Один из моих хороших знакомых решил улучшить жилищные условия – обменять двухкомнатную квартиру с доплатой на трехкомнатную. Сделку решил провести в форме продажи старой квартиры и покупки новой.
По ряду причин (юридическая неграмотность, желание сэкономить на проведении сделки и надежда на последующий рост цен на жилье) покупка новой квартиры и продажа старой растянулись на несколько месяцев. И когда началось оформление продажи старой квартиры выяснилась неприятная деталь. Органы опеки не дали разрешение на продажу квартиры, часть которой находится в собственности несовершеннолетних детей. Права собственности у детей появились при реализации материнского капитала.
Семья попала в очень тяжелую финансовую ситуацию, с одной стороны в собственности оказались две квартиры, а с другой стороны выплата кредита в банк и коммунальные услуги съедают практически весь семейный бюджет.
Мой знакомый обратился к юристам, и они подсказали возможный выход из создавшегося положения.
Что предстоит пройти?
- Обратиться в суд и получить решение на возможность выделения несовершеннолетним детям долей собственности в уже купленной квартире (в виде безвозмездного дарения) эквивалентных долям собственности в продаваемой квартире.
- Получить разрешение банка на передачу прав собственности на часть квартиры, находящейся у банка в залоге до полной выплаты кредита.
- Доказать Органам опеки и попечительства тот факт, что интересы детей при переходе прав собственности на жилье не пострадают.
Может показаться странным, но наиболее простой процедурой является получение решения суда. Конечно, потребуется оформление целого пакета документов, но суд скорее всего в конечном счете выдаст необходимое разрешение.
Ситуация с банком сложнее. Несмотря на то, что квартира принадлежит собственнику, до окончания выплаты ипотечного кредита без согласия банка свободно распоряжаться ею собственник не может. Передача права на часть собственности как раз является распоряжением, на которое требуется согласие банка. Банк вправе отказать в согласовании такой сделки без объяснения причин.
Возможная реакция органа опеки также может быть различной. Вполне могут счесть подобный обмен ухудшением ситуации для несовершеннолетних. Ведь на приобретаемое в виде дарения жилье фактически наложено обременение в виде кредита.
Похоже, что у моего знакомого впереди много ярких впечатлений. Но по крайней мере он увидел свет в конце туннеля.