Одно из ключевых условий при предоставлении кредита под залог квартиры – ликвидность залоговой недвижимости. То есть востребованность квартиры на рынке. Если в квартире есть несогласованные перепланировки, это означает риски для потенциального покупателя, в том числе и высокую вероятность того, что на него, как на владельца недвижимости, будет наложен штраф и перепланировки придется либо узаконивать, либо приводить квартиру к указанному в плане БТИ виду за свой счет. А это означает и время, и серьезные траты.
Два частных лица могут договориться между собой и обычно за несогласованные перепланировки покупатели требуют солидную скидку. Или просто отказываются от сделки, оценив возможные расходы и сложности. Банк не может позволить себе подобные риски, поэтому квартиру с несогласованными перепланировками вряд ли примут в залог.
Чтобы узнать, нет ли в квартире несогласованных перепланировок, потребуется технический паспорт квартиры, который можно заказать в местном БТИ. Техпаспорт относится к документам, для которых актуально понятие «свежести» - чем он новее, тем лучше, но на практике обычно хватает, чтобы документ был не старше 3 лет.
В техпаспорте отмечаются все внесенные в проект изменения. Владельца интересуют страницы с планом соответствующей квартиры и экспликации. Дальше план и реальное состояние квартиры сравниваются и делаются замеры – достаточно точности плюс-минус 2 см.
- Если планировка квартиры точно соответствует плану БТИ, то в данной квартире не было перепланировок.
- Если реальная планировка квартиры при проверке не соответствует плану БТИ, то, скорее всего, у БТИ просто «не дошли руки» до проверки или перепланировка была сделана без ведома БТИ. Нужно заняться узакониванием перепланировки или возвращением первоначального облика квартиры.
- Если в планировке были произведены неузаконенные изменения, обнаруженные БТИ, то они отмечаются красными линиями.
- Если на плане БТИ стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено» или ««Разрешение на произведенное переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено», значит перепланировка была сделана незаконно и БТИ об этом знает. Этот штамп ставят на страницу с планом квартиры.
- Если в техпаспорте стоит пометка с актовым номером Жилищной инспекции о том, что она засвидетельствовала переоборудование помещения и выдала соответствующий акт, то перепланировка законная. Правда, тут есть свои нюансы – пометка говорит о том, что перепланировка была, но не уточняется, какая именно. Эти данные можно узнать, если затребовать конкретный акт в архиве БТИ. Если при проверке акта никаких других изменений, кроме описанных в нем, нет – значит все в порядке и планировка согласована. Эту пометку обычно ставят на странице с экспликацией.