Представим: вы приобрели недвижимость, сделали там ремонт, вложили в помещение силы и средства, а через полгода к вам пришли и потребовали все вернуть. Такие случаи встречаются нередко и не всегда заканчиваются хорошо.
Еще опаснее, если такая ситуация случается с предпринимателем: в недвижимость для бизнес-целей обычно вкладывают куда больше средств. Будет обидно их потерять, если продавец год спустя начнет оспаривать сделку или вообще заявит, что помещение куплено незаконно. В лучшем случае всё заканчивается длительной судебной волокитой, в худшем — сделку аннулируют.
Но неприятных ситуаций можно избежать. Для этого достаточно самостоятельно проверить недвижимость перед сделкой. Займет это максимум 30-40 минут. Подходит как для проверки коммерческой недвижимости, так и при покупке квартиры или земельного участка.
Шаг 1. Проверяем документы владельца
На данном этапе важно убедиться, что продавец действительно владеет недвижимостью и имеет право ее продавать. У него должен быть один из следующих документов:
- договор купли-продажи
- свидетельство о праве на наследство
- договор дарения
- договор приватизации
- государственный акт
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении
Кроме того, стоит изучить и другие документы: выписку из ЕГРН (можно запросить в МФЦ), кадастровый паспорт, технический паспорт. Все данные — фамилия, номера документов, даты, адреса и т.д. — должны совпадать.
С особым вниманием стоит изучать документацию, если вы покупаете недвижимость в здании, признанном памятником архитектуры. Просмотрите охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. На эту недвижимость часто накладывают ограничения. Например, там нельзя проводить ремонт без специалистов.
Шаг 2. Проверяем продавца
На этом шаге нам важно узнать больше о продавце: есть ли у него бизнес, не подделал ли он паспорт.
Если продавец — физлицо
1. Проверяем паспорт продавца в базе данных МВД — это можно сделать онлайн.
2. Уточняем, нет ли у продавца своего бизнеса. Это можно сделать на сайте налоговой. Нужен будет ИНН. Если ИНН вам не дали, его можно узнать там же, на сайте налоговой, по данным паспорта. Записываем ИНН и название компании, если какой-то бизнес всё-таки имеется.
Если продавец — юрлицо
Смотрим на сайте налоговой по данным ИНН сведения о компании. Важно узнать, не планируют ли ликвидировать предприятие. Может, оно уже давно обанкротилось?
Шаг 3. Проверяем базы судов
Проверяем на банкротство
Важно: если продавец обанкротился, он не может проводить сделки по недвижимости — за это отвечает арбитражный управляющий. Если вы купите недвижимость у продавца-банкрота, сделку легко признать недействительной. Деньги. естественно, никто не вернёт.
Проверить несложно: на сайте арбитражного суда в регионе, где зарегистрирован продавец, вводим его ФИО или название компании. Внимательно смотрим, нет ли банкротства. Если всё в порядке, переходим к следующему шагу, если продавец — банкрот, лучше обратиться к адвокату и изучить вопрос внимательнее.
Проверяем судебные споры
Там же, на сайте арбитражного суда, надо посмотреть и судебные споры в отношении покупаемой недвижимости. Их быть не должно. Теперь переходим на сайт районного или городского суда, где расположено помещение, которое вы собрались покупать, вводим фамилию продавца и внимательно изучаем результаты — снова ищем открытые судебные споры.
Наконец, переходим на сайт суда, где зарегистрирован продавец, и аналогично запрашиваем данные по судебным спорам, в которых он участвует. Если что-то и есть, покупаемая недвижимость там фигурировать не должна.
Шаг 4. Проверяем данные в Росреестре
На сайте публичной карты Росреестра по кадастровому номеру (его можно найти в выписке ЕГРН) запрашиваем данные о недвижимости. Важно, чтобы фактическое местоположение помещения совпадало с тем, что указано в реестре. Там же можно посмотреть права и ограничения в отношении покупаемой недвижимости.
Шаг 5. Проверяем согласие супруга
Если продавец приобрел недвижимость в браке, а нотариально заверенного согласия супруга нет, сделку можно оспорить. Важно: если недвижимость продавец приобрел не в браке, то она принадлежит только ему, и согласие не требуется.
Если недвижимость принадлежит юрлицу, то стоит запросить такое же согласие от учредителя или собрания учредителей.
Шаг 6. Составляем грамотный договор
Без грамотного договора все предыдущие шаги не имеют никакой значимости. Продавец там может написать что угодно, и, если не проследить, можно потерять много денег.
В хорошем договоре должны быть:
- Подробное описание объекта. Адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.
- Стоимость недвижимости. Не старайтесь её занизить: в случае, если всё пойдет не по плану, вы сможете получить только эту сумму.
- Данные по акту приема-передачи. Его можно и не составлять, но лучше потратить немного времени. В акте необходимо зафиксировать состояние недвижимости, недостатки.
- Данные об актах и заверениях. Нужно обозначить отсутствие судебных споров и притязаний третьих лиц на недвижимость.
- Прочие детали и особенности сделки.
А вы проверяете недвижимость перед покупкой? Расскажите о своем удачном или неудачном опыте.
Не забывайте подписаться на канал и поставить лайк!