Чаще всего обременения на недвижимость ограничивают возможности владельца распоряжаться правом собственности на эту недвижимость. Но есть варианты, которые, наоборот заставляют владельца предпринимать определенные действия. Рассмотрим, какие обременения могут быть наложены на квартиру.
Все обременения делятся на две больших группы – условно «видимые через ЕГРН», которые регистрируются в ЕГРН и условно «скрытые», которые не отражаются ЕГРН, но, тем не менее, могут заблокировать продажу квартиры или отдачу ее в залог.
Регистрируемые через ЕГРН обременения тоже можно условно разделить на две группы – одни ограничивают право передачи собственности, а другие не мешают продавать или отдавать квартиру в залог, но налагают определенные обязательства на владельца.
Ограничивают возможность распоряжаться правом собственности:
- Залог: недвижимость выступает как гарантия обязательств заемщика перед банком. Это обременение налагается на квартиру, купленную в ипотеку или если квартира стала обеспечением по кредиту. Пока обязательства заемщика перед банком не выполнены, он не может продать квартиру без согласования с банком. Но в остальном квартирой можно распоряжаться. Обременение снимается после того, как обязательства заемщика перед банком выполнены.
- Арест: суд может ограничить возможности распоряжения недвижимость в качестве обеспечительной меры на время разбирательства по поводу прав на недвижимость или квартира может быть арестована из-за задолженностей по налогам, коммунальным платежам, алиментам и штрафам ГИБДД. Квартиру нельзя продать или купить, сдать в аренду или залог. Обременение может быть снято после того, как задолженность погашена или суд признал, что обременение было наложено неправомерно.
- Доверительное управление: права на управление и эксплуатацию недвижимости передаются другому лицу, например нанятому управляющему или опекуну при несовершеннолетнем собственнике. Но если квартира в доверительном управлении, управляющий не имеет права ее продать, обменять или подарить.
Налагают обязательства на собственника:
- Долгосрочная аренда: еcли договор аренды заключен на срок год и более, с регистрацией в ЕГРН, квартира остается в собственности владельца, он может ее продать, но арендатор по-прежнему имеет право использовать ее для проживания. Даже новый владелец, с которым договор долгосрочной аренды не заключался, не может выселить съемщика, пока не окончится срок действия договора или он не будет расторгнут.
- Рента: Собственник, купив квартиру, обязуется пожизненно обеспечивать продавца всем необходимым и не имеет права продать недвижимость или выселить из нее продавца до самой его смерти.
Наличие всех перечисленных выше обременений можно проверить, заказав выписку из ЕГРН. В ней отражаются все обременений, которые могут быть наложены на квартиру и зарегистрированы в ЕГРН.
Но есть еще несколько вариантов обременений, которые могут воспрепятствовать передаче права собственности или ограничить возможности распоряжаться недвижимостью.
- Если квартира была куплена с участием материнского капитала, дети автоматически становятся собственниками долей в ней. И до их совершеннолетия этим правом собственности распоряжаться нельзя, т.е. квартиру нельзя купить, продать или отдать в залог без особого разрешения органов опеки.
- Кроме того, в редких случаях в квартире может быть зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации – по закону у него есть пожизненное право пользоваться своей жилплощадью. Право пользоваться жилплощадью может быть получено и по завещанию, в этом случае жильца невозможно выселить, даже если квартиру продали.
Проверить наличие «скрытых» обременений можно, воспользовавшись домовой книгой, чтобы выяснить наличие всех зарегистрированных жильцов, а использование или неиспользование материнского капитала подтверждается справкой от Пенсионного фонда.