Собственная недвижимость — это и выгодная инвестиция, и значимое достижение. Она повышает уверенность в себе и дает гарантию стабильности в будущем. Ксения погашает ипотеку за счет сдачи квартиры. Читайте дальше, чтобы узнать о ее личном опыте.
Ксения Ш., IT-специалист
У меня проектная работа, связанная с ИТ и новыми технологиями. Большая часть моего дня проходит в центре Москвы: это встречи с заказчиками, обсуждение проектов с командой, презентации, конференции — и, конечно же, отдых. Я много путешествую и пока живу с родителями. А квартиру, купленную в ипотеку, сдаю — и за счет этого комфортно выплачиваю кредит. Вот моя история.
Я давно задумывалась о покупке недвижимости в ипотеку, но лишь пару лет назад это стало конкретной целью. Я начала читать профильные сайты и форумы, проконсультировалась с агентами, рассчитывала в онлайн-калькуляторах различные варианты. В результате поняла, что в целом ничего невозможного нет: нужно лишь откладывать определенную сумму каждый месяц, чтобы накопить на первый взнос, а затем примерно столько же — непосредственно для погашения ипотечного кредита.
Когда представляешь, во сколько обойдется ипотека ежемесячно, цены в миллионах рублей уже не пугают. Конечно, психологически сложно начинать проект длиной в 5–10 лет, но время летит быстро, а ежемесячный платеж мотивирует зарабатывать больше, улучшать свои навыки, искать новые интересные проекты и источники дохода.
Мне повезло: повторюсь, я живу с родителями, и сейчас для всех нас это наиболее комфортный вариант. Я изначально знала, что буду покрывать если не всю ипотеку, то по крайней мере большую её часть за счет аренды. Поэтому принять решение мне было проще, чем многим другим заемщикам.
О поиске вариантов
С одной стороны, я искала перспективный объект для сдачи в аренду. С другой — место, куда я сама хотела бы переехать через несколько лет. Поэтому у меня были достаточно конкретные требования к недвижимости:
- развитый район;
- московская прописка;
- близость к метро, МЦК или МЦД;
- небольшая площадь;
- сравнительно невысокая цена;
- новостройка;
- обязательно с чистовым ремонтом.
Конечно, самые доступные варианты — это квартиры в хрущевках или «котлован» в Новой Москве или в Подмосковье. Но для меня возможность быстро (в идеале — на самокате или хотя бы без пересадок) добраться до центра была важнее. К тому же я знала, где хочу жить, — и не планировала после выплаты ипотеки продолжать сдавать свою недвижимость, чтобы арендовать что-то ещё.
Сначала я планировала купить апартаменты. Они изначально дешевле квартир в том же районе, а планировки здесь могут быть самые разные: от студий до вариантов с 3–4 комнатами. Бывают и свободные планировки — пространство, в котором можно самостоятельно выделить все нужные зоны.
Но главное, что нужно знать об апартаментах — это нежилая недвижимость. Владелец не сможет получить местную регистрацию и, соответственно, воспользоваться льготами от властей города. Здесь нельзя оформить субсидию, и коммунальные платежи будут выше, чем в жилом районе. Также нельзя будет вернуть налоговый вычет — 13% от стоимости покупки, а ставка налога будет больше, чем для квартиры. Наконец, часть ипотеки на апартаменты нельзя будет погасить за счет материнского капитала.
Конечно, в апартаментах можно легально разместить офис или открыть хостел, и это расширяет круг потенциальных арендаторов. Но в моем случае квартира оказалась выгоднее.
О выборе банка и ипотечных программах
Я рассчитывала на программу льготной ипотеки. По ней в Москве можно купить квартиру ценой до 8 млн рублей с первым взносом от 15%. По данным ЦИАН, в 75% российских городов платеж по льготной ипотеке на 20 лет ниже ставки аренды.
В рейтингах банков, которые работают с льготной ипотекой, условия Газпромбанка были одними из самых выгодных: выплачивать ипотеку можно до 30 лет, процентная ставка — от 5,9% годовых, а сумма кредита — до 12 млн рублей. Процент одобрений ипотечных кредитов здесь по данным ЦИАН — 62%.
В течение двух лет я каждый месяц откладывала по 50 тыс. рублей — чуть больше половины заработка. Дополнительные доходы вроде бонусов и денег за срочные сезонные проекты также шли в эту копилку. Наверное, если откладывать вдвоем с партнером, получилось бы быстрее. Но и в одиночку это оказалось вполне реально. В итоге я накопила около 1,5 млн рублей. С этой суммой я и приступила к поиску.
Пересмотрев несколько сотен вариантов, я остановилась на 1-комнатной квартире за 4,6 млн рублей — около метро «Бабушкинская» в пределах ТТК. С первым взносом 920 тыс. рублей (20%) ипотека на 10 лет обошлась в 40 932 рублей в месяц. Чтобы такой кредит одобрили, нужно зарабатывать 68 тыс. рублей в месяц. Сдать квартиру с ремонтом в новостройке в этом районе за 40 тыс. рублей вполне реально.
Была мысль увеличить первый взнос, но покупка недвижимости и её подготовка для аренды — это всегда дополнительные расходы. Например, нужны деньги на мебель и базовый набор бытовой техники: арендаторы редко ищут совсем пустые квартиры.
Часть мебели, стиральную машину и холодильник я нашла б/у на сайтах бесплатных объявлений, остальное заказала в интернете. Всё вместе обошлось примерно в 300 тыс. рублей.
О рисках
Риски есть всегда. Например, у меня с началом карантина загрузка снизилась, проектов стало меньше. Упали и доходы — не критично, но ощутимо. Никто из нас год назад не мог подумать, что пандемия так затянется. Возникают и другие проблемы: например, каждый может внезапно заболеть, лишиться работы, оказаться перед необходимостью помогать родственникам в сложной ситуации и т. д.
В моем случае существовал и другой риск: что арендаторы съедут, и пока я найду других квартиросъемщиков, нужно будет чем-то платить за ипотеку. Да и на старте потребовалось время, чтобы найти порядочных людей, которым не страшно сдавать жилье со свежим ремонтом.
Что же делать, если денег на погашение ипотеки не будет хватать?
После оформления у меня осталось около 240 тыс. рублей. Это сумма, равная шести платежам по ипотеке. Деньги я положила на депозит, который можно снять в любой момент. Так я стала чувствовать себя спокойнее, да и проценты на эту сумму банк регулярно начисляет.
Также я оформила страховку от несчастных случаев и болезней. Это стандартная практика при оформлении ипотечного кредита. Страхование добровольное, но с полисом процентная ставка ниже. Таким образом, если я получу травму или серьезно заболею, мне выплатят компенсацию. А значит, я не потрачу внушительную сумму из собственных средств и точно смогу внести очередной платеж.
Конечно, банки в целом идут навстречу заемщикам, и за один просроченный платеж квартиру никто не отберет. Задолженность могут реструктуризировать (уменьшить сумму выплат и продлить срок кредитования) или предоставить кредитные каникулы. Но платить всё равно нужно, и чтобы не переплачивать, лучше перестраховаться.
Итоги
Я рада, что решилась на ипотеку. Когда все сложности выбора, консультации и переживания позади, ежемесячный платеж становится ещё одной привычкой. Да, квартира в Москве — это недешево, но это того стоит. Меня это мотивирует зарабатывать больше, чтобы быстрее закрыть ипотеку и наслаждаться видом — уже из окон собственного жилья.
Сдача в аренду ипотечной квартиры эффективна, если она покрывает или соизмерима с расходами на ипотеку. Так вы вкладываете меньше своих денег в покупку квартиры и спустя время сможете в нее переехать или сдавать дальше.