Любое обременение, наложенное на недвижимость, ограничивает возможности распоряжаться правами на эту недвижимость. Чаще всего, сама квартира сохраняется в собственности владельца и ей можно пользоваться как жильем или даже сделать ремонт. Но с наложенным обременением владелец не сможет ее продать, подарить, обменять или же эти операции будут связаны с дополнительными условиями для продавца и покупателя.
Чаще всего обременения могут быть наложены по следующим причинам:
- Залог – квартира становится гарантией исполнения клиентом финансовых обязательств перед банком. Два типичных варианта – ипотека и залоговый кредит. В одном случае залогом становится новая, купленная в ипотеку квартира, а в другом уже имеющаяся у заемщика недвижимость.
При залоговом обременении, по сути, в числе владельцев квартиры появляется «виртуальный собственник» - банк, без согласования с которым невозможно распоряжаться правом собственности на квартиру. Но, благодаря этому возможны и исключения. Если обременения носят чисто «экономический» характер, то если продавец, покупатель и банк договорятся между собой (со всеми вытекающими отсюда для покупателя последствиями, т.е. покупатель принимает на себя связанные с этой недвижимостью обязательства продавца по выплате кредита), купля-продажа возможны.
- Арест – возможности распоряжаться правом собственности на квартиру ограничены по решению суда. Арест может быть наложен как обеспечительная мера на время проведения различных юридических процедур или следствия, а может быть результатом небанковских задолженностей: по налогам, по алиментам, по штрафам ГИБДД или по коммунальным платежам.
Если обременение налагается судом, снять его может тоже только суд и операции с недвижимостью полностью блокируются. Такую квартиру нельзя купить, продать или сдать в аренду до снятия обременения. Единственный вариант ускорить процесс и снять обременение, возможен только в случае, если арест был наложен из-за задолженностей. Тут можно действовать по схеме: закрыть задолженности – дождаться решения суда – дождаться снятия обременения. И дальше, если никаких других обременений нет, с квартирой можно работать как с обычной «чистой» недвижимостью.
Отдельная категория – конфликт обременений. Как правило, работает принцип «одна квартира – одно обременение» и второе обременение на квартиру наложить нельзя. То есть, к примеру, ипотечную квартиру ни один банк не примет в залог для кредитования, так как ипотека уже налагает на недвижимость залоговое обременение. Точно так же нельзя отдать в залог арестованную квартиру.
Есть еще три более редких, но встречающихся варианта обременения.
- Долгосрочная аренда – если договор аренды был подписан на срок более года и зарегистрирован в ЕГРН, то арендаторы имеют полное право пользоваться квартирой для проживания до окончания срока. При этом квартира может быть продана, но новый собственник не сможет воспрепятствовать арендаторам пользоваться квартирой до истечения срока договора или нужно будет договариваться о расторжении договора аренды.
- Доверительное управление – распространенный вариант — передача прав опекуну до совершеннолетия владельца недвижимости. Он разрешает жить в ней, сдавать квартиру в аренду и оплачивать счета. Но получив квартиру в доверительное управление, управляющий не сможет продать ее или подарить. Такую квартиру нельзя купить или продать, сделка будет незаконной.
- Рента - владелец квартиры передаёт право собственности на нее рентоплательщику, оставляя за собой право на пожизненное проживание в данной квартире и получение ренты или иждивение за счет рентоплательщика. По закону такую квартиру можно продать и купить, но обязанности рентоплательщика полностью переходят на покупателя.