Здравствуйте, дорогие читатели. Хотел бы обсудить такие новости от минстроя РФ. Планируется ужесточение контроля за сдачей жилья в аренду. Так как это достаточно крупный рынок и 90% рынка находится в тени, и государство с этого ничего не получает, то логично, что государство хочет навести тут порядок и получать свои 13% от сдачи вашего жилья.
С одной стороны, конечно, нужно формировать более цивилизованное общество. С другой стороны, они (те кто собираются это делать) должны разработать такую систему, которая бы не вызвала проблем для этого самого рынка. То есть, сейчас этот рынок существует и понятно сформирован, есть спрос, предложение, более менее понятное стабильное ценообразование. Люди покупают квартиры как инвестиционные объекты, сдают их. Пенсионеры, боясь за свои накопления, к старости имеют, например, 2 квартиры и 1 сдают, и этот доход может быть большей частью их дохода или существенной прибавкой к пенсии. Те, кто не может себе позволить купить жильё там где хочет или такое как хочет, те снимают. Всё просто и логично.
НО, зайди на этот рынок регулятор без продуманной системы и всё превратится в хаос. Начнём с банков.
Многие люди сдают свои ипотечные квартиры и таким образом выплачивают долг перед банком. Но по условиям большинства ипотечных договоров, сдавать ипотечную квартиру нельзя! Если банк узнает, что ипотечная квартира сдаётся, то банк может потребовать досрочно выплатить весь долг. Разработчикам этого "ужесточения контроля за арендным жильём" нужно обязательно взять это во внимание. Так как, если будет обязательная регистрация и реестр съёмного жилья, то и банки будут об этом знать.
Если с банками договориться, то нужно тоже понять, тогда ипотечный кредит уже не будет ипотечным. То есть это будет кредит на предпринимательство. Банк даёт деньги на то, чтобы человек приобрёл актив, который приносит прибыль.
И опять-таки тут вот что, если есть прибыль, есть и расходы. Ипотечный платёж это расход, арендная плата это доход. Как тут быть с налогом?
Если, скажем, у меня платёж по ипотеке 40000 рублей, а доход с аренды 30000 рублей. То я в минусе на 10000 рублей. Должен ли я буду платить налог?
А расходы типа коммунальные платежи? Мелкий ремонт? Я, как человек, у которого большой опыт и съёма и сдачи жилья, могу точно сказать, что совершенно неожиданно может прорвать трубу, перегореть провода на счётчике в подъезде. Вызов электрика, сантехника - затраты.
Да и квартиранты не всегда обязательные люди...
Могут не заплатить вовремя. Или отказаться платить вовсе. Я писал об этом в предыдущих статьях. У меня был такой опыт. Просто люди отказались платить и съезжать тоже. Там, извините, "срача" в комментариях под той статьёй было очень много, кто-то писал "приходишь и силой выселяешь таких обнаглевших" или "блокируешь им выход, пока сами не попросят чтобы их выпустили". НО! Правда в том, что я, как арендодатель, не защищён от этого. Я не имею права выселить из своей квартиры людей силой и даже полиция не может выселить, только по решению суда. Как быть с этими рисками, хотел бы я задать вопрос господам разрабатывающим ужесточение контроля. Будет ли ужесточение контроля предполагать, что и прав у нас будет побольше?..
Будет ли государство разделять мои проблемы так же, как и разделять мой доход?.. Пока ответов нет, и что-то мне подсказывает, что не будет...
Лучше бы реально провели опросы, составили список проблем, обозначили вектор, а дальше совместно с людьми разработали бы систему. Я считаю, что конечно, нужно оцивилизовывать все сферы, нужна регулировка и налоги с доходов платить нужно. Но тут не подходит НДФЛ, ну нельзя тут взять и ввести 13% на доход просто от суммы аренды в договоре!
А вы как считаете?