Помещения в Столешников переулок и их соседи на расстоянии два шага налево, столько же направо на улицах Б. Дмитровка и Петровка - мои вечные фавориты стрит ритейла.
Мне абсолютно все равно, что пишут в консалтинговых отчетах и говорят эксперты, потому что я знаю и чувствую нереализованный потенциал этой локации кончиками пальцев. Чтобы видеть четкую картину, которая могла бы сложиться, если бы не ... мне не надо даже закрывать глаза. Все ясно, как белый день.
Столешников моего детства и юношества запомнится первым магазином Motivi и советской кондитерская "Торты", в которой продавались самые вкусные в мире трубочки с заварным кремом и бисквитные корзиночки. Рассвет моей профессиональной карьеры будет связан с планами расширения присутствия люксовых брендов и их обсуждениями с крупнейшими игроками в сфере роскоши. Кризисы 2008, 2014, 2020 оставят их для мемуаров и воспоминаний, не дав им сбыться...
Вопреки всем аналитикам, я верю, что Столешников выстрелит, только потому, что таких локаций в Москве больше нет и не будет.
Оставлю Столешников и быстро пробегу по очень интересному объекту, который не так давно в рынке. Это действительно уникальное предложение, несмотря на первую реакцию потенциальных арендаторов от взгляда на флайер и и вопросом в голос: "сколько???".
Если завернуть за угол магазина Louis Vuitton, туда, где второй вход со стороны улицы Б. Дмитровка, то по правую руку будет очень милый особняк, под номером 18.
Отсутствие в Wikipedia исторической справки, при явных намеках фасада, что объект уж очень близок к памятнику, стало мотивом перехода от слова к делу.
Подняв свои личные архивы, разбираю все "за" и "против", которые могли возникнуть в мыслях арендодателя с опытом торговли в сфере люкса при определении ставки аренды.
Краткая информация об объекте:
адрес: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 18
общая площадь: 1 350 м2
торговая площадь: 460 м2
этажность: 4 уровня, включая подвал
Текущий статус:
В данный момент в помещении расположен бутик Aizel, который точно запомнится коллекцией Putin Team.
После закрытия царства острых шпилек и красных подошв, моя интерес к объекту пропал, а представленные на полках кроссовки были и так обозримы с улицы. Что было до Christian Louboutin не помню, но это в принципе не важно, поскольку смена даже двух арендаторов дает явный намек на собственника, который выставил помещение в аренду на следующих условиях:
площадь: 415 м2
арендная плата в год: 900 000 Евро
арендная плата в месяц: 75 000 Евро
НДС (20%) не включен
Историческая справка от SavA FM:
В 2010 году компания Louis Vuitton рассматривала аренду данного объекта с целью расширения площади существующего магазина. Перед брендом стояли две задачи:
1. определение рыночных условий аренды в данной локации;
2. решение вопроса возможного объединения двух особняков путем организации проемов в капитальных стенах зданий.
По истечении двух недель, компании LVMH Russia был предоставлен отчет "Обзор рынка торговых помещений в премиальных локациях" со следующими выводами и рекомендациями:
- минимальная ставка аренды:
ритейл (460 м2): 1800 Евро/м2 в год; 828 000 Евро в год
офисы (905 м2): 400 Евро/м2 в год; 362 000 Евро в год
- максимальная ставка аренды:
ритейл (460 м2): 2200 Евро/м2 в год; 1 012 000 Евро в год
офисы (905 м2): 600 Евро/м2 в год; 543 000 Евро в год
РЕЗЮМЕ:
Несмотря на то, что с момента предоставления отчета прошло 10 лет, изменились тренды, бренды и геополитические факторы, оказывающие прямое влияние на рынок торговой недвижимости, ожидания собственника в данным момент находятся ровно между минимальным и максимальным уровнем рекомендованных ставок аренды за торговую площадь. Это еще раз подтверждает инвестиционную привлекательность объекта.
Почему эти суммы до сих пор актуальны и не вызывают лично у меня испуг?
Мои аргументы ниже:
1. Расположение: объект расположен в центре города, в шаговой доступности от основных торговых объектов класса люкс и премиум
2. Соседство: Louis Vuitton, Hermes. Этого уже достаточно.
3. Архитектура: объект имеет уникальную, неповторимую архитектуру, которая выделяет его из общей линии домов на ул. Б. Дмитровка, что является одним из ключевых факторов при выборе помещения люксовыми брендами;
4. Потенциальные арендаторы: данное помещение идеально подходит для открытия флагманского магазина люксового международного бренда, который имеет соответствующие бюджеты на аренду. Если бы я могла озвучить арендный бюджет Prada, то все вопросы и сомнения отпали бы сами собой.
Риски:
Очевидно, что геополитика, экономика и эпидемия внесли свою лепту и откатили рынок премиум брендов и люкса в России на несколько лет назад, да еще к тому же затуманив перспективы развития и выход новых брендов в ближайшие годы.
Хочется верить, что всегда есть "НО" и исключения. Остается только ждать и наблюдать.