1. Продлён срок действия «дачной амнистии» до 01 марта 2026 г. В соответствии с Законом РФ от 08.12.2020 г. № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости…» «дачную амнистию» продлили ещё на пять лет (до 01 марта 2026 г.). Также необходимо отметить, что её действие будет существенно расширено. Теперь в упрощенном порядке можно оформить не только жилые и садовые дома на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, но и на землях для ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта). Для оформления в собственность объекта понадобится иметь на руках лишь технический план, а также правоустанавливающий документ на участок (если ранее право на землю не было зарегистрировано в ЕГРН). Обращаем внимание, что собственники дачных, садовых участков, земель ИЖС и ЛПХ, которые начали осуществлять строительство жилого объекта до 04 августа 2018 г., но не успели завершить застройку и оформить объект в собственность, вправе до 01 марта 2026 г. подать в уполномоченный орган (местную администрацию) уведомление о планируемом строительстве, что позволит им спокойно достроить и узаконить объект без обращения в суд.
2. Вводится возможность совершать сделки с недвижимостью удаленно через нотариусов (дистанционный порядок заключения договоров). С 29 декабря 2020 г. начнёт действовать Федеральный Закон РФ от 27.12.2019 № 480- ФЗ, который позволит нотариусам оформлять сделки дистанционно. По общему правилу для совершения сделки с объектом недвижимости её участникам (например, покупателю и продавцу) необходимо встретиться друг с другом, чтобы совместно подписать договор и подать заявления в МФЦ для осуществления регистрации перехода права собственности на объект. Согласно нововведениям, указанные лица могут заключить договор дистанционно, даже находясь в разных регионах страны. В этом случае каждый участник сделки обращается к нотариусу по месту своего нахождения. Обязательно один из нотариусов должен быть из того же региона, где находится сам объект недвижимости (являющийся предметом сделки). В этом случае каждый нотариус проверяет документы своего заявителя, устанавливает дееспособность и разъясняет правовые последствия планируемой сделки. Затем в Единой информационной системе нотариата формируется паспорт будущей сделки, куда вносятся сведения об участниках, текст договора, а также прикрепляются электронные документы, подтверждающие правомочность сторон. По системе видеоконференцсвязи участники обсуждают условия сделки и после согласования подписывают договор: - в системе ЕИС каждый участник проставляет простую электронную подпись, а их нотариусы ставят свои квалифицированные ЭЦП, - договор считается подписанным после внесения ЭЦП последнего нотариуса — и в Росреестр направляется электронное заявление на регистрацию сделки, - бумажный вариант договора каждая сторона подписывает у своего нотариуса, он хранится в архиве конторы, а электронный документ хранится в ЕИС нотариата. Совершить расчёт по такой сделке можно также дистанционно (через депозит нотариуса). При этом оба нотариуса, через которых была проведена сделка, будут нести солидарную ответственность, если эту сделку признают недействительной по их вине.
3. О возможности заключения электронных договоров об участии в долевом строительстве и регистрации прав дольщика на жильё застройщиком. Отметим, что согласно Федеральному закону № 151-ФЗ от 27.06.2019 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», с учётом Приказа Росреестра от 17.06.2020 N П/0202, утвердившего требования к электронной форме договора участия в долевом строительстве, застройщикам предоставлена возможность заключать договоры участия в долевом строительстве в электронном виде. Это касается и дополнительных соглашений (о внесении изменений) к договорам долевого участия, а также соглашений об уступке прав требований по таким договорам. Кроме того, законодатель упростил регистрацию права собственности на жильё после передачи помещения дольщику (по передаточному акту). В частности, застройщик получил возможность самостоятельно, без получения доверенности от участника строительства, направлять заявления в Росреестр о регистрации права собственности дольщика на построенный и переданный последнему объект недвижимости.
4. Налоговые изменения и нюансы.
- с 01 января 2021 г. ставка НДФЛ для граждан, доход которых будет превышать 5 миллионов рублей в год, увеличивается до 15% (прежняя ставка 13% применялась независимо от суммы дохода гражданина). Сразу отметим, что указанная повышенная ставка (в размере 15%) не будет применяться к гражданам, которые продают свою недвижимость (на сумму более 5 миллионов рублей и раньше минимального срока владения).
- С 2020 года появилась возможность избежать «двойного» налогообложения при получении квартиры по договору дарения. Если жильё досталось гражданину в дар не от близкого родственника (члена семьи), то ему придется уплатить НДФЛ (с кадастровой стоимости объекта или его рыночной цены согласно независимой оценке). При последующей продаже этой квартиры (раньше минимального срока владения), доходы от продажи можно уменьшить на ту сумму, с которой ранее был оплачен налог с дарения (то есть на кадастровую стоимость…). Кроме того, если имущество перешло продавцу по наследству или по «безналоговому» дарению (от близкого родственника), то при расчете НДФЛ продавец вправе учесть расходы, которые ранее понёс наследодатель (даритель) при покупке объекта, но не учёл их в целях налогообложения.
- появляются дополнительные возможности снизить налог с дохода от продажи недвижимости за счёт использования других налоговых вычетов. По общему правилу уменьшить налогооблагаемую сумму (доход от продажи) можно применив вычет в размере 1 млн. рублей, либо в размере расходов, ранее понесённых продавцом на приобретение этой недвижимости. Согласно изменениям в закон, также можно снизить налогооблагаемую сумму, добавив другие вычеты, оставшиеся у гражданина неиспользованными за тот же год (это стандартный, социальный или имущественный вычет на покупку жилья). Например, гражданин продаёт полученную по наследству недвижимость до истечения 3- летнего срока, и за этот же год он недополучил часть социального вычета на лечение (т.к. не хватило уплаченного за год налога, чтобы вернуть всё). Тогда он эту часть вычета может применить при расчете налога с продажи недвижимости и уменьшить на эту сумму налогооблагаемую базу.
- с 2021 года во всех регионах страны налог на недвижимость рассчитывается только по кадастровой стоимости (вместо инвентаризационной). Налоговый кодекс РФ предусматривает для каждого вида объекта различные ставки налога. Например, для квартир, кадастровая стоимость которых не превышает 10 млн руб., ставка составляет 0,1%, а для объектов с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн руб. — 0,15%, от 20 до 50 млн руб. — 0,2%. Однако, в первые три года после перехода на новый формат налогообложения недвижимости применяется льготный расчёт (с понижающими коэффициентами 02; 0,4 и 0,6), а вот затем налог будет исчисляться уже по полной кадастровой стоимости (с условием, чтобы он не повышался более, чем на 10% по сравнению с предыдущим годом).
- также напоминаю, что с 2020 года граждане, сдающие квартиры или другое жильё (комнаты, дома) по найму, могут официально платить налог в размере 4 % от полученного дохода (в качестве самозанятых) и не подавать никаких деклараций.
- следует отметить, что законодатель существенно расширил права налогового органа в отношении «молчунов», то есть тех граждан, которые продали объект и не предоставили декларацию по доходам, полученным от его продажи. В таких случаях ИФНС может проводить камеральные проверки без получения декларации и самостоятельно рассчитывать НДФЛ.
5. Ужесточение контроля за денежными операциями. С 10 января вступают в силу поправки к Федеральному закону РФ № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма". Согласно изменениям, расширяется перечень операций с денежными средствами, которые подпадают под контроль надзорных органов. В частности, будут контролироваться расчёты наличными и безналичными деньгами, которые проводятся по сделкам с недвижимостью на сумму не менее 3-х млн. рублей. В настоящее время такой контроль обязателен только для сделок, по которым осуществляется передача права собственности на недвижимость стоимостью от 3 млн. рублей (то есть это договоры купли-продажи, мены, ренты). Как следствие, это приведёт к расширению перечня контролируемых сделок (теперь к ним будут относиться любые сделки с недвижимостью, а не только связанные с передачей права собственности на объект, в частности, это коснётся договоров аренды, ипотеки, коммерческого найма жилья, если по ним осуществляются денежные расчёты на сумму от 3 млн. руб.).