Из истории: меня зовут Илья Ирченко, мы в 2013 г переехали в Краснодар, пожили на съемной квартире, купили свое жилье, и как обычно оно оказалось с большими подводными камнями. Чтобы исправить ситуацию пришлось приложить немало сил и времени, прошел школу молодого бойца в администрации Краснодара и руководящую должность в управляющей компании. Мой взгляд на недвижимость теперь с трех позиций как человека который с 7 чемоданами приехал в Краснодар, бывшего сотрудника муниципалитета и как человека который эксплуатировал жилой фонд, подключал коммуникации к домам, которые застройщики не смогли ввести в эксплуатацию по многим причинам. Так что делюсь своим опытом, советами, лайв-хаками. Нужна консультация - помогу землякам, - пишите в комментариях или на Whatsapp - номер указан на канале.
Краснодар называют магазином квартир и не просто так, во всем городе идет интенсивное строительство. Объявлений много и все вроде бы отлично выбирай любые варианты. Едете смотрите квартиру, документы в порядке, свидетельство о праве собственности на квартиру есть, осталось провести сделку и стать счастливым собственником недвижимости.
Вы начинаете жить в квартире и вдруг выясняется что свет гаснет каждый месяц, куда то пропадает вода, приходит первая квитанция а там цифры, которые в 3 раза больше чем должно быть. Как это возможно?
Вы начинаете узнавать у управляющей компании почему так, вам объясняют, что дом самострой, то есть возводился без разрешающих документов, на землях ИЖС, и это по документам объект незавершенного строительства, и акта ввода в эксплуатацию у него нет. В голове не совпадает эта информация ведь на руках свидетельство о праве собственности. Как так может быть?
Красивый, дом, свидетельства есть, но зимой отапливается дизелем, альтернативное отопление, цена отопления в 4 раза выше, чем обычно.
Дом стоит, но нет подключения ни света ни тепла ни воды, но квартиры проданы, застройщик банкротиться.
Легендарный ЖК Родина, застройщики в США, ищут по линии Интерпола, а воз и ныне там.
Что же происходит в Краснодаре? Совсем обнаглели! Куда же смотрит администрация и все кто должен контролировать? Хочу заметить, такие истории есть во многих городах России.
Почему получилась такая история?
Потому что появилась возможность вводить квартиры в гражданский оборот по решению суда. Сначала строили дом как индивидуальное жилищное строительство с помещениями, потом по решению суда они становились многоквартирными домами. На эту тему можно рассуждать долго и это дилемма на целую статью, но сегодня разберем вопрос такой:
Как не попасться на эту удочку?
- Пообщайтесь с людьми во дворе, лучше если это будет мама с ребенком, она расскажет про свои ощущения, поговорите лучше с людьми с разных этажей, например первым этажам всегда холодно, верхним жарко
- Сходите в управляющую компанию узнайте о доме всю информацию, но бывает что там люди уже поражены профессиональной деформацией, ведь только в слове ЖКХ есть буква Ж и буква Х. И вы не сможете создать правильную картину в своей голове.
- Идем в местную администрацию в отдел коммунального хозяйства, узнаем все там.
Если картина еще не понятна, запрашиваем у застройщика или у УК:
Акт сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости, если он есть, значит все нормально, комиссия не пропустит сдачу дома без коммуникаций и с явными нарушениями.
Если этого документа нет, и вам дают решение суда, у Вас в голове загорается КРАСНАЯ ЛАМПОЧКА.
Вот здесь, если у Вас нет знакомого, который разбирается в ЖКХ не советую лезть дальше, НЕ РИСКУЙТЕ. Ищите другую недвижимость.
Если есть знакомый - можете идти по квесту дальше
Земельный участок
ЗУ под многоквартирный дом должен быть с назначением "земли многоквартирных домов" если нет документов, проверяется на сайте публичная кадастровая карта.
Решение суда
У дома должно быть решение суда, где должна быть вписана квартира, которую вы хотите купить
Водоснабжение
Договор на водоснабжение и водоотведение. Если у его нет это либо незаконная врезка в водоканал, либо скважина. ( какое там качество воды не понятно если на скважину нет документов). Водоотведение будет в септик, как только он переполниться или пойдут ливни вся "жидкость" всплывет как в песне "течет река волга, конца и края нет". Не верите? Спросите у жителей Музыкального микрорайона Краснодара.
Очень важно еще увидеть акт балансового разграничения, где указана точка подачи воды и диаметр трубы. Я видел дом на 100 квартир, где труба 32 см диаметром, как в домах ИЖС. Итог, все пошли помыться и воды нет.
Электроснабжение
Договор электроснабжения. Если его нет, значит дом платит по бездоговорному потреблению, отключить могут в любой момент. Если он есть, нужно понять к какой категории он относится второй или третьей. Вторая категория, когда в дом два ввода и если на како то авария, срабатывает второй. Это актуально для домов с лифтами. Если третья категория, то если происходит авария, то устранение аварии по нормам 24 часа ( обычно от 3-6 часов). Но в этот момент не работают насосы и вы сидите не только без электричества, но и воды и отопления. И главное Wi-fi тоже не работает.
Это из реального опыта, звонок на аварийную службу: я все понимаю ничто не работает, включите хотя бы Wi-fi
Обязательно надо обратить внимание на количество киловатт, подключенных на дом. Расчет такой 1.4 кВт умноженное на количество квартир, это самый минимум, если меньше, в сети 220 вольт не будет, будет опускаться до 160 вольт, а ниже стабилизатор отключится, если он у вас есть.
Отопление и горячая вода
Договор с котельной - хорошо, придомовая котельная на газу - отлично, за горячую воду и отопление будете платить в 2 разе меньше, чем обычно. Если котельная на дизельном топливе, или еще на какой - то ..... бегите сразу, словно заправились керосином, что бы вам не обещали.
Если волосы встали дыбом от последних трех абзацев и не у кого спросить совета - пишите в комментариях или мне в Whatsapp, проконсультирую.
Вывод "Граждане, храните деньги в сберегательном банке". Нет не такой. Покупайте квартиры у надежных застройщиков, я про них буду писать. Но ситуации бывают всякие и денег хватает только на квартиры с низким ценником, тогда читайте предыдущий абзац.
P.S. Суды в Краснодаре больше не выносят решений по узакониванию объектов недвижимости.
Подписывайтесь на мой канал, оценивайте статью, жду обратной связи в комментариях.