💰 Аренда против Дивидендов: 6% доходности в $$$

Как можно получать 6% дивидендов в долларах вместо 5-6% арендной доходности в рублях? Куда лучше инвестировать 1500000 рублей? В рубрике "Ипотека за дивиденды" я затрагиваю вопросы не только собственного погашения ипотеки пассивным доходом, но и общие вопросы по недвижимости.

И я приведу конкретные и четкие цифры с ясными примерами инвестирования 1.5 миллиона рублей в арендную недвижимость, валюту и фондовый рынок.

Итак:

1) Мы берем квартиру в спальном районе города Кирова. Я занимался продажей недвижимости в этом районе, так что представляю уровень цен, спроса и самое главное - помню цены 2014 года. Это важно.

Сейчас стоимость квартиры здесь около 2 миллионов рублей (важно понимать: это цена ОБЪЯВЛЕНИЯ, а реальная цена сделки может быть существенно ниже). Если мы берем арендную ставку в 10 000 рублей в месяц, то квартира может приносить 120 000 рублей в год до налогов (которые вообще-то платить надо) и 104 400 рублей после налогов.

Я отлично помню, что продавал квартиры здесь в 2014 году по 1.5 миллиона рублей - то есть можно было купить квартиру, вложив 15000000 рублей в недвижимость, получать все это время арендные платежи. И допустим, без проблем продать квартиру сейчас за 2 миллиона (налог платить не надо - удержание более 3 лет).

Расчет по формуле XIRR дает среднегодовую доходность 9.75% в рублях. Вроде бы неплохо, да? Правда, стоит учесть, что мы не берем ни простой недвижимости, ни периодический ремонт или форс-мажоры.

А теперь - тадам! - смотрим, что можно было бы заработать, если бы мы вложили те же 1.5 миллиона рублей в валюту. Простой расчет показывает, что купив на полтора миллиона рублей валюту в январе 2014 года и продав ее в январе 2021 года можно было бы заработать в среднем более 12% доходности в рублях! И увеличить капитал в 2 с лишним раза.

Неплохо, но и это еще не все. Раз инвестор покупает квартиру под сдачу в аренду, его интересует денежный поток. И он мог бы инвестировать 1 500 000 рублей, например, в CEF - высокодивидендные фонды.

В качестве примера мы возьмем UTF, о котором я уже рассказывал. Получается, что CEF с учетом дивидендов принес бы инвестору более 12% доходности в долларах! А если перевести на рублевый эквивалент, то в среднем 26% в рублях в год! Великолепно!

Но также важен и денежный поток: дивидендная доходность в 2014 году была 6.32%, в 2021 году - уже 6.27%, так как цена пая росла активнее дивидендов. Но если брать доходность на вложенные изначально 1.5 миллиона рублей, то на цену покупки доходность уже почти 8%. Обратите внимание - это доходность ПОСЛЕ НАЛОГОВ на дивиденды.

И денежный поток с той же суммы инвестиций мог бы составить уже 6429$ или почти 475 тысяч рублей.

Капитал 7.6 миллиона рублей, который можно получить в любой день, когда открыта биржа, или квартира, которую еще нужно суметь оперативно продать за 2 миллиона рублей? Арендные платежи 104 тысячи рублей в год или дивиденды 475 тысяч рублей, защищенные от девальвации?

На мой взгляд, выбор очевиден - нет смысла инвестировать в арендную недвижимость при таком раскладе!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #аренда #квартира #дивиденды #инвестиции