Регионы будут сами решать, какие дома подлежат расселению.
Буквально под финальные аккорды прошедшего года президентом был подписан так называемый закон о всероссийской реновации жилья (Закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ). Собственники жилья заволновались: ведь под эту программу, как оказалось, может попасть едва ли не любой более или менее старый дом, а значит, жильцы могут оказаться под угрозой расселения. Но так ли это и кто будет решать, расселять старые дома или нет?
Разберем основные положения закона и узнаем, кого коснется эта самая реновация и к чему стоит готовиться тем, кого она все-таки коснется.
Какие дома затронет реновация
Прежде всего, определимся с понятием реновации. Под ней в законе понимается программа комплексного развития территорий, включающих в себя и территории, на которых расположены жилые дома. Программа касается в первую очередь:
- домов, которые были в установленном законом порядке признаны аварийными или подлежащими реконструкции;
- домов, которые не были отнесены к аварийным, но которые соответствуют принятым на региональном уровне критериям нуждаемости в реновации.
И если по первому пункту все понятно, то ко второму возникает масса вопросов. Каким образом региональные власти будут определять эти самые критерии нуждаемости и кто даст гарантию, что «обновлять» не возьмутся дома, которые в обновлении не нуждаются?
Региональные критерии
При оценке состояния дома региональные власти будут руководствоваться такими критериями:
- затраты на капитальный ремонт дома превышают утвержденный по региону норматив;
- степень износа стен и крыши выше, чем максимально допустимое значение, установленное по региону;
- в доме отсутствуют централизованные инженерно-технические системы (водоснабжение, газ);
- многоквартирный дом построен в период индивидуальной застройки, по типовому проекту;
- дом находится в «ограниченно работоспособном техническом состоянии» (пока точно неясно, что это значит, определение будет дано позже).
Как видно, под такие критерии могут попасть не только однозначно аварийные дома, но и другие, если регион посчитает их старыми. Отметим, что учитываться при определении состояния дома могут как все критерии сразу, так и некоторые или даже один.
Что делать жильцам
Если дом попадает в программу реновации, жильцам не остается ничего другого, как попытаться «защитить» его от расселения с помощью проведения общего собрания собственников квартир (от лица владельца в собрании могут выступать и наниматели). Для того чтобы дом был включен в программу комплексного развития, за нее должны проголосовать не менее 2/3 собственников. А для того, чтобы дом был исключен из программы, потребуется не менее 1/3 голосов.
Как будет проходить расселение
Если решение о реновации все-таки принимается, то:
- квартиры в доме, который включен в программу, передаются либо в собственность государства, либо в собственность инвестора, который и будет проводить реновацию;
- владельцам квартир будет предложено либо получить денежную компенсацию ее стоимости, либо другую квартиру с учетом суммы компенсации. То есть квартиру оценят по рыночной стоимости, приплюсуют сумму убытков, которые понесет владелец в связи с вынужденным переездом, и в пределах этой суммы собственнику будет предложена другая квартира;
- владельцам квартир, в которых проживают дети или недееспособные, будет предложена только замена на другую квартиру. Получить деньги будет нельзя;
- оформленные в общую долевую или совместную собственность квартиры будут оформлены в такую же собственность;
- жителям муниципальных квартир предоставят такие же по площади (или больше, но не меньше) и числу комнат квартиры, а если они еще и стояли в очереди на улучшение жилищных условий, то жилье будет предоставлено с учетом нормы на человека;
- собственникам или нанимателям комнат в коммунальных квартирах будут предоставлены отдельные квартиры.
При этом собственникам могут быть предложены квартиры в том же районе города или населенном пункте, где они жили раньше. Все будет зависеть от властей региона.
Закон еще будет дорабатываться с учетом первых проб (и, думается, ошибок), но, безусловно, пока он собственников не радует. Остается надеяться, что в дальнейшем в него будут внесены изменения, которые уточнят критерии и позволят собственникам защитить свои права в случае, если регион решит, что конкретный дом стоит расселить, потому что вот так захотелось.
© Закониус, 2021 г.
Читайте также: разборы разных правовых ситуаций на нашем сайте.