При покупке жилья не исключена вероятность того, что вы можете столкнуться с мошенниками. Я лично не нашёл официальной статистики по мошенническим действиям при покупке квартир. Но по заявлениям разного рода экспертов до 5-7% сделок с жилой недвижимостью в России имеют, так называемые, пороки законности, а значит могут быть оспорены в суде.
Рассмотрим основные виды мошенничества при покупке вторичного жилья.
1. Использование поддельных документов.
С цель осуществления мошеннических действий преступники в основном используют:
- поддельную выписку из ЕГРН в которую вносят свои данные, вместо законного владельца;
- поддельную нотариальную доверенность на продажу квартиры от имени собственника жилья;
- поддельные документы, удостоверяющие личность.
Как правило, при использовании поддельных документов мошенники собирают с нескольких покупателей задаток за квартиру и исчезают. При этом используются квартиры граждан, находящихся в длительных командировках, на лечении, в отпуске с выездом и т.п.
Как избежать данного вида мошенничества? Никогда не вносите задаток не удостоверившись, что вы работаете с собственником или его законным представителем.
Закажите выписку из ЕГРН самостоятельно. Это не так дорого, заказать можно на https://rosreestr.gov.ru/site/.
Всегда проверяйте подлинность и действительность доверенности. Сделать это можно онлайн на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Если есть сомнения в паспорте, запросите дополнительные документы СНИЛС, водительские права. Остались сомнения, лучше откажитесь от сделки. Проверить не находится ли паспорт в списке недействительных можно онлайн на официальном сайте МВД России.
2. Продажа квартиры лицом, находящимся в момент сделки, в недееспособном состоянии или по доверенности от имени недееспособного.
Допустим, вы покупаете квартиру, а владелец наркоман или клиент психоневрологического диспансера с соответствующим диагнозом или пожилой человек с деменцией, альцгеймером и им подобным вещам. Откуда вам знать об этих обстоятельствах. Спустя некоторое время после заключения договора купли-продажи и получения денежных средств бывший владелец, его родственники или иные ушлые представители могут подать в суд и заявить, что в момент заключения сделки он не понимал, что творил, поскольку был под кайфом или болезнь у него обострилась.
Как правило, в таких случаях суд встает на сторону продавца. Вердикт будет таков: вернуть квартиру бывшему владельцу, а деньги, за неё уплаченные, покупателю. Квартиру вернуть легко. Она никуда не денется. А вот деньги. Они наверняка уже потрачены. И будете получать частями в течение многих лет из официальной зарплаты или пенсии продавца. А если вас не дай бог уломали пойти на занижение стоимости квартиры в договоре, ну типа, пойми дорогой, владею меньше трех лет, не хочу платить налоги, я тебе хорошую скидку сделаю, давай меньшую стоимость в договоре укажем, а остальное договором покупки неотделимых улучшения оформим. Будьте уверены, что никакой суд вам деньги по договору неотделимых улучшений не вернёт. А если и вернёт, то вы после всех мытарств с инсультом или инфарктом сляжете.
Как обезопасить себя в этом случае? Если есть сомнения в дееспособности владельца квартиры лучше откажитесь. Оно вам надо. Если решились покупать, требуйте справки от продавца, что он на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере не состоит. Справка должна быть свежей, не старее 10 дней на момент сделки. Если есть возможность пригласите на сделку специалиста, который подтвердит адекватность продавца. Также требуйте с продавца выписку ЕГРН-6 (о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным). Сделку проводите нотариально. Да это дорого, но куда дешевле потерянных денег. Нотариус несёт ответственность за сделку, которая, согласно требованию закона, застрахована минимум на 5 млн рублей (в крупных городах с высокой стоимостью жилья нотариусы страхуются на 20–30 млн) на случай ошибки. Если суммы страховки окажется недостаточно для того, чтобы покрыть ущерб, существует коллективная страховка нотариальной палаты субъекта РФ. Если же и этого окажется недостаточно, нотариус ответит личным имуществом. Кроме того, существует компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который компенсирует ущерб любого размера, если это будет необходимо.
Увидели перед собой доверенное лицо продавца, не поленитесь встретьтесь с продавцом лично, нет возможности встретиться лично свяжитесь по видео, запросите скан паспорта и СНИЛС, проверьте эти документы. Закрались подозрения о дееспособности действуем как указано выше.
3. Продажа квартиры наследником, скрывшим другого наследника
Это очень распространённый способ мошенничества. Вы покупаете у порядочного гражданина квартиру, доставшуюся ему в наследство. Всё хорошо. Сделка состоялась. Вы расстались почти друзьями. И тут, через некоторое время, появляется еще один законный наследник, который узнал о смерти наследодателя буквально на днях. Он страшно негодует, его обманули, и обращается в суд. Суд откатывает сделку назад. И начинаются мытарства по возращению потраченных денег.
Да будет вам известно, наследники сговорились и делают своё чёрное дело сообща. Но доказать это нет практически никакой возможности. Плюсом, такие сделки проводятся вскоре после смерти наследодателя и с занижением цены квартиры в договоре купли-продажи до 70% от кадастровой стоимости. Вот это вам и вернут. А всё что там по договору продажи неотделимых улучшений прошло устанете возвращать.
Поэтому, увидели наследника, который продаёт квартиру, как только вступил в наследство, лучше откажитесь. Покупайте, когда срок владения наследством составит более 3-х лет. Невмоготу отказаться, оформляйте сделку нотариально. И вообще, заключайте сделки с наследниками только через нотариуса и лучше у того самого, который вёл наследное дело.
4. Кроме трёх указанных выше случаев, с опаской на предмет мошенничества надо относится к квартирам, которые приобретены с использованием материнского капитала, а доли детям выделены не были. Или вообще как-то ущемлены права несовершеннолетних. Суд всегда встанет на их сторону. И откатит сделку. Проходите мимо такой недвижимости.
Напоследок, общее правило, которое работает всегда. Чем заманивают мошенники доверчивых граждан в свои сети? Правильно, халявой. При виде халявы отдельные граждане теряют разум. Мозг отказывается работать в нужном направлении и живописует картины приятного шопинга на сэкономленные при покупке квартиры деньги.
Не ведитесь на халяву! Если цена квартиры на 10 -15 и более процентов ниже рынка впору не кричать – «УРРА! Мне повезло!», а задуматься, с чего бы это.
Всем удачных и безопасных покупок! Сомневаетесь, что справитесь сами, обращайтесь к специалистам.