Современный новосел может выбирать: купить ли ему жилье на вторичном рынке, построить ли новую квартиру или приобрести дом.
Причем в случае строительства нового жилья есть возможность заранее предусмотреть все желания и расставить стены в нем так, как это будет удобно каждому члену семьи.
Тем же, кто получил квартиру в наследство или приобрел на вторичном рынке, зачастую приходится думать о перепланировке – сносить мешающие стены, заменять старые окна на новые, заделывать ненужные дверные проемы и делать их в других местах.
О том, как, занимаясь перепланировкой, не нарушить закон, наш разговор с заместителем начальника Барановичского филиала Брестского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру Юрием ЛУКАШЕВИЧЕМ.
– Юрий Владимирович, перепланировка позволяет сделать жилье более комфортным, и многие, понимая это, идут именно по такому пути улучшения своих жилищных условий. Однако, начиная работы, далеко не все представляют, что многое делать без разрешения соответствующих инстанций нельзя…
– Вы правы, на большинство работ по перепланировке жилого помещения нужно получать разрешение. А некоторые виды работ и вовсе запрещены законом. Поэтому всем следует знать, что основными нормативно-правовыми актами, регулирующими процедуру получения разрешения на строительство, реконструкцию, переустройство, дальнейшую приемку объекта в эксплуатацию, являются постановления Совета Министров Республики Беларусь № 384, № 223 и № 716.
– Давайте остановимся на том, какие виды работ можно выполнять самостоятельно, а на какие требуется получать разрешение.
– Эти вопросы регулируются постановлением Совета Министров № 384. Согласно этому документу, в целом все виды переделок в жилых помещениях можно условно разделить на три группы.
В первую войдут работы, при которых разработка проекта и получение согласования не требуется. Это, например, замена межкомнатных дверей в пределах существующего проема, замена окон (при условии, что они не выходят на улицы и площади, перечень которых определяется местными органами управления). Также самостоятельно можно менять электропроводку и выключатели, сантехнику, устанавливать душевую кабину, переносить розетки, устраивать подвесные и натяжные потолки, оборудовать шкафы-купе и антресоли, остеклять лоджии и балконы.
Проект делать не нужно, но получать согласование (разрешение) местного исполкома необходимо в случае, если вы хотите за счет разборки существующих или устройства новых перегородок изменить площадь и количество жилых комнат или подсобных помещений; изменить площадь и количество помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих или устройства новых перегородок. Нужно получать разрешение и в том случае, если есть желание обустроить или увеличить проем в несущих стенах и перегородках.
Согласование местного исполкома и разработка проектной документации на переустройство или перепланировку необходимы, если планируется выполнить работы по замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусоро- и газоудаления, при устройстве гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, при выполнении изменений в несущих конструкциях.
– В некоторых квартирах жильцы присоединяют лоджии или балконы к кухням, например, или комнатам, увеличивая таким образом площадь жилого помещения…
– И выполнение такого рода перепланировок запрещено с момента вступления в силу постановления № 384, то есть с 2013 года.
Подчеркну, что указанным постановлением также установлен запрет на переустройство или перепланировку, которые проводятся или проведены с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Запрещено переустройство вентиляционных шахт и каналов, балконов и лоджий в отапливаемые помещения, а также выполнение работ, связанных с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома, установкой перегородок, попадающих в оконные проемы. Также запрещена установка дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электрооборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение.
– Что делать, если в квартире уже проведена незаконная перепланировка? Есть ли шанс ее узаконить?
– Если произведена незаконная перепланировка, все равно следует получить согласование исполкома. И, как показывает практика, в большинстве случаев сделать это не составит труда. Однако лица, осуществившие самовольные переустройство или планировку, несут ответственность за такие действия по статье 21.16 Кодекса об административных правонарушениях.
В случае же отказа исполкома согласовать имеющуюся перепланировку вы обязаны привести квартиру в прежнее состояние. Незаконные изменения придется устранить самостоятельно.
– Так, может, стоит просто не обращать внимания на уже проведенную перепланировку и жить в квартире, как жили?
– Проблемы рано или поздно возникнут. Например, наличие незарегистрированной перепланировки, переустройства или реконструкции, выполненных без получения разрешения в установленном порядке, является однозначным основанием для отказа в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества. Это может стать препятствием при отчуждении жилого помещения, например, при его продаже.
Важно отметить, что в случае выявления самовольной перепланировки после совершения сделки с недвижимым имуществом ответственность будет нести уже покупатель.
Подчеркну, что узаконить выполненную планировку – обязанность продавца. Ведь далеко не всегда при осмотре объекта можно выявить все расхождения с имеющейся технической документацией. Покупатель же вправе потребовать проведения проверки характеристик объекта перед сделкой для установления наличия или отсутствия изменений. Это позволит избежать массы неприятностей при совершении долгожданной покупки.
– Наш разговор касался жилых помещений – квартир, домов. А что касается нежилых строений на приусадебных участках? Можно ли, к примеру, построить у дома небольшой сарай для хозяйственных нужд?
– Разумеется, можно, однако при этом требуется получение разрешения. Собственники ошибаются, полагая, что строительство на предоставленных им земельных участках каких-либо капитальных построек – это их личное дело. Любое строительство на участке, предоставленном для обслуживания дома, требует получения соответствующего разрешения.
Ирина СОСНИНА
ВАЖНО
Покупатель вправе потребовать проведения проверки характеристик объекта перед сделкой для документального установления наличия или отсутствия изменений.
Будьте в курсе
Алгоритм действий при выполнении перепланировки:
▶ получение разрешения;
▶ разработка проекта строительно-монтажных работ;
▶ выполнение строительно-монтажных работ;
▶ проверка характеристик объекта;
▶ приемка измененного объекта в эксплуатацию;
▶ государственная регистрация изменения объекта.