Цены на недвижимость начинают показывать интересные фокусы. Ранее стоимость недвижимости в больших городах постоянно росла - что учитывалось в бизнес планах крупных компаний и мелких покупателей. Все были уверены, что завтра недвижимость подорожает.
Но теперь банки перестали заливать население ипотечными кредитами. Да и население тоже начало задумываться, влезать ли в многолетнюю долговую кабалу. Когда непонятно, что произойдёт с работой и доходом. Будущее стало неопределённым. Наиболее вероятный прогноз - война.
Соотвественно, продажи недвижимости упали. Банки денег не дают - а значительная доля недвижимости приобреталась в кредит. Сначала застройщики перетянули упавший спрос в сектор новостроек - пообещав ипотеку за фантастические 0,1%. Хотя стоимость квартиры при этом трюке возрастала. Покупатели стали приобретать новостройки. На тот момент вариант был самый выгодный.
Продавцы вторички привычно потупили полгодика, но затем поняли, что нужно снижать цены. Массовое бегство от мобилизации тоже обвалило стоимость вторичного жилья. Владельцы продавали свои квартиры с большой скидкой, лишь бы пошустрее.
Соревнование за покупателя привело к тому, что сегодня цены на вторичку оказались выгоднее новостроек.
Средневский лес
Для примера возьмём подмосковный жилой комплекс Средневский лес. Это место захватил самый мощный застройщик Нерезиновска - компания ПИК. Они уже возвели пару домов и строят ещё.
Собственники продают двушки площадью около 50 метров, начиная от 9 миллионов. В некоторых квартирах вообще не обитали. Их купили либо для вложения денег, либо планы изменились. Ремонт от застройщика хороший, можно сразу въезжать.
Указанная в объявлении стоимость - сколько хочет владелец. Поторгуемся, сбросим.
Теперь смотрим стоимость таких же квартир в строящихся рядом домах.
Если вы можете заплатить сумму сразу, то стоимость квартиры будет около 8 миллионов. Если оформляете ипотеку - тогда около 11 миллионов.
Но срок заселения - февраль 2025 года!
Хотя достаточно добавить меньше миллиона - и въехать сегодня. Что лучше? Однозначно, свежая вторичка.
Одинцово-1
В других районах положение ещё смешнее. Например, в Одинцово-1, где построили много новых домов. Двушки в 50 метров собственники продают от 9 миллионов. Летом такие квартиры стоили от 10 миллионов. За полгода подешевело на миллион!
Застройщик предлагает точно такие квартиры, с ремонтом - рядом, в строящихся домах, начиная от 8,5 миллионов.
При условии оплаты сразу. Если вы приобретаете в разные варианты ипотеки, то к стоимости накидывается миллион или два.
Сроки заселения: сентябрь 2024 или май 2025!
При близкой стоимости в 9 миллионов в одну квартиру можно сразу въехать и жить. Квартира свежая, дом новый. Плюс может быть кухня от прежних владельцев.
Если приобретать в строящемся доме, то деньги заплатишь сегодня, а ждать придётся полтора года и больше. При непонятной турбулентности в финансовой сфере.
Ловушка для застройщиков
Если государство не увеличит кредитование покупки жилья, то цены ещё снизятся. Потому что собственникам надо продавать квартиры. Люди женятся, разводятся, рождаются, умирают, переезжают, удирают от мобилизации.
Платежеспособный спрос на недвижимость упал - значит, цены на вторичку будут далее ползти вниз. Как видите, вторичный сегмент становится выгоднее новостроек.
Трюки застройщиков с малыми процентами, кэшбэками и другие хитрости не помогут. Не все покупатели идиоты. Спрос перетечёт в более дешёвую вторичку. Тогда застройщикам придётся снижать цены. Иначе у них не будут покупать.
Снижение цен на новостройки автоматически сбросит стоимость квартир на вторичном рынке. И покатится. Поэтому застройщики придумывают всяческие заумные схемы, лишь бы держать цену. Но уже сегодня очевидно, что застройщики попали в ловушку. Выбраться из которой без значительных вливаний государственных денег они не смогут.
Поэтому государство продлевает льготные, семейные и прочие ипотечные программы. Расширяет рамки их применения. Но этого недостаточно. Спрос не может покрыть всего предложения и цены снижаются. Загоняя застройщиков в ловушку.