Сопровождение сделок с недвижимостью – одна из востребованных юридических услуг. В этом нет ничего удивительного, если учесть несколько принципиально важных моментов. Первый касается важности подобных сделок. Она объясняется тем, что недвижимое имущество выступает очень ценным и ликвидным активом, стоимость которого нередко исчисляется миллионами рублей. Со всеми вытекающими рисками в виде возможных финансовых потерь, например, от действий мошенников или неправильного оформления документов. Возможные убытки попросту несопоставимы с расценками на услуги юриста или адвоката.
Второй существенный нюанс – отсутствие опыта совершения подобных сделок у большей части населения. Что вполне логично, так как покупка квартиры, частного дома или даже гаража происходит нечасто.
На приведенную выше информацию накладывается третий фактор. Он выражается в необходимости государственной регистрации прав собственности на недвижимость. К ней добавляется характерная особенность отечественного законодательства в виде частого внесения изменений. Учитывая сказанное, становится понятным, для чего нужно сопровождение сделок с недвижимостью. Поэтому имеет смысл рассмотреть порядок предоставления, особенности и преимущества этой юридической услуги более детально.
Что входит в состав услуги?
Первым делом следует подробно описать, как проходит юридическое сопровождение сделки с объектом недвижимости. С некоторой долей условности (так как у каждого юриста своя специфика работы) можно выделить несколько последовательно реализуемых этапов взаимодействия с клиентов.
Этап №1. Первичная консультация и заключение договора на оказание услуги
Сначала юрист по сопровождению сделок с недвижимостью предоставляют первичную консультацию. Она дается или дистанционно, или при очной встрече с клиентом в офисе юридической компании. Нередко первая встреча со специалистов происходит бесплатно – именно такие условия предлагают серьезные профессионалы.
Цель первичной консультации – определиться с необходимостью и стоимостью оказания услуги, а также согласовать с клиентом перечень и сроки выполнения мероприятий. Итогом становится подготовка и подписание договора на сопровождение сделки.
Этап №2. Проверка объекта недвижимости
Первым и очень важным мероприятием из числа производимых адвокатом становится проверка юридической чистоты недвижимого имущества. От ее результатов зависит возможность и целесообразно совершения сделки, так как приобретать сомнительный актив совершенно точно не стоит – уж слишком велики сопутствующие риски.
Стандартная проверка со стороны профессионального юриста включает следующие действия:
- сбор и анализ комплекта правоустанавливающих документов;
- направление запросов о недвижимости в различные базы данных, включая альтернативные источники информации (их количество постоянно увеличивается);
- проверка дееспособности и наличия полномочий у каждой из сторон сделки;
- установление наличия обременения объекта или вероятных претензий на владение им со стороны третьих лиц;
- обнаружение возможных спорных или конфликтных ситуаций, так или иначе связанных с проверяемой недвижимостью (например, дела в суде);
- выдача юридического заключения о чистоте объекта недвижимого имущества.
Обычно итогом работы становится документ в традиционном бумажном формате. Хотя по согласованию с клиентом допускается предоставление устное резюме собранной и проанализированной юристом документации.
Этап №3. Участие в переговорном процессе
Юрист не просто принимает участие в переговорах между покупателем и продавцом. Квалифицированный специалист разрабатывает и предлагает сторонам схему совершения сделки. Причем его основной задачей выступает защита интересов клиента.
Поэтому оптимальным вариантом завершения переговоров становятся такие условия сделки, которые выгодны доверителю. Важно понимать, что в данном случае речь идет не только о финансовых показателях, но их минимизации, а еще лучше, полном исключении, каких-либо сопутствующих рисков.
Этап №4. Подготовка договора купли-продажи
Сформулированные и согласованные на предыдущем этапе условия сделки оформляются в виде договора. Обязательной дополнительной задачей становится составление такого документа, который позволит без проблем зарегистрировать права собственности нового владельца в Росреестре.
Если договор предоставляет вторая сторона, юрист должен тщательно проверить содержимое документа с учетом интересов клиента и соблюдения требований законодательства. Важным юридическим моментом становится подготовка нужного количества экземпляров, достаточного как для предоставления каждой из сторон, так и для подачи в органы Росреестра.
Этап №5. Подготовка к проведению расчетов
В большинстве случаев расчеты по сделкам с недвижимостью происходят с задействованием банковской ячейки или аккредитива. Тем более – если покупка предусматривает использование кредитных ресурсов, например, ипотеки. Хотя существуют и альтернативные варианты расчетов, не уступающие по уровню безопасности. Например, нотариальное депонирование.
В любом случае в задачи юриста входит детальная проработка финансовой составляющей сделки. Начиная со способа расчета (наличные, перевод с карты или банковский платеж) и заканчивая моментом передачи денег или совершения операции. Практика показывает, что оптимальным на сегодня вариантом выступают безналичные расчеты, которые намного безопаснее платежей наличными, даже при использовании банковской ячейки.
Этап №6. Присутствие на сделке
Одна из самых ответственных стадий сделки, на которой происходит подписание заранее подготовленного договора и сопутствующей документации, а при необходимости – если это предусмотрено договоренностями - и передача денежных средств (или их помещение в ячейку, передача в кассу банка для пополнения счета и т.д.)
Непосредственно в процессе совершения сделки юрист производит следующие действия:
- проверка документов, подтверждающих личности и полномочия второй стороны или ее представителей;
- проверка документов и полномочий всех участников сделки;
- проверка договора и другой документации (в обязательном порядке – до подписания);
- предоставление консультаций по возникшим у любой из сторон и заинтересованных лиц вопросам;
- проверка правильности подписания договора и сопроводительных документов.
Завершающим действием становится распределение подписанных документов между сторонами. При этом не стоит забывать о количестве экземпляров договора, которые требуется предоставить позднее в Росреестр.
Отдельного упоминания заслуживает оформление акта приемки-передачи объекта. В нем фиксируется состояние недвижимости и определяется момент перехода рисков, например, в случае ее разрушения или повреждения. Осмотр имущества обычно выполняется в качестве подготовительной меры перед непосредственным совершением сделки.
Этап №7. Регистрация прав собственности на недвижимость
Регистрация перехода права собственности к новому владельцу производится следующим образом:
- сначала юрист формирует комплект документов, необходимый для государственной регистрации;
- затем он подается в Росреестр одним из нескольких доступных способов (лично - через МФЦ или непосредственно в Росреестре, дистанционно – на портале Госуслуги или сайте Росреестра, Почтой России);
- в завершение необходимо получить выписку из ЕГРН, где указывается новый собственник объекта недвижимого имущества.
Передача выписки клиенту означает завершение предоставления услуги сопровождения сделки с недвижимостью. После этого обязательства юриста можно считать исполненными.
Основные критерии выбора юриста для сопровождения сделок с недвижимостью
Недостаточно понимать, что должен сделать юрист для эффективного и безопасного совершения сделки с настолько ценным и ликвидным активом. Необходимо еще и уметь выбрать подходящего специалиста. Успешное решение задачи предусматривает внимательное изучение нескольких критериев:
- Квалификация. Первое обязательное условие – наличие юридического образования. Без его выполнения рассчитать на профессионализм специалиста не стоит.
- Стаж работы и специализация. Два параметра дополняют друг друга. Мало просто работать юристом. Важно заниматься именно сделками с недвижимостью, так как они имеют свою четко выраженную специфику. Если за плечами юриста несколько десятков подобных мероприятий, это становится важным аргументом в его пользу.
- Отзывы клиентов. Самый простой способ проверить фактический профессиональный уровень специалиста. Найти реальные отзывы сегодня несложно. К тому же не стоит забывать о возможности личного общения с клиентами, так как серьезные юристы часто не только не возражают против них, но и сами дают необходимые контакты. Если это не связано с коммерческой информацией.
- Стоимость услуги. Завершающий критерий, который необходимо изучать только вместе с тремя предыдущими. Экономить на услугах юриста в сфере недвижимости не стоит. Дело в том, что стоимость имущества, участвующего в сделке, несопоставима с гонораром специалиста, как и сопутствующие риски.
Комплексный анализ перечисленных критериев позволит подобрать грамотного юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Результатом станет покупка или продажа объекта на максимально выгодных и безопасных для клиента условиях.