Нужно ли согласие банка на сдачу квартиры? За счет чего можно увеличить доход от аренды? Можно ли выплатить ипотеку за счет арендаторов?
После подписания договора ипотеки хочется максимально снизить возникшее финансовое бремя. В случае, если есть другое жилье, или собственник надолго уезжает в другой город, идеальным выходом из этого положения служит сдача приобретенного объекта недвижимости в наем другим лицам.
При этом собственнику заложенной квартиры важно знать, как это сделать правильно, чтобы в дальнейшем не возникало проблем ни с банком, ни с государством, ни с жильцами.
Нужно ли согласие банка, если ипотека не погашена?
Согласие банка требуется в тех случаях, когда это прямо предусмотрено договором ипотечного кредитования. Согласно положениям статьи 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель имеет право передавать объект залога иным лицам во временное пользование и владение. Однако только если нет прямого запрета на это в условиях заключенного с залогодержателем договора.
Даже если запрета нет, стоит известить банк о намерении сдать квартиру. В большинстве случаев кредитная организация не протестует против этого, так как статьи доходов должника только укрепляться.
Самое важное при сдаче в аренду ипотечной квартиры обязательно заключить договор аренды на срок до 11 месяцев. В этом случае не требуется официальная регистрация документа в органах Росреестра, и оплатить с полученного дохода налог.
Если провести сделку «в черную», то существует высокий риск возникновения проблем:
1. Налоговая служба потребует полностью погасить долг по налогам с вынесением штрафа.
2. Кредитная организация потребует досрочного погашения задолженности по ипотеке единовременным платежом.
3. Могут быть применены штрафы и пени к задолженности по кредиту.
Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход?
Перед поиском жильцов нужно правильно подготовиться:
1. Вывести из квартиры все личные вещи.
2. Сделать косметический ремонт (при необходимости) и уборку.
3. Снабдить квартиру всей необходимой техникой и мебелью, чтобы арендатор мог спокойно заехать в нее хоть в день подписания договора (плита, раковины, душ, туалет). Все эти узлы должны быть в оптимальном рабочем состоянии.
4. Определить категории жильцов, которые будут стабильно приносить доход на протяжении длительного времени.
5. Сделать качественные фотографии помещения и составить продающий текст, за счет которого можно быстрее привлечь потенциального квартиросъемщика. Важно не перестараться с украшениями текста, так как слишком «сладкий» вариант только отпугнет, или квартирант будет разочарован при просмотре.
6. Просмотры стоит устраивать максимально оперативно.
7. Зарегистрировать самозанятость и подготовить бланки договоров и актов приема-передачи до начала просмотра объекта. При правильной подготовке можно добиться большего дохода и стабильности его получения, чем предлагает рынок.
+ Стоит подумать о том, как сделать так, чтобы квартира выгодно отличалась от подобных предложений. Пожалуй, это самое главное. Например, при ремонте квартиры можно сделать какую-нибудь фишку в интерьере. Пример, акцентную стену из мха или материала под камень. Или к стиральной машине добавить сушильную машину. Или же сделать балкон с рабочим местом для удаленной работы. Или даже сауну в душевой. Затраты сравнительно небольшие, а польза существенная.
Можете посмотреть проект в нашем портфолио, где мы удачно совместили душ и сауну. Бюджет этого решения составил 100.000 рублей: перегородка из стекла с дверью - 65.000 рублей, 35.000 рублей - "каменка".
Из идей еще - хамам в душевой!
Дополнительные расходы при сдаче квартиры. Что нужно учитывать?
Из дополнительных расходов можно выделить целые статьи:
1. Первичный ремонт квартиры, если она куплена у застройщика без отделки или с частичной отделкой.
2. Меблировка. Квартиры со "свежей" и продуманной меблировкой сдаются лучше и дороже.
3. Оплата услуг риэлтора, если при поиске арендатора использовались услуги посредника.
4. Амортизация мебели или сантехнических узлов, бытовой техники. Во многих случаях ремонт и качественное обеспечение уровня жилья возлагается на собственника.
5. Для обеспечения минимизации рисков многие прибегают к заключению договора страхования в отношении объекта аренды (на случай пожара, потопа, ограбления).
Все случаи, при которых могут возникнуть лишние траты не предусмотреть. Приведенные выше являются наиболее частыми.
Посуточная сдача в аренду - как способ увеличить прибыль
Посуточная или краткосрочная аренда действительно может принести больше доходов арендодателю.
Однако нужно понимать, что такой способ связан с определенными минусами:
- квартирантов приходится искать постоянно
- из-за часто сменяющихся жильцов есть риск нарваться на недобросовестных людей, которые причинят значительный материальный вред как самому собственнику, так и его соседям
- отсутствует фактор стабильности получаемых доходов
- при подготовке квартиры следует отдельно произвести ремонт, соответствующий обстановке апарт-отеля, что значительно дороже обычного косметического ремонта под цели постоянного проживания.
Перед подготовкой квартиры стоит четко подготовить план дальнейшего финансового развития за счет сдачи квартиры в аренду и детально проанализировать все возможные риски.
Можно ли выплатить ипотеку за счет арендаторов?
В целом возможно. Но это верно при условии, если бОльшая часть ипотечного займа уже погашена.
Конечно часть суммы придется перекрывать самостоятельно, если арендаторы расторгнут договор до момента, пока не найдутся новые жильцы.
Аренда, действительно, снимет значительную часть финансовой нагрузки с должника по ипотеке.
Итого:
При сдаче в аренду ипотечного жилья стоит уделить основное внимание взаимодействию с банком и правильной подготовке квартиры. Выбрать метод и способ аренды (долгосрочная или краткосрочная). Если все риски оценены правильно, подготовка соответствует ключевым запросам целевой аудитории, то и аренда будет замечатель
ным подспорьем собственнику.
Спасибо, что дочитали до конца! Подпишитесь - будем рады! :)
Материал подготовлен специалистами компании по отделке квартир OTDL.