За последнее время мне поступило несколько обращений по поводу платы за домофонное устройство в многоквартирном доме. Поскольку в судебной практике встречается немало споров на эту тему, предлагаю разобрать подробнее наиболее популярные вопросы.
1. Управляющая компания начала выставлять в квитанциях отдельную строку за обслуживание домофона. Никакого собрания собственников по этому поводу не проводилось. Насколько правомерны действия управляющей компании?
Управляющая организация вправе взимать деньги с жильцов подведомственного ей дома только в рамках содержания и текущего ремонта общедомового имущества.
Электронное запирающее устройство (домофон) не предусмотрено Минимальным перечнем работ и услуг по содержанию общедомового имущества (ПП РФ от 3 апреля 2013 г. № 290).
Поэтому взимание платы за техоблсуживание домофона управляющей организацией признается законным только при соблюдении следующих условий (согласно Письму Минрегионразвития России от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ):
- во-первых, домофон включен в состав общедомового имущества договором управления, который заключается между управляющей организацией и собственниками помещений дома (либо соответствующим дополнительным соглашением к этому договору),
- во-вторых, размер платы за техобслуживание домофона утвержден решением общего собрания собственников,
- в-третьих, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание домофона со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.
Даже если собственники утвердили на общем собрании тариф на оплату техобслуживания домофона, но другие условия при этом не выполняются, действия управляющей компании все равно будут признаны незаконными (см. например, Постановление АС Московского округа по делу № А41 – 9921/22).
Жильцы дома могут запросить у управляющей организации документы, подтверждающие соблюдение всех условий для выставления им платы за техобслуживание домофона (договор управления, протокол общего собрания собственников, договор на ТО домофона).
2. В нашем подъезде установили новую металлическую дверь с домофоном. Все на гарантии, но управляющая компания все равно заключила договор с организацией на техобслуживание домофона. Обязаны ли собственники оплачивать такую услугу?
Опять-таки, если домофонное устройство официально включено в состав общедомового имущества, то управляющая компания вправе заключить договор на ТО домофона и выставлять собственникам счета лишь при условии, что этот вопрос одобрило общее собрание собственников всего дома (а не только вашего подъезда).
При этом управляющая компания обязана была обосновать необходимость заключения такого договора (т. е. привести конкретные аргументы в пользу того, что нельзя обойтись стандартным гарантийным ремонтом в случае поломки электронного запирающего устройства).
Если собственники вашего дома поддержали такое предложение управляющей компании и большинство из них проголосовало за такую услугу, то оплачивать ее придется всем жильцам дома (если только решение общего собрания не отменит суд).
3. У меня в квартире нет домофонной трубки, но счет за оплату домофона мне выставляют каждый год. Могу ли я не платить? Тем более, что у меня есть документы, подтверждающие временное отсутствие в квартире.
Как показывает практика, при определении размера платы за домофон различают плату за само электронное запирающее устройство (электронный замок от двери в подъезде) и плату за переговорное устройство, которое обеспечивает связь между электронным замком и конкретной квартирой.
Например, в Москве утверждены отдельные тарифы за домофонное устройство и запирающее устройство с электромагнитным замком (Постановление Правительства Москвы от 12.10.2010 г. № 937-ПП).
Как правило, в договоре на обслуживание домофона прописывается стоимость услуг по обслуживание электронного замка и переговорного устройства.
Электронное запирающее устройство (со всеми его составляющими) относится к общедомовому имуществу, т. к. обслуживает более одной квартиры.
Поэтому платить за ТО домофона в этой части собственник обязан в любом случае — независимо от наличия или отсутствия домофонной трубки в его квартире (конечно, если соблюдаются все вышеуказанные условия взимания платы за него).
При этом не имеет значения, пользовался он своим жильем или нет — плата за содержание общедомового имущества взимается с собственника независимо от фактического его использования.
А что касается платы за абонентское обслуживание переговорного устройства, то собственник может отказаться от этой услуги и не подключать домофонную трубку в своей квартире.
Но если трубка была и собственник не просил ее отключить, платить за обслуживание придется (см. например, определение Мосгорсуда по делу № 33-5693/2020).