Добрый день, друзья канала «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня разберемся, какие последствия наступают в случае просрочки уплаты ежемесячных платежей по кредитному договору на примере приобретения квартиры в ипотеку. Эта статья интересна тем, кто планирует брать кредит для приобретения квартиры или уже взял кредит, но может испытать трудности с его погашением.
Кредитные и залоговые отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон).
Что такое ипотечный кредит – это кредит, выданный на приобретение квартиры.
Что такое залог имущества по ипотечному кредиту - это оформленной в письменной форме обеспечительный договор – договор залога квартиры по ипотечному кредиту.
Что такое залог (ипотека) в силу закона – когда квартира приобретается на заемные средства банка и отдельный письменный договор залога может не оформляться, ипотека наступает в силу закона при оформлении регистрации права собственности на квартиру покупателя (заемщика), сведения об ипотеки вносятся в Росреестр.
Просроченная сумма (сумма требования банка, в случае неисполнения обязательств заемщиком кредитного договора)_- подлежащая взысканию сумма, которая, как правило, состоит из:
-суммы просроченного основного долга и суммы основного долга (кредита);
- суммы просроченных процентов по основному долгу и суммы срочных процентов (по кредиту);
-пени/ штрафы за просрочку процентов и основного долга ( кредита).
Итак, гражданин (заемщик/залогодатель) взял в банке (кредитор) кредит на покупку квартиры, под залог приобретаемой квартиры.
Проходит некоторое время заемщик, например, теряет работу и не может платить ежемесячный платеж. Что в этом случае происходит.
Какие действия банка в этой ситуации, давайте разберемся.
- все зависит от условий кредитного договора, если ежемесячный платеж просто просрочен, т.е. внесен не в срок, установленный кредитным договором, заемщик просто платит неустойку (штраф или пени);
- если просрочка не разовая, а системная, более чем три раза в течение 12 месяцев (п.5 ст.54.1 Закона) - банк по условиям кредитного договора (как правило, такие условия предусмотрены) может попросить досрочно погасить кредит и в случае не погашения кредита, банк обращает взыскание на заложенное имущество (п.1 ст. 334 ГК РФ) – квартиру). Впоследствии, банк кредитор реализовывает квартиру, даже если это единственное жилье, но при условии:
1) сумма неисполненного заемщиком/залогодателем обязательства – задолженность перед банком составляет не менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества (квартиры);
2) период просрочки исполнения обязательства по кредитному договору, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев (ст. 348 ГК РФ).
При погашении задолженности заемщика перед кредитором из денежных средств, полученных в результате продажи квартиры, будут учтены все суммы (см. выше просроченная сумма) и расходы банка, связанные с продажей квартиры.
По заявлению заемщика суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество ( квартиру) отсрочить её реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности (ч.3 ст.54 Закона).
Также нужно знать, что при выдаче кредитбанк обязан подать сведения о выданном кредите в бюро кредитных историй. Эта обязанность предусмотрена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях". Кредитная история - это информация, которая характеризует своевременность исполнения обязательств субъектом кредитной истории - заемщиком и поручителем (ст.3). Если у вас по кредиту будет просрочка, необходимо понимать, что эта информация будет доступна для всех банков, и получить одобрение для последующих кредитов будет проблематично.
ИТАК, ипотечный кредит выдается на приобретение квартиры (может и на приобретение жилого дома), квартира на весь срок кредитного договора находится в залоге у банка. В случае систематической (более 3-х раз за 12 месяцев) просрочки банк может обратить взыскание на квартиру и реализовать ее, чтобы из суммы, полученной при продаже квартиры погасить долг заемщика. Поэтому, беря в банке ипотечный кредит на длительный срок надо быть уверенным в возможности ежемесячно погашать установленную банком сумму платежа (это ,как правило, таблица с ежемесячными платежами ), читайте внимательно кредитный договор, не стесняйтесь спрашивать любое условие, которое вам непонятно. Мой личный опыт- погашайте первые три года ипотечный кредит досрочно, если у вас есть такая возможность.Спросите у специалиста, который с вами работает в банке как погашать кредит досрочно. При досрочном погашении основной суммы (кредита) досрочно, у вас будет уменьшаться сумма ежемесячного платежа. Это очень важно.
Надеюсь, статья вам будет полезна, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк и обсуждайте тему.