В Челябинске никак не могут построить арендный дом - жилье с меблированными и обставленными техникой квартирами, которые можно сдавать официально по сниженным ценам. Такие дома по инициативе госкорпорации ДОМ.РФ уже построены в Москве, Воронеже и соседнем Екатеринбурге. А вот в столице Южного Урала дело не продвигается - город хоть и в приоритете, но москвичи никак не могут договориться с местными застройщиками о цене.
ЧТО ТАКОЕ АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ
Впервые о строительстве государственного арендного дома в Челябинске заговорили в ноябре 2021 года. Тогда эксперты ДОМ.РФ сообщили, что прорабатывают проект в нашем городе. По задумке, застройщик строит дом, госкорпорация выкупает их через свой банк и сдает в аренду. Финансирование идет через закрытый паевый инвестиционный фонд. Квартиры сдаются с ремонтом, мебелью и техникой, а сам наем оформляется официально по договору.
Правда, дом должен быть построен по стандартам ДОМ.РФ. Все это нужно, чтобы вывести арендный рынок из тени. Ведь большая часть квартир в Челябинске сдается неофициально - никаких договоров, и - что логично - налогов в бюджет. Только на одном сервисе с объявлениями сегодня почти тысяча сообщений о сдаче квартиры в длительную аренду в Челябинске! А официально, по данным УФНС по Челябинской области, самостоятельно задекларировали доходы от сдачи имущества в аренду за 2022 год - всего 1,4 тыс. южноуральцев. Кстати, в 2021 году было примерно столько же.
Такие арендные дома можно строить и под компании, и для студентов. В прошлом году ДОМ.РФ договорился о строительстве в Южно-Сахалинске квартир для отдельных категорий граждан (их определит правительство региона), а в поселке Нижний Куранах (Якутия) будут возводить дом для сотрудников золотодобывающей компании. В Тамбове хотят построить арендный дом для студентов, а во Владивостоке студенты госуниверситета уже в начале этого года должны заселиться в квартиры нового ЖК. Как сообщают в компании, в портфеле ДОМ.РФ 16 проектов в семи регионах России.
СКОЛЬКО СТОИТ «БЕЛАЯ» АРЕНДА
Государственный арендный дом как первая ласточка - показать, что съемное жилье может быть хорошего качества по нормальной цене. Если посмотреть на проекты, реализованные в Москве и Екатеринбурге - то выглядит все очень даже симпатично: современные дома с зоной ресепшн, светлые квартиры с - в принципе - приятной на вид мебелью (обещают и хорошее качество).
В Москве арендные ставки немаленькие - за студию 18-20 «квадратов» просят в месяц от 43 тыс. руб. и выше, в зависимости от места, где находится дом. В Екатеринбурге, судя по сайту ДОМ.РФ с арендными предложениями, студию в 17,5 кв.м. можно снять за 22,5 тыс. рублей, в Воронеже за 20-метровую квартиру за месяц нужно будет заплатить от 17 тыс. рублей. Кстати, коммунальные платежи по счетчикам и налог уже включен в аренду.
СПАСИБО, НО НЕТ
ДОМ.РФ очень хочет построить арендный дом в Челябинске. Но пока - нет. После их первых заявлений в 2021 году оживились и застройщики. Например, собственники участка на перекрестке Свердловского проспекта и Братьев Кашириных рядом с ЖК «Святогор» планировали зайти в проект КРТ, и в том числе один из домов сделать арендным. Но, как рассказал КП-Челябинск представитель «Третьего автобусного парка», от идеи отказались. Тем не менее, ЖК появится, все это время собственник решает вопросы с жильем, а вскоре начнет заниматься разработкой проекта.
Не сложилось с арендным домом и у зоопарка на улице Труда. В октябре 2022 года представители ДОМ.РФ во время визита в Челябинск сообщили, что рассматривают как раз эту площадку (застраивает «АПРИ Флай Плэнинг», что будет построено) и на Коммуны, 98 (застройщик - СК НИКС). Анонсировали, что строительство начнется уже весной 2023 года. Но, как рассказал КП-Челябинск директор по маркетингу «АПРИ Флай Плэнинг» Владимир Пономарев, в новом ЖК арендного дома не будет. И, судя по всему, на Коммуны - тоже.
- Для реализации арендного проекта высокого качества с доступными ставками аренды ДОМ.РФ тщательно анализирует предложения застройщиков. Финансовая модель арендного жилья очень чувствительна к цене приобретения и квартирографии. Пока нам не удалось согласовать с застройщиками устраивающую всех цену приобретения квартир, но мы открыты к предложениям. Челябинск для ДОМ.РФ - один из приоритетных городов для развития цивилизованного рынка аренды, - сообщили «Комсомольской правде-Челябинск» в пресс-службе ДОМ.РФ.
В ЧЕМ СЛОЖНОСТЬ
В чем же проблема? Только ли в цене? Мы поговорили с челябинским девелопером Денисом Ни, чтобы разобраться, в чем же загвоздка. Сейчас ДОМ.РФ просто выкупает построенные квартиры, но, чтобы арендные дома начали появляться в регионах массово, в них должны вкладываться инвесторы.
- История с арендными домами не совсем про рынок. Мне кажется, ребята в государстве видят, что существует гигантский рынок жилья в стране, который сдается в аренду без уплаты налогов. Это чудовищных размеров теневой рынок. И у государства (и у заинтересованных лиц) есть большой соблазн взять его под контроль, - комментирует Денис Ни. - Но не потому, что это нужно рынку. В рыночной экономике, которая должна существовать без госинвестиций, но с госконтролем, рынок сам найдет объекты недвижимости, которые удовлетворят те или иные потребности. Если бизнес этого до сих пор не сделал, это не потому что этого никто не придумал, а потому что в этом нет интереса. А интереса нет из-за того, что вся экономика России - спекулятивная.
- В последние годы девелоперы не хотят строить объекты коммерческой недвижимости, так как возвратность инвестиций по ним - не меньше 10 лет. А что такое построить жилой дом? Вы его сегодня построили, завтра продали и получили дельту. Свои бабки срубили. А представляете, что такое построить торговый комплекс или бизнес-центр? Вы 10 лет будете вынуждены поддерживать его конкурентоспособность, чтобы вернуть свои вложения. Кому это нужно в России? Никому. Поэтому все девелоперы сегодня вкладывают деньги только в строительство жилой недвижимости. А арендные дома - это формат коммерческой недвижимости: чтобы вернуть инвестиции, квартиры нужно будет сдавать в аренду по 20 лет, - продолжает Денис Ни. - Для того чтобы осуществлять такие инвестиции нужны длинные дешевые деньги. А их в России нет. Это вторая причина, по которой все ломятся в спекулятивные истории - в жилье. Конечно, если государство само будет строить и само сдавать в аренду... Но это интервенция в рынок частных инвесторов - это уже не государственная экономика, это дичь какая-то.
В Госдуме над этой проблемой тоже думают. В декабре 2022 года первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ от фракции ЛДПР Владимир Кошелев предложил предоставлять девелоперам арендных домов льготы на 10 лет: нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, и льготные кредиты на стройку. Законопроект он планировал внести в ГД уже в начале этого года.
- Даже если, к примеру, мне дадут длинные дешевые деньги на арендный дом, я 100 раз подумаю. Может возьму чуть более дорогие деньги, но лучше построю жилой дом, заработаю и сам решу куда их потратить. Чем я построю доходный дом и буду вокруг него прыгать 7-10 лет. В условиях последних лет - ковида, постковида, спецоперации - риски для инвесторов сильно возросли. Никто в длинную не идет. У нас в Yellowstone Development резко сократился поток заказов, потому что мы специализировались все-таки на коммерческой недвижимости. А она возможна там, где меньше рисков и где уменьшаются спекулятивные аппетиты. А сейчас они безмерны: жилье, жилье, жилье. Не потому что столько жилья нужно, а потому что там можно поспекулировать. Короткие инвестиции - быстро срубили и свалили, - говорит Денис Ни.
Автор: Алена МЫЗГИНА