«Перешли от рынка продавца к рынку покупателя». Михаил Иванов о рынке недвижимости в 2022 и планах на 2023 год

За 2022 года в России ввод жилья сильно вырос на 11% и составил рекордные 102,7 млн квадратных метров. Корреспондент ИА «Время Н» пообщался с генеральным директором группы компаний «ННДК» Михаилом Ивановым о рынке недвижимости в Нижегородской области.

— Каковы объемы строительства жилой недвижимости в 2022 году?

В Нижегородской области общий объем ввода составил порядка 1,7 млн квадратных метров жилья.

Что касается компании «ННДК», то на данный момент мы строим два дома в жилом комплексе «Корица», три дома в ЖК «Бекетов Парк», а также недавно получили разрешение на ввод в эксплуатацию дома № 6 в ЖК «Циолковский».

Также в конце 2022 года мы получили разрешение на строительство нескольких домов в рамках нашего нового крупного проекта — жилой комплекс «Смородина» в Автозаводском районе. По данным на начало января 2023 года наш объем текущего строительства составляет 72 986 квадратных метров, объем введенного жилья в 2022 году составил 12 524 «квадрата».

— С какими проблемами столкнулись в 2022 году и как их решали?

2022 год был очень насыщенным, и строительная отрасль столкнулась с множеством вызовов — это и скачкообразный рост цен, падение авансирования, падение спроса, уход с рынка западных производителей инженерного оборудования и стройматериалов, что привело к необходимости импортозамещения товаров на аналоги.

На этом фоне отечественные и азиатские аналоги сразу же подорожали до уровня европейских. В результате себестоимость строительства увеличилась в среднем более, чем на 50%, по отдельным позициям — от 30% до 70%.

Все это в свою очередь потребовало увеличения кредитной линии и выделения дополнительных лимитов.

С первых же дней кризисной ситуации созданы координационный штаб по предотвращению негативных явлений в экономике и социальной сфере, который возглавляет глава региона Глеб Никитин, и регулярный штаб под руководством замгубернатора Сергея Морозова.

Серьезные шаги предприняли и на федеральном уровне. В частности, теперь разрешено заключать договоры с единственным поставщиком, чтобы сократить срок, упрощена процедура по согласованию изменений проектных решений, замены материалов. Кроме того, создан реестр аналогов отечественных материалов.

— Как сейчас обстоят дела со спросом, предложением, ценами?

Начнем с того, что в 2022 году в первую очередь изменилось поведение участников рынка, мы столкнулись с двумя волнами колебания спроса.

Первая волна пошла после начала спецоперации на Украине. Покупатели реагировали двояко: одни как можно быстрее вкладывали деньги в недвижимость, другие приостанавливали сделки. Из-за этого март у застройщиков был более-менее «рабочим», а в апреле-мае продажи практически встали. Потом рынок немного оживился и в августе-сентябре постепенно восстанавливался.

После объявления частичной мобилизации началась вторая волна колебаний, многие сделки опять развалились. В настоящее время мы вернулись к начальной стадии стабилизации спроса.

Можно сказать, что мы перешли от рынка продавца к рынку покупателя. Сейчас каждый потенциальный клиент пытается торговаться, спрашивает об индивидуальных условиях, рассрочке, скидках. И зачастую застройщики их предоставляют.

Что касается цен, то в первой половине 2022 года цены росли в пределах инфляции. Сейчас я бы сказал, что ситуация и цены стабилизировались.

— Привязана ли цена договора к курсу рубля по отношению к иностранным валютам?

С юридической точки зрения — нет. А с точки зрения формирования себестоимости в доле валютной составляющей, то порядка 10%.

— Изменится ли стоимость жилья в 2023 году? Если да, насколько?

Не думаю, что в дальнейшем цена продажи сильно изменится, все в пределах инфляции. Для поддержания спроса сейчас действует несколько льготных ипотечных программ, рассчитанных на разные категории покупателей. Для рынка это основной драйвер.

— Недвижимость ежегодно растет в цене. У застройщиков есть варианты снижения себестоимости?

Да, за счет повышения эффективности бизнес-процессов девелоперов и оптимизации проектных решений.

— Поделитесь планами на 2023 год. Сколько МКД планируете сдать в 2023 году?

В 2023 году мы вводим в эксплуатацию один дом в ЖК «Корица», а 25 января получили разрешение на ввод в эксплуатацию дома №6 в ЖК «Циолковский». Планируем начать реализацию еще двух проектов в разных районах города.

— Предпочтения покупателей меняются территориально? Какие районы пользуются большим спросом?

Традиционно верхняя часть города, особенно центр, пользуется большим спросом. Как правило, в Автозаводском и Сормовском районах покупают квартиры те, кто уже живет в этих районах. Кардинальных изменений в требованиях к месту нет, больше меняются требования к объекту.

— Какие тренды вы бы выделили в сфере недвижимости вообще и на рынке новостроек Нижегородской области?

Как я уже сказал, основной тренд связан с изменением поведения покупателей, а именно с переходом от рынка продавца к рынку покупателя. Ну и отдельно выделю как тренд на повышение качественных характеристик продукта.