Привет, друзья! Пришло время ежемесячного отчёта о недвижимости нашего любимого южного края. Как всегда, если какие-то новости убежали от моего взгляда и у кого-то из застройщиков вдруг треснула стена - пишите мне в телеграм, если факты подтверждённые, то, я их опубликую.
На дворе у нас "суровый краснодарский январь", целыми днями сидим дома, как говорят все, кто был проездом в нашем городе - слякоть и влага:
но, люди быстро всё забывают и уже в следующем году будут писать, как они пробирались в январе по сугробам)
Почитать свежие новости о недвижимости, с моим мнением, вы можете вот здесь, если не подписаны, то обязательно подписывайтесь, посмотреть объекты и почитать истории переезжающих - можно вот здесь, ну а свежие объекты каждый день выходят вот здесь. Для тех, кто ищет недвижимость, звоните +7(928)211-33-77, а для тех, кто хотел бы работать в сфере недвижимости, при этом работать честно, без фейков и завышения цен - звоните +7(938)444-33-44
Ну да ладно, хватит презентаций, давайте к теме:
Недвижимость Краснодара в январе 2023 года
Всем, кто так или иначе когда-нибудь был связан с недвижимостью, известно, что январь и февраль - самые лучшие месяцы для покупки недвижимости: люди отдыхают, покупателей не много, продавцы запуганы тем, что не успеют продать свои объекты и хорошо торгуются. В общем, покупай - не хочу, но, как правило никто в январе не следуют этому совету и рынок находится в спящем состоянии. Новостей на рынке тоже не много.
Конечно, отсутствие спроса влияет и на ценовую политику и январь мы заканчиваем на достаточно низких отметках, по квартирам(если брать в сравнение последние месяцы)
Что можно сказать:
- Ситуация продолжает оставаться крайне странной, когда застройщики из-за своих долгов перед банками не хотят опускать цены(об этом напишу позже), в связи с чем обещания, т.е. по сути бумажка, на которой написано, что вы являетесь дольщиком, сегодня продаются дороже, чем реальные квартиры.
- Небольшой сезонный спад виден: стоимость метра вторички на сегодня 98,8 тыс.руб., а стоимость метра у застройщика в среднем 137,8 тыс. рублей.
Специальное отступление для тех, кто не совсем понимает, но очень любит спорить: цена от застройщика - это значит первая покупка в офисе застройщика. Если вы купили по переуступке свою "квартиру" у дольщика, то цена будет совершенно другая, гораздо ниже, поэтому когда я пишу цены от застройщика, я имею ввиду именно цены от застройщика.
Краснодарские застройщики доигрались в высокие цены!
Все же помнят график, который я показываю каждый месяц: разница между средней себестоимостью стройки, ценой застройщика и ценой вторички? В январе всё не очень сильно изменилось:
Забавно, не правда ли? В январе, когда на рынке строительных материалов и услуг наблюдается спад и производители делают максимальные скидки - застройщики вдруг начинают тратить больше. Интересно, куда же это они тратят(вопрос оставлю для размышления)
Квартиры у застройщиков в Краснодарском крае просто перестали покупать!
Само собой - это должно было когда-то закончится, и люди начали понимать что на самом деле им втюхтвают. В январе 2023 года застройщики Краснодарского края показали худшие результаты за последние три года по Краснодарскому краю по отношению к предыдущим периодам по соотношению: купили, не купили, продажи не открыты. На сегодняшний день, всего 19% из всех продаваемых площадей - проданы:
По сути, весь последний год застройщики активно готовили этот результат, при этом, если брать октябрь 2022 года, когда был шанс выйти из этой ситуации хоть как-то с минимальными потерями, то сегодня ситуация крайне сложная и у застройщиков отделы продаж сидят совершенно без сделок.
Важно! И это нужно понимать! Объёмы стройки в Краснодарском крае - огромные, и речь не идёт о том, что не продаётся ничего. если сравнивать с крупными городами, то:
1% всех строящихся квартир в Краснодарском крае - это 87 684 м2, а 1% в той же Нижегородской области - это 11 369м2, но, несмотря на то, что у нас огромные объемы стройки такие цифры не могут не отразится на рынке и многие застройщики уже чувствуют то, что проблемы совсем близко.
Между тем, цены в Краснодарском крае адекватные!
Подождите вертеть возле виска, я не сошла с ума...если вы думаете, что только кубанские застройщики участвуют в соревновании на самую высокую стоимость - ошибаетесь. На сегодняшний день, в Крансодарском крае период адекватных цен
Дело в том, что Краснодарский край - регион приточный и здесь всегда ровнялись на соотношение цен в других регионах, из которых сюда переезжают. И вот как выглядит соотношение цен других миллионников с Краснодарским краем:
Само собой, о Москве, Санкт-Петербурге или даже Казани - речи не идёт, цены в этих регионах гораздо выше, но, вот что происходит в небольших городах, и это уникальное явление:
В общем, если взять цены по регионам, то ситуация приблизительно одинаковая везде: спрос падает, но цены продолжают держать на достаточно высоком уровне и здесь, как всегда, есть два варианта:
- Цены на первичном рынке должны сравняться с вторичным рынком - и это вполне реалистичный сценарий, так как падает спрос.
- Вторичка должна вырасти в цене до первички - это сценарий, которого ждут застройщики.
Сценарий, в котором цены пойдут вверх возможен только при условии гиперинфляции, так как на покупку по данным ценам, у населения денег уже нет, о чём говорит падающий рынок и средний срок ипотечного кредита, который в декабре в том же Краснодарском крае составил 26 лет и 4 месяца, т.е. если вы возьмёте кредит будучи студентом пятого курса, то отдать вы его сможете только на своё пятидесятилетие...
Не хотели покупать по 4 миллиона - покупайте по 6!
Об этом я писала пару лет назад - наступает проблема с землёй в Краснодарском крае, вернее в хороших локациях Краснодарского края.
Земли в крае полно, а вот хорошей земли не много, вернее почти не осталось для простых смертных
Последние годы пригород Краснодара активно обновлялся. Было видно, как выкупаются бесхозные куски земли и на этом месте строятся дома.
Совсем недавно, пару лет назад, купить сотку земли в пригороде за 50 000 рублей было вполне реально, сейчас, в таких местах как Марьянская или Хутор Ленина - сотка земли в нормальном месте сотка стоит в 10 раз дороже - земли просто нет, но есть момент, и этот момент называется - новая нарезка!
Новая нарезка - купи, а потом думай!
Я не говорю, что вся земля не пригодна, есть куски, которые стояли десятилетиями именно потому, что на этом месте было что-то на чём жить нельзя.
Здесь нужна отдельная статья о том, как в станицах распродают "новую нарезку" под видом качественной земли, как выделяются места, которые считаются "чёрными"(места, где век назад были огромные скотобойни или кладбища, но, кто будет разбираться в этих тонкостях - у нас же люди развесят уши и покупают, думая, что разницы нет. В общем торговля мертвой землёй идёт быстро, прямо на глазах растут новые дома, ну, наверное так и должно быть, люди ведь знают что покупают. Знают же... они же сами...
Вторая сторона новой нарезки - это инфраструктура, но, здесь всё не так страшно, через пару лет эти места станут вполне себе нормальными,
ну а пару лет нужно будет потерпеть...хотя... может и не пару - на Губернском тоже трамвай лет пять назад обещали, а воз и ныне там)
Ну а что касается нормальных участков внутри населённых пунктов - их практически уже нет в пригороде, и они потихоньку начинают исчезать в станицах второго диаметра. Четыре сотки уже стали нормой, ну а там скоро и трём радоваться будем(в Новотитаровской уже можно строить на участках менее 4-х соток), а затем, как в городе - если есть куда поставить велосипед - хорошо!
Ладно, отвлеклась, давайте к теме:
Дома в Краснодаре и пригороде в январе 2023: цены, спрос.
Если коротко, то всё по классике: в декабре был очередной приступ паники, причиной который вот уже 15 лет на моей памяти является "инсайдерская" информация, которую сказал кто-то, кому-то из тех, которые знают, что доллар вот-вот поднимется в цене.
Ясно, что серьёзного скачка не было, как и в предыдущие годы, да и доллар сегодня уже не так сильно влияет на ситуацию как раньше, но...
Продавцы, распространяя эту информацию отказываются от сделок, снимают объекты с продаж, а в январе, узнают, что это была очередная утка, вот только покупателей уже нет... в этом году не было ничего нового и в декабре нас сопровождал дух растущего доллара, который вырос, наверное, только в мечтах валютных трейдеров...
В общем, в январь те, кто не успел продать в декабре пришли с большим желанием продать, а значит торговаться и в этом месяце можно было купить дом в предчистовой отделке за 5,3 в пригороде, в черновой есть даже за 4,0 ну а нормальные дома с ремонтом начинаются от 5.5 миллионов. Земля, как вы понимаете, в небольших наделах, и 6 соток считает везением, но, скоро и этого не будет.
Торговаться были готовы почти все, кроме особо одарённых, которые со своими объектами готовы посидеть ещё пару лет. Торг был хороший, скидывали даже 15%, что для домов очень приятная сумма, само собой не все.
Что ждать от недвижимости Краснодара в феврале 2023?
Да в общем ничего особенного ждать не приходится. Ни чем он отличаться от января не будет. К Концу февраля начнут просыпаться покупатели, продавцы поверят в свои объекты и начнёт немного стабилизироваться рынок.
Очередей к застройщикам не будет, наоборот, они начнут всё меньше и меньше продавать. Покупать новостройки от застройщиков на данный момент категорически не рекомендую, даже если вам кажется, что предложение очень привлекательное. Покупать нужно ХОРОШУЮ ЗЕМЛЮ, можно даже со старенькими домами и, если повезло, то дома, дома и ещё раз дома в пригороде с хорошими участками, так как их уже не так много.
Хорошего дня, друзья! Как всегда, буду рада вашей реакции