- Где граница Вашего земельного участка?
- Ну как же, вон там она, по забору идет!
Сегодня в продаже встречается много земельных участков, границы которых не установлены. Т.е. как это? Земельный участок есть, а где проходят его границы никто не знает?
Что это значит?
На экране №1 представлены сведения о земельном участке из приложения "Kadastr RU", в которых в открытом доступе опубликована основная техническая информация о количественных характеристиках участка.
Здесь указаны координаты земельного участка, кроме того, на публичной кадастровой карте видны границы участка, а сам участок выделен желтым цветом.
Что касается второго экрана, то здесь сразу бросается в глаза фраза: "Без координатных границ". Что это может значить? А это означает ровно то, что местоположение границ данного земельного участка не установлено.
На экране №3 в объявлении о продаже дома, которое размещено в открытом доступе на "Авито", продавец сделал акцент на то, что границы земельного участка установлены. Зачем на это обращать внимание покупателей?
Даже если земельный участок имеет ограждение по всему периметру, причем, забор стоит много лет, это ровным счетом не означает, что установлено ограждение правильно и на своем месте.
При этом, земельный участок, границы которого не установлены, можно продать и купить. Росреестр такие сделки регистрирует. А в чем тогда подвох спросите Вы? Зачем переживать насчет границ, если все законно?
Как видно из названий статей, которые были опубликованы на сайте "Роскадастра", в 2017 году более половины земельных участков в России не имели границ.
К сегодняшнему дню ситуация немного улучшилась, однако, до сих пор еще очень много сделок проходит с земельными участками, по которым не проводилось межевание.
Зачем проводить межевание земельного участка?
Межевание земельного участка проводит кадастровый инженер. Процедура эта платная и проходит она на основании договора с кадастровым инженером. Специалист выезжает на участок, проводит съемку с использованием приборов, после чего устанавливает границы земельного участка и составляет межевой план.
Но и это еще не все. Межевой план содержит акт согласования границ. Границы земельного участка должны быть согласованы с владельцами смежных земельных участков.
Согласование границ проходит по-разному. Можно организовать собрание смежников или подписать с каждым в индивидуальном порядке.
Важный момент заключение в том, что соседи могут не согласиться с установленными границами, и в таком случае, согласование границ будет проходить в судебном порядке.
Даже если на земельном участке существуют строения и какие-то сооружения, мощения и ограждения, фактические границы его могут не соответствовать.
Пока не будет межевого плана нельзя быть уверенными в том, что:
- Ограждение земельного участка установлено верно
- У имеющихся на участке строений соблюдены отступы от границ и не нарушены градостроительные нормы
- На земельном участке нет обременений и охранных зон
- Границы земельного участка не пересекаются с границами смежных участков
Например, вы купили участок, на котором запланировали строительство дома. После регистрации сделки получили свежую выписку из ЕГРН. Вызвали кадастрового инженера, провели межевание, подписали акт согласования границ и изготовили межевой план. Получили обновленную выписку на земельный участок, в которой появились новые сведения об обременениях и охранных зонах.
Какие такие охранные зоны?
Оказалось, что через Ваш земельный участок под землей проложены поселковые коммуникации, которые имеют охранные зоны. Охранные зоны уменьшают площадь застройки участка.
В нашей практике был случай, когда площадь застройки земельного участка сократилась на 80% из-за наличия водопровода, который проходит по центру участка, а также линии электропередач, которая установлена по границе, но ее охранные зоны распространяются на часть земельного участка. Ценность и ликвидность такой земли существенно падает.
Если даже у купленного земельного участка был ранее установлен забор, кроме того, ограждения имели и все смежные участки, и много лет с ними были все согласны и никто никому не предъявлял претензии, тем не менее, при составлении межевого плана может всплыть то, что ограждение участка установлено неверно.
С одной стороны может возникнуть вопрос:
Если могут возникнуть такие проблемы, то зачем тогда узнавать и уточнять границы земельного участка?
Если участок Вы приобретаете надолго, то лучше эти риски исключить сразу. Кроме того, если Вам потребуется ипотека под залог участка, банк может отказать в залоге участка, границы которого не установлены. Если Вы будете продавать земельный участок, а покупатель приобретает его через ипотеку, то банк также может отказать.
Без межевого плана Вы не сможете законно строить.
Суды в России переполнены судебными спорами о границах земельных участков, пересечениях, наложениях, обременениях и охранных зонах, которые установлены на земельных участках.
Очень много споров о том, что строение, которое расположено на земельном участке, нарушает градостроительные нормы, а именно, нарушены отступы от границ. Все эти ситуации возникают чаще всего из-за того, что сначала владельцы строят, а потом занимаются документами.
Покупайте земельные участки с установленными границами. Если Вы заинтересованы в приобретении конкретного земельного участка, у которого нет межевого плана, то просите продавца подготовить межевой план или закажите его самостоятельно до совершения сделки с участком. Зафиксируйте возможные риски в предварительном договоре купли-продажи.
Если статья была Вам полезна, поставьте пожалуйста лайк.
Если у Вас возникли вопросы, пиши пожалуйста в комментариях, я с удовольствием разберу Вашу задачу.
Оценка недвижимого и движимого имущества
Судебная строительно-техническая экспертиза
Консультирование по имущественным вопросам
Оспаривание кадастровой стоимости
🔎Статью подготовил Олег Изотов - директор по развитию и работе с клиентами компании «ФИНЭКА».
Экспертный центр "ФИНЭКА": info@fineka.ru, +7(861)220-60-42.
