Несколько дней назад издание Известия опубликовало новость о том, что вторичное жильё можно будет купить с сохранением ипотечной ставки продавца. Старый новый ход: вторичку можно будет купить с сохранением ипотечной ставки продавца | Статьи | Известия (iz.ru).
Посыл статьи в том, что Сбербанк запустил в тестовом режиме подобную программу первым и, вероятно, в скором времени к движению присоединятся другие банки. Авторы статьи утверждают, что идея отличная, ранее апробированная, всячески полезная для заемщиков и способна поддержать спрос не только на вторичное жильё, но и на новостройки.
По словам авторов статьи, причиной внедрения программы является повышение ипотечных ставок, по которым новым заемщикам брать кредиты слишком дорого. Вот банкиры и решили, так сказать, повернуться к народу «передом» и дать возможность получить заем по старым, буквально халявным ставкам.
Учитывая, что банки являются коммерческими организациями и альтруизм им не свойственен, мы решили разобраться. Почему вообще Сбербанк «ринулся в бой» с подобной программой и почему подобные действия банк начинает рассматривать как выгодные для себя?
Ведь не секрет, что весь банковский бизнес построен на привлечении новых заемщиков и увеличении числа кредитов, а не на обработке ранее выданных займов.
Что-то похожее уже предлагали
Нельзя назвать новой саму по себе идею с сохранением прежней ипотечной ставки для новых заемщиков. В апреле 2022 года, когда ипотечные ставки подорожали до неприличных значений в 20%, на подобной идее пропиарилась компания Этажи «Этажи» предлагают продавать вторичку на тех же условиях ипотеки (bfm.ru).
Поскольку продажи на вторичном рынке в тот период резко начали падать «стремительным домкратом», то с целью их активизации было предложено использовать схему с «переменой лиц в обязательстве» по ипотечному кредиту.
То есть ипотечник, который ещё не выплатил кредит и решил продать свою квартиру, по мнению Этажей мог с согласия банка передать права по своему ипотечному договору покупателю, которому не пришлось бы брать заём по новым, грабительским ставкам.
Как видите, идея с такой схемой довольна проста, тем более что перемена лиц в обязательстве допускается действующим законодательством.
Однако у директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ивана Уклеина на это предложение Этажей было своё мнение, отражённое в той же статье, выдержку из которой мы приведём:
«Текущее предложение едва ли найдет поддержку как со стороны профсообщества, так и в лице регулятора. Предлагается решить проблему высокой ставки за счет банка. Но следует понимать, что для банка это новый заемщик, это новая оценка кредитоспособности и уровня риска и новый уровень резервирования.
Причем для банков есть требование, что если они финансируют кредит, который частично или полностью рефинансируется, то для него автоматически вводятся повышенные коэффициенты резервирования. По сути, здесь предлагают банкет за счет банков, и это может быть не совсем правильным».
По сути дела, Иван Уклеин высказал общую позицию банкиров, продемонстрировав знание банковского дела. Дальнейшее отношение банкиров к предложению Этажей подтвердило мнение г-на Уклеина: полное игнорирование, ввиду отсутствия хоть какого-либо интереса.
С чего вдруг в начале 2023 года всё меняется, и «банкет за счет банков» перестал быть глупостью?
Крупнейший банк страны запускает в центральные СМИ инфоповод о том, что началось тестирование подобной системы. Благодаря каким изменениям в январе 2023 года уже начал представляться неплохой идеей «банкет за счёт банков», который казался верхом нелепости в апреле 2022 года?
Ни для кого не секрет, что Сбербанк является лидером по величине ипотечного портфеля Доли крупнейших банков на рынке ипотеки - Frank RG. Фактически, он контролирует 50% ипотечного рынка. Это совершенно не удивительно, учитывая количество филиалов и доверие к банку.
Однако диалектика нас учит, что то, в чём кроется сила, одновременно является и слабостью. Не сложно переждать тяжелые времена в случае циклического кризиса, который действует короткий промежуток времени.
А вот в случае текущего структурного кризиса, длительность которого растянется на долгие годы и окончание которого невозможно предсказать, подобная величина ипотечного портфеля становится сомнительным активом.
Копнём глубже.
Немного об ипотеке, облигациях, деривативах
Ипотека — это кредитование, обеспеченное залогом в виде объекта недвижимости. Ипотеку можно назвать королём среди кредитования — за её надёжность. Ведь с одной стороны, платежи обеспечивает заемщик, которому есть, что терять. Он пойдёт на многое, чтобы сохранить жильё, которое воспринимает как своё и будет стараться изо всех сил платить по кредиту.
С другой стороны, гарантии возврата кредита обеспечивает залог в виде недвижимости. А недвижимость обладает особыми потребительскими свойствами, которые позволяют банку быть уверенным в том, что даже по истечении многих лет за счёт её реализации удастся избежать потерь.
Именно поэтому подобное кредитование считается сверхнадежным. И именно поэтому уполномоченные организации выпускают «сверхнадёжные» ипотечные облигации под ипотечные кредиты. Например, в России такая уполномоченная организация — это банк ДОМ.РФ, который является основным игроком на рынке деривативов.
Два кита, на которых зарабатывают банки и рынок ценных бумаг
Так вот, вся эта сверхнадёжность, за счёт которой банки и рынок ценных бумаг зарабатывают миллиарды, держится на двух «китах». Платежах заемщиков и ликвидности залога.
Заемщики — это обычные люди, у которых возможность платежей по ипотеке напрямую зависит от величины дохода домохозяйства.
Простой пример. Если среднестатистический гражданин оформил ипотечный кредит в январе 2022 года, то он рассчитывал его выплаты, сообразуясь с перспективами мирной жизни и нормальным уровнем инфляции, который позволял ему оплачивать все жизненные потребности, а также платить по кредиту.
За 2022 год доходы населения только и делали, что снижались Реальные располагаемые доходы населения России в III квартале упали на 3,4% (interfax.ru). А вот инфляция росла. По мнению Росстата, она составила 11.9% Инфляция в России по итогам 2022 года составила 11,9 процента - РИА Новости, 11.01.2023 (ria.ru).
Это официальные цифры, которые мы привели для того, чтобы было ясно: доход нашего среднестатистического гражданина не вырос — в отличие от расходов. И расходы продолжают расти, уже не позволяя ему оплачивать одновременно все жизненные потребности и ипотеку.
При этом, по официальному прогнозу рост доходов населения в 2023 году составит 1,3%, ну а уровень инфляции, по официальному прогнозу составит 5,5%. Мы специально не приводим ссылки на эти прогнозы, поскольку вероятность того, что они сбудутся, так же сомнительна, как и показатель прошлого года по инфляции в 11,9%.
Важен не сам размер цифр, а тенденция, в рамках которой доходы снизились по сравнению с уровнем 2021 года, а вот расходы повысились. И тенденция такова, что они будут повышаться дальше. Это означает только одно: выплата ипотеки из просто тяжелого ярма, к которому заемщики были готовы при её получении, превращается в неподъемный груз, который чем дальше, тем тяжелей будет нести.
Если коротко — платить нечем будет. А с учётом мобилизации может так статься, что по некоторым кредитам платить будет не просто нечем, но и некому.
Теперь немного цифр
Только за 2020-2021 год в стране было выдано 3,6 миллиона ипотечных кредитов, 50% из которых приходятся на долю Сбербанка.
Буквально недавно мы делали прогноз по рынку недвижимости на 2023 год Прогноз на 2023 год по рынку недвижимости. В рамках нашего прогноза при самом оптимистичном варианте цены на недвижимость будут снижаться на 1,5-2% в месяц. Это означает, что общее снижение будет не меньше, чем на 20%.
Для того, чтобы понять цифру в динамике, приведём следующие показатели.
- по итогам 2022 года Индекс недвижимости Москвы составил 251 356 рублей Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 2022 года. Область сопротивляется снижению цен (irn.ru)
- по итогам 2020 года Индекс недвижимости Москвы составил 207 000 рублей. На рынке царил забытый со времен нулевых ажиотаж, а цены забрались на рекордную высоту. Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года (irn.ru)
Если цифру в 251 356 рублей уменьшить на 20%, то получим 201 084 рубля. Это меньше, чем индекс цен в 2020 году. При том, что мы рассматриваем самый оптимистический вариант. Для регионов расчёт будет аналогичным Москве, с небольшой коррекцией. Учесть особенности каждого из почти 90 регионов страны, в рамках одной статьи принципиально невозможно.
Вернемся к Сбербанку и возможным потерям
Возвращаясь же к Сбербанку, необходимо сказать, что у этого учреждения одна из лучших аналитических служб в стране с колоссальными возможностями по сбору статистики. Судя по всему, у них есть ряд прогнозов на текущий и будущий год, в рамках которых величина ипотечного портфеля Сбера превращается в проблему.
Мало того, что повышается риск неплатежей у заемщиков в силу снижения доходов и мобилизации. Так ещё и стоимость залога ежемесячно обесценивается. У банка есть все шансы оказаться в ситуации, когда ему придётся на торгах реализовывать по дешевке десятки тысяч квартир — без шансов на возврат выданных займов.
Ситуация с облигациями ДОМ.РФ тоже станет аховой. Эти ценные бумаги рискуют превратиться в «мусорные», без регулярных платежей по кредитам и с обесценивающимся обеспечением.
Тут уже начинаешь думать не о повышенных коэффициентах резервирования, а о предотвращении более крупных потерь. Как-либо иначе объяснить происходящее сложно.
А как же шапочка из фольги?
Да, можно, конечно, надев шапочку из фольги, рассуждать о том, что «банки пытаются активизировать рынок недвижимости с целью сделать кредитование более доступным». Но и сам головной убор из фольги, и подобные рассуждения актуальны исключительно для секты верующих в «рост цен бесконечный и благостный».
По мнению сектантов, капитализм так устроен, что «дураки буржуи» оставили для бедняков лазейку разбогатеть. И эта лазейка — недвижимость, которую может купить каждый, заработав тяжким трудом свою копеечку. Ну а потом собственник сидит, ничего не делает и только наблюдает, как его недвижимость растёт в цене, словно дрожжевое тесто в кастрюле.
К сожалению, вера сектантов сильно расходится с действительностью, в рамках которой недвижимость — это сложный актив с низкой ликвидностью. Именно поэтому банки вместо того, чтобы самим спекулировать на купле-продаже жилой недвижимости, предпочитают кредитовать покупателей, получая хоть и меньший, но надёжный процент.
Если бы было иначе, то с учётом финансовых возможностей банков, недвижимости в принципе не было в продаже.
Для тех, кто не знаком с банковским делом, немного расскажем. Банки не только кредитуют, но и сами участвуют в различных проектах в качестве партнера в рамках проектного финансирования. Деньги у банков есть, и глупо игнорировать возможность вложиться во что-то стоящее.
Бизнесы могут быть самые разные, но вот банки всегда воздерживаются от покупок жилой недвижимости с целью заработка во времени. А от полученного залога в виде недвижимости, в случае неплатежей заемщика, сразу стараются избавиться на торгах, вне зависимости от реального финансового положения банка. Никто ничего не выжидает и не перезанимает с целью выждать и озолотиться на квартире.
На месте тех, кто истово верит в «рост цен бесконечный и благостный» стоит задуматься о подходе к недвижимости банкиров — уж в их-то умении зарабатывать деньги никто не сомневается.
Итого
Если у Сбербанка получится отработать схему с продажей недвижимости с помощью сохранения ипотечной ставки, то её неизбежно подхватят и остальные банки со сколько-нибудь серьезным ипотечным портфелем.
С одной стороны, это неплохие новости для тех заемщиков, которым будет необходимо продать ипотечную квартиру — у их квартир появятся конкурентные преимущества. Но только в том случае, если действительно окажется так, что их платежи по кредиту будут ниже тех, что предлагают на рынке. Ведь с учётом перспективы снижения цен на жильё, возможно, что никакого преимущества и не будет.
Для всех же остальных участников рынка новость является ещё одним подтверждением того, что тренд на снижение цен на недвижимость — это надолго. Есть основания полагать, что те, кому действительно нужна продажа для изменения жизни, не смогут придержать и успешно продать её позже, в обозримом будущем, дождавшись стабилизации и нового роста цен. Стратегия 2008 или 2015 года не сработает.
Запуск программы вне тестового режима и широкое её внедрение по различным банкам будет означать лишь одно. Банкиры просчитали все риски и готовы терять меньшее, чтобы не потерять всё.
Тем ипотечным заёмщикам, кому становится тяжело платить по кредиту, стоит прислушаться к подобному сигналу. Ведь те, кому удастся продать недвижимость в рамках этой программы, смогут снять с себя ярмо ипотеки и начать жить заново.
Тяжело, непросто, но заново и без долгов. Кредит будет платить кто-то другой. Важно не тянуть и всё делать вовремя. Жить без надежды на лучшее нельзя, но в кризис надо смотреть на вещи реально.
Желаем всем успеха и жизни без долгов.
До встречи! И не забывайте лайк)