\На рынке вторичной недвижимости нередко встречаются ситуации, когда сделки оспариваются и признаются ничтожными по ряду обстоятельств. Большая часть признания судами сделок ничтожными (мнимыми или фиктивными) связана с неправильно оформленными или подделанными документами, сомнительными доверенностями и т.п. Часть сделок признается недействительными по факту выявления того, что владелец был недееспособным, как я уже недавно приводил пример из судебной практики (https://dzen.ru/a/Y8yRIrk9K0N-TiX_).
Но большую опасность для потенциальных покупателей квартиры представляют случаи (пусть и не столь многочисленные), когда квартира или иная недвижимость продается (отчуждается) под каким – либо косвенным давлением - моральным или психологическим. Это самые трудные случаи, когда не то что покупателю (риэлторам) есть возможность распознать потенциальную фиктивность такой сделки, но порой и судам бывает трудно доказать и квалифицировать факт морального принуждения.
Вот один из реальных примеров судебной практики недавнего прошлого.
Владелица 3 - х комнатной квартиры (рыночная стоимость 30 млн. рублей) в центре областного города, женщина средних лет, была госпитализирована с инсультом. После длительного лечения она была вынуждена уволиться с работы, являвшейся её единственным источником дохода. Некоторое время спустя её сын с женой попали в серьезное ДТП. Нужны были срочно деньги на проведение сложных операций. В общем, человек оказался в очень сложной жизненной ситуации.
На «помощь» решил прийти её двоюродный брат (мелкий бизнесмен) и предложил женщине срочно продать квартиру по хорошей цене. Для чего он предложил владелице оформить временно договор купли - продажи квартиры на него с тем, чтобы он мог получить под квартиру ипотечный кредит. Потом из суммы кредита он произведет окончательный расчет с владелицей. На первое время по подписанному договору было передано владелице 11 млн. рублей, в качестве оплаты сделки.
Сделка была оформлена, зарегистрирована и квартира перешла в собственность двоюродного брата.
Дальнейший ход событий был ожидаемым. Родственник, сославшись на трудности с бизнесом, отложил возврат недостающей суммы (18 млн. руб.) денег на неопределенное время. После того, как сын хозяйки квартиры выздоровел, он узнал обо всей подоплеке сделки по продаже квартиры родственнику.
Им был подан иск в городской суд о признании сделки недействительной, так как его мать, находясь в плохом самочувствии после инсульта, а также под давлением обстоятельств, подписала договор купли продажи квартиры в более чем в 2 раза меньше её рыночной стоимости. Родственник фактически воспользовался тем, что его сестра и её дети попали в сложную жизненную ситуацию. Он получил в собственность квартиру, по сути, введя в заблуждение хозяйку жилья.
Изначально суд первой инстанции отклонил иск и посчитал, что сделка произведена по обоюдному согласию, владелица квартиры не была признана недееспособной. Тем более, что сделка состоялась между родственниками, а это значит, что у них были какие-то другие договоренности. Суд апелляционной инстанции такие доводы городского суда признал, необъективными, недостаточными и принял сторону истца.
На основании нормативных положений:
- п. 3 ст. 154 ГК РФ (для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон).
- ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
- п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при добросовестности, которая от него требовалась по условиям делового оборота.
- п.1 ст. 170 ГК РФ является мнимой, совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия и является ничтожной.
областной суд признал сделку ничтожной. Суд обязал нового собственника вернуть квартиру прежней владелице.
Что можно здесь сказать.
1. Во – первых, хорошо, что история закончилась на половине пути. Если представить такой вариант, что квартира была бы перепродана родственником другому лицу, то добросовестный покупатель столкнулся бы с серьезными проблемами.
2. Во – вторых, суды (особенно первой инстанции) в подобных делах часто предпочитают не углубляться в суть вопроса и квалифицируют такие дела по чисто формальным признакам. Т.е. здесь без инициативы и настойчивости истца не обойтись.
3. В – третьих, распознать фиктивность такой сделки стороннему лицу (тому же покупателю) крайне сложно, если он не знает всех обстоятельств отношений между собственником и его родственниками, доверенными лицами и пр.
Как же обезопасить себя от подобных рисков, покупая квартиры на вторичном рынке.
При подготовке к сделке нужно обращать внимание на то, как ведет себя продавец. (Это может сказать о нем больше, чем всякие документы и справки). Если он продает жилье по явно заниженной цене, «давит» на покупателя тем, что у него есть ещё другие покупатели, настаивает на срочности сделки. Явно что-то за этим стоит и продавцу нужно срочно «избавиться» от квартиры.
Также признаком фиктивности, мнимости сделки или сделки под давлением является тот факт, что реальный собственник как бы отстранен от участия в сделке. Вроде бы он и дает согласие, даже подписывает документы, но реально никак не участвует в процессе. За него все делают какие-то родственники, знакомые и пр. Это должно обязательно насторожить.
Ну и самое последнее - если нет личного опыта в сделках с недвижимостью, нет времени и правовой компетенции, то все же стоит довериться профессионалам юристам или риэлторам. У них больше возможностей проверить всех контрагентов по сделкам с недвижимостью и на дальних подступах упредить негативные последствия от сомнительных сделок.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм,
надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #купитьквартиру #агентствонедвижимости #продатьквартиру #сделка #недвижимость