Хабаровчане, желающие подыскать себе земельный участок, часто сталкиваются с тем, что в городе есть масса пустырей и полузаброшенных дач, на которые наложены непонятные ограничения по введению в оборот. Причин этому может быть несколько, вот одна из наиболее популярных.
Заколдованное место
- Хотел подобрать участок в дачном массиве возле аэропорта. Там много полузаброшенных дач и пустырей, но говорят, что их почему-то нельзя брать в аренду, оформлять в собственность и невозможно ничего там построить, на них наложены некие ограничения администрацией. Какое-то заколдованное место, - написал нам читатель.
Здесь речь идет о «красных линиях», с помощью которых резервируют землю под проекты в рамках генплана Хабаровска.
Для примера разберем самый известный среди специалистов прецедент — переулок Сучанский и его окрестности в районе ХНПЗ.
Люди, купившие там частный дом с участком в 2014 году, однажды решили все снести и построить заново. Но когда они пошли в администрацию района относить уведомление о начале строительства, оказалось, что весь переулок со всеми домами и огородами еще с 2015 года постановлением администрации Хабаровска включен в границы «красных линий» и относится теперь к землям общего пользования. То есть зарезервирован под строительство новой магистрали, которая должна пойти в обход ХНПЗ, чтобы разгрузить Тихоокеанскую.
Попавшие в зону «красных линий» участки запрещено приватизировать. А на землях, уже находящихся в частной собственности, запрещено новое строительство. Продать участок можно, но только кто и по какой цене его купит с такими ограничениями. В случае начала сооружения трассы всю эту собственность в рамках процедуры изъятия выкупят у людей принудительно по рыночным ценам, которые установят независимые оценщики.
При этом жителей Сучанского в известность о «подарке» никто не ставил, никаких предложений о выкупе участков под будущую дорогу не делал. Отметим, что за семь лет с момента появления «красных линий» вообще никаких телодвижений по строительству трассы не последовало. Не было не только проекта, но даже не звучало никаких публичных заявлений по этому поводу от чиновников.
Собственники двух участков подали в суд на департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации Хабаровска. Тяжба длилась почти три года. Хабаровские суды выносили решения в пользу администрации, 9-й кассационный суд во Владивостоке их отменял. Дело кончилось тем, что приморские судьи своим соломоновым решением освободили два конкретных участка от ограничений, связанных с «красными линиями». Там стало можно строить. А на остальных участках по соседству — нет, поскольку сам проект планировки с «красными линиями» под магистраль остался в силе.
- Земельные участки в переулке Сучанском полностью расположены в границах «красных линий» планируемой транспортной развязки магистральной улицы городского значения 1 класса и магистральной улицы районного значения. Категория и «красные линии» улиц установлены Генпланом города Хабаровск, проектом планировки Кировского и Краснофлотского районов. Изъятие земельных участков будет осуществляться согласно законодательству, - сообщила начальник отдела планировки территорий департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации Хабаровска Елена Логинова.
И такое «заколдованное место» в Хабаровске далеко не одно.
Чиновники всегда говорят, что наложение «красных линий», предусмотренное в Градостроительном кодексе РФ, - обычная практика для всех городов, где планируется прокладка новых дорог, трубопроводов, ЛЭП и т.д. В Хабаровске, мол, мало территорий для перспективного развития, которые были бы свободны, а городу необходимо развиваться и без изъятия земель у граждан не обойтись. Также рефреном звучит мысль, что все проекты планировок открыто обсуждались в 2014 году на общественных слушаниях, а сами «красные линии» можно без проблем найти на публичной кадастровой карте.
Все это вроде бы так, но «дьявол кроется в деталях».
Дьявол в деталях
В постановлениях о новой планировке (а они принимались по каждому району) нет ни слова о перспективных дорогах. Просто пишется, что вся планировка — в приложении.
Приложение представляет из себя карту. На которой (сюрприз!) планируемые дороги обозначены тем же красным цветом, что и существующие. Поэтому даже если кто-то из простых хабаровчан и пришел на слушания, и видел эти карты, то все равно ничего не понял. Ниже - фрагмент карты о планировке Железнодорожного района, которая фигурировала на общественных слушаниях. Попробуйте без подсказки отличить реальные улицы от планируемых (разгадка будет дана ниже).
С публичной кадастровой картой — та же история. И существующие дороги, и мифические обозначены там одинаковыми красными линиями. Поэтому если не знать, что именно ищешь, ничего не поймешь.
Кстати, в запросе в мэрию мы просили в том числе назвать аналогичные Сучанскому места в Хабаровске, попавшие на «красные линии» вместе с людьми. Эту часть вопроса в администрации предпочли не заметить, поэтому мы сами разобрались в кадастровой карте и обнаружили много интересного.
Например, вот район перекрестка Выборгская - Карла Маркса (тот же, что на карте выше) без отображения «красных линий».
А вот — с ними. Внизу от перекрестка — реально существующая улица Выборгская. Вверху — запланированная Восточная Дуговая магистраль, которая должна пройти через частные дома в сторону Северного. На всем своем протяжении она идет местами по пустырям, местами по постройкам. Как признавался мэр Хабаровска, проекта этой легендарной дороги нет до сих пор.
Вот еще пример, ближе к аэропорту. Территория без красных линий.
А вот — с ними. Внизу реальная улица Карла Маркса. Вверху - идущая параллельно ей теоретическая дорога от теоретической Восточной Дуговой магистрали в сторону аэропорта и выходящая на Черенореченское шоссе (Трехгорную). Пролегает прямо через садовые участки с домиками.
И таких мест еще много по всему городу. Есть крупные, как перекресток Большая - Шелеста, где хотят когда-нибудь построить развязку, есть поменьше. Все их можно найти на публичной кадастровой карте. Однако надо учитывать, что на ней вообще не предусмотрено сведений об ограничениях в отношении тех или иных земель.
Обычно, чтобы узнать полный перечень того, что именно запрещено на участке и почему, заказывают платную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Для этого нужно только вставить в форму запроса на Госуслугах кадастровый номер нужного участка, скопировав его с карты. Стоит 390 рублей, делается в среднем за три - четыре часа.
Но тут - снова сюрприз! В присланной «Выписке об объекте недвижимости» о 6-10 листах будет все что угодно. Например, запреты на дневную вспашку земли и тому подобные странные вещи (это из-за того, что весь Хабаровск пару лет назад объявили приаэрдромной территорией с особыми условиями использования).
Но не будет ни слова о «красных линиях» и связанных с ними ограничениях. А они ведь есть.
Почему такое «колдовство» происходит и как с ним бороться, объяснил специалист по земельному праву.
Следите за руками
- Из Градостроительного кодекса РФ прямо следует, что «красная линия» - это граница между землями общего пользования и частной собственностью. Если совсем просто - между чьим-то двором и улицей. Поэтому, когда администрации утверждают планировку территорий и пускают «красные линии» по участку гражданина, то в прямом смысле слова с юридической точки зрения получается, что его часть становится территорией общего пользования, - объяснил Андрей Горяинов, земельный юрист.
При этом «красные линии», пересекающие дома и участки, не вносятся в ЕГРН, поскольку это не предусмотрено профильным законом N 218-ФЗ.
- Соответственно и в выписке из ЕГРН они не отображаются. Это связано, видимо, с тем, что при разработке закона ситуаций с таким наложением не предполагалось в принципе. Чтобы узнать, есть ли «красная линия» на участке, нужно заказывать другой документ - градостроительный план, - сказал специалист по земельному праву.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - это самый полный, официальный и достоверный источник информации об ограничениях. Его можно заказать через МФЦ - это бесплатно, но его выдают только правообладателям земли. Покупателям настоятельно рекомендуют спрашивать такой документ у продавцов, если участок кажется подозрительным. Можно еще сходить в районный отдел архитектуры и изучить документацию по планировке территорий. Там популярно объяснят, где, что и почему запрещено строить.
Ну и в любом случае надо научиться пользоваться публичной кадастровой картой и внимательно смотреть, где идут темно-красные линии.
Что делать?
В общем, ЕГРН, основываясь на законе о госрегистрации недвижимости, говорит, что ограничений в таких случаях нет. А администрация, на основании градостроительного законодательства, - что есть. И, что характерно, обе стороны правы.
Однако не все так плохо. Вопреки распространенному заблуждению, «красные линии» оспорить возможно. И хороший прецедент создал именно 9-й кассационный суд общей юрисдикции по делу о Сучанском переулке.
Например, он указал, что ограничения на пользование гражданами своей собственностью из-за «красных линий» могут действовать не более срока, установленного в Градостроительном кодексе РФ. Раньше это было три года, сейчас — шесть. В течение этого времени администрация должна принять решение об изъятии таких участков.
- Да, это не простые споры, но при определенных обстоятельствах вполне перспективные. Главное, накидать побольше судебной практики, чтобы судье было сложнее отвертеться. При этом оспаривать надо не сами «красные линии» как таковые, а документацию, которой они утверждаются, - говорит Андрей Горяинов.
Имеет значение даже неправильный цвет линий на проектах планировки (суд установил, что перспективные дороги должны были по инструкции нарисовать черным цветом, а не красным, как сделали в Хабаровске) и тому подобные нюансы.
Кроме того, специалист советует вызывать в суд свидетелей, которые дадут объяснения, что всю жизнь живут рядом со спорным участком и это всегда было частное домовладение, забор никогда к улице не двигался и никаких территорий общего пользования тут отродясь не было.
Кстати, на сайте farpost.ru можно найти контакты юристов самой разной специальной специализации, в том числе и земельных.
Отметим, что масштабная процедура изъятия земельных участков под инфраструктурный проект проводилась в городе и его окрестностях последний раз при строительстве «Обхода Хабаровска» в 2016 - 2017 годах. Всего у граждан за счет бюджета было выкуплено около 100 участков. В среднем, по оценке хабаровских риелторов, рыночная цена одной сотки в районе прохождения трассы составляла на тот момент порядка 60 тысяч рублей. В случае если на участке располагался дом, возмещалась и его рыночная стоимость. Из краевого бюджета на это было потрачено порядка 370 млн рублей.
Напомним, хабаровский застройщик Алексей Коломеец отметил, что в 2022 году 60 процентов всего ввода жилья в эксплуатацию приходилось именно на коттеджи. И, по его мнению, такая тенденция будет усиливаться. По его прогнозу, площади квартир будут меньше. Цены продолжат растут, а комфорт убывает. Соответственно, у граждан появляется единственная альтернатива – построить свой коттедж.
Иван Васильев, новости Хабаровска на DVHAB.ru