Дорогие друзья канала «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня рассмотрим тему оплаты долгов за предыдущего собственника помещения (квартира/нежилое помещение) в многоквартирном доме за коммунальные платежи на примере коммунального платежа за электроэнергию.
Как правило, при оформлении договора купли-продажи, например, квартиры, потенциальный покупатель истребует у продавца документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Но так бывает, когда квартира понравилась потенциальному покупателю, и он готов ее купить даже с долгами по коммунальным платежам, или покупателю предоставили документы об отсутствии долга, но документы оказались поддельными, долг у продавца был. В любом из этих случаев, для Россреестра при оформлении сделки купли-продажи квартиры, задолженность по коммунальным платежам не является препятствием для регистрации сделки, но я новым собственникам квартиры, предлагаю не торопиться оплачивать долги за предыдущих собственников, если вы приобрели квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Ниже я приведу доводы и ссылки на нормативные документы для вас, чтобы вы могли аргументировано защищать свою позицию, если вас ресурсоснабжающая организация, в нашем случае это энергетическая компания, будет понуждать оплачивать долг предыдущего собственника. Рассматриваемый нами пример касается любой коммунальной услуги, за исключением одной, но об этом в конце статьи.
Кроме того, я имею личный опыт приобретения квартиры с долгом, тот случай, когда есть справки об отсутствии задолженности, по факту задолженность по электроэнергии. Ресурсоснабжающая энергетическая компания подала заявление о взыскании долга с меня как нового собственника по долгам предыдущего собственника. В настоящее время я подала возражения на судебный приказ, жду рассмотрение , кому интересен мой опыт, можете задавать вопросы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
В силу положений статьи 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Согласно части 1 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации ( ЖК РФ) размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета.
В соответствии с Правилами о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (Правила 354), в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета электроэнергии и индивидуальными (квартирными) приборами учета электроэнергии, размер платы за коммунальную услугу определяется исходя из показаний счетчиков общедомового учета электроэнергии и из индивидуального (квартирного) прибора учета электрической энергии.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а также общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Положения ч.1 и п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ устанавливают обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а также определяют момент возникновения данной обязанности у собственника жилого помещения, который совпадает с моментом приобретения права собственности на жилое помещение. В п.п. «а» п.3 Правил N 354 также указано, что коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам с момента возникновения права собственности на жилое помещение
Поскольку жилое помещение является недвижимым имуществом, право собственности на него возникает с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (п.2 ст. 8.1. п. 1 ст.131 , п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ.
Таким образом, законодательство Российской Федерации связывает момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для покупателя жилья исключительно с возникновением права собственности на это помещение или с моментом государственной регистрации права.
Следовательно, плата за жилое помещение и коммунальные услуги, должна начисляться приобретателю жилого помещения с даты внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о возникновении у него права собственности на это помещение, т.к. именно с этого момента у приобретателя возникает данное право.
Судебная практика отмечает, что новый собственник жилого помещения не несет ответственности по оплате задолженности, образовавшейся при предыдущем собственнике.
Новый собственник помещения не отвечает по долгам предыдущего собственника, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике, за исключением ВНИМАНИЕ !!! расходов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (часть 3 статьи 158 ЖК РФ).
Итак, новый собственник квартиры не отвечает по долгам за коммунальные услуги предыдущего собственника за исключением долга за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Но, если вам выставляют счета за предыдущего собственника, из личного опыта, ваши действия:
- если ресурсоснабжающая организация взыскала с вас долг предыдущего собственника путем подачи заявления мировому судье и вы получили судебный приказ мирового судьи о взыскании с вас чужого долга, обязательно обжалуйте судебный приказ, напишите возражения (в 10-дневный срок), как правило судья отменяет судебный приказ, если поступили возражения;
- напишите жалобу в прокуратуру района/округа, в котором мировой судья вынес судебный приказ на предмет проверке законности вынесенного судьей судебного приказа (прокуроры часто поддерживают потребителя).
Долг предыдущего собственника - расходы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома переходит к новому собственнику (часть 3 статьи 158 ЖК РФ). Это единственный долг предыдущего собственника, который новому собственнику придётся платить.
Надеюсь, статья будет для вас полезна, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк, если статья понравилась, обсуждайте эту и другие темы, это приветствуется.