Уже много было сказано о том, как можно попасть в поле зрения налоговой, если сдавать квартиру неофициально. Однако бывают случаи, когда даже при наличии договора и своевременной уплаты налога, арендодатель может все же оказаться в должниках. Причем неприятности могут прийти не только со стороны налоговиков. Давайте рассмотрим три примера и найдем способы оградить себя от возможных проблем.
Иногда обязательно надо быть ИП
Казалось бы, при наличии официального договора арендодатель уплачивает подоходный налог и больше от него ничего не требуется, ему не обязательно регистрироваться в качестве предпринимателя, есть другие возможности. Да и Постановление Пленума ВС РФ № 23 от 18 ноября 2004 года указывает на то, что гражданин, купивший для личного пользования (либо получивший в наследство или подарок) объект недвижимости, но сдающий его в аренду из-за отсутствия необходимости проживать в нем, не может быть признан незаконным предпринимателем.
Однако, в Письме Федеральной налоговой службы № ЕД-2-3/125@ от 25 февраля 2013 года говорится о том, что покупка имущества в целях последующего извлечения с его помощью прибыли, может быть фактом, свидетельствующем об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности.
То есть, если будет доказано, что гражданин приобрел несколько квартир без намерения проживать в них лично, изначально планируя использовать их для получения прибыли от сдачи, у него могут возникнуть проблемы.
Налог с платежей за ЖКХ
Не всегда налогом облагается только доход, получаемый непосредственно со сдачи квартиры. Практически любой собственник предусматривает в договоре аренды условие об оплате коммунальных платежей квартиросъемщиками. Однако далеко не все задумываются о нюансах – указал, что коммуналку оплачивает арендатор, и этого вполне достаточно.
В то же самое время, Письмом № 03-04-05/5889 от 01 февраля 2019 года Минфин указал на то, что:
при компенсации арендаторами коммунальных услуг, которые не зависят от фактического потребления, у арендодателя возникает доход, облагаемый НДФЛ. Например, плата за текущий и капитальный ремонт.
Так что, стоит помнить о своих обязанностях и внимательнее относиться к составлению договора.
Обои и кафель
Многие арендодатели предпочитают сдавать квартиры на длительный срок. Естественно, жильцы в этих случаях так или иначе обустраивают помещение под свой вкус. Где-то просто покрасят стены, а где-то устроят полноценный ремонт.
Естественно, никто из жильцов не станет отдирать ранее положенную за свой счет плитку и перевозить ее на новое место проживания – она останется в квартире.
Министерство финансов считает, что такие улучшения, достающиеся собственнику от квартиросъемщиков, считаются доходом, полученном в натуральной форме. Это подтверждает Письмо министерства № 03-04-05/79439 от 29 декабря 2016 года.
Если налоговики узнают о данных улучшениях, то они могут быть расценены как доход в натуральной форме, полученный собственником. Соответственно, есть вероятность доначисления налога.