"Cнизим процент по ипотеке - но цена квартиры будет выше". Как правильно пользоваться такими программами?

Последние пару лет случился "бум" программ с низким процентом, и завышением цены. Сейчас государство старательно их прикрывает - но всё равно на сайтах застройщиков есть подобные предложения. Похожие предложения можно встретить у банков при оформлении ипотеки: за какую-то прибавку к первоначальному взносу, вам уменьшают процент кредита.

Хотел брать ипотеку под такой акцией в 2022 - но не решался из-за страха падения и застоя на рынке. "Ведь не продашь потом такое" - думал я. Расчёт оказался не верен: рост цены за эти годы был огромным, и сильно перекрыл даже "завышенную" цену.

В конце-концов, порывшись с калькулятором - вывел схему, как брать такое грамотно.

Обычно, такие схемы "соблазняют" нас брать объект , который нам не по карману. И естественно, будет подвох: объект действительно становится не продаваемым без дополнительных вложений. Либо продаваемым, но с полной потерей первоначального взноса. И такое может быть многие годы.

Но что если брать под эту акцию ту же самую квартиру, которую мы и так могли взять со стандартной ставкой господдержки?

А разницу между текущим платежом, и платежом по господдержке - будем класть на вклад с бОльшим процентом. В случае, если нужно будет продать - сделаем досрочное погашение с накопившимся счётом! А ещё лучше - отдадим эту сумму покупателю, чтобы он просто прибавил её к первоначальному взносу!

Почему так? Давайте посмотрим на графиках.

Допустим, есть квартира в Москве за 12 млн. рублей. Первоначальный взнос будет 30% (по новым правилам именно такой) 4 млн. Мы готовы платить в месяц ... рублей, но никак не больше.
И вдруг есть, к примеру, квартира за 16 млн. рублей, которую мы купить очень хотим, но не можем из-за высокого платежа. Но со ставкой 1% - платёж выглядит прекрасным.

(график)

И естественно, будет подвох: объект действительно становится не продаваемым без дополнительных вложений. Либо продаваемым, но с полной потерей первоначального взноса. И такое может быть многие годы. В данном случае, около 7 лет.

Но что если брать под эту акцию ту же самую квартиру (за 12 млн. рублей), которую мы и так могли взять со стандартной ставкой господдержки?
А разницу между текущим платежом, и платежом по господдержке - будем класть на вклад с бОльшим процентом. В случае, если нужно будет продать - сделаем досрочное погашение с накопившимся счётом! А ещё лучше - отдадим эту сумму покупателю, чтобы он просто прибавил её к первоначальному взносу!

Взглянем на график:

(график)

Вот тут уже гораздо лучше! Через 4 года мы УЖЕ можем продать квартиру без потерь и по рыночной цене, так же как обычный ипотечник.

Но почему бы просто не взять обычную господдержку в таком случае? Вот ещё плюсы:

- больше денег останется на руках, а не вложены в ипотеку. Их можно положить в акции, диверсифицировать, ну или если критический момент - потратить.

- обычно традиционные ставки под ипотеку либо выше инфляции, либо "на грани". И если она будет выше - то выгодно будет гасить досрочно, и вкладывать все деньги в ипотеку.
Низкий процент почти всегда гарантирует, что его не нужно гасить досрочно, либо рефинансировать.

- через 4 года можно не только продавать, но и гасить досрочно: квартира по цене покупке уже не будет "выше рынка".

- 4 года с покупки - это адекватный срок для продажи. Часть срока съедят стройка дома и ремонт, вряд ли у вас будет сразу много детей. Освобождение от налога при продаже - так и вовсе, будет через 5 лет владения собственностью.

Что интересно, такая схема работает для любого процента ипотеки и завышения цены. Поэтому выгоднее всего выходит самый низкий процент из возможных: так больше всего денег останется у вас на руках!