В России обсуждается введение еще одного закона об изъятии дач в садовых товариществах. Помимо принудительного выкупа под госнужды или комплексное развитие территорий, а также изъятия за неиспользование земли по назначению, предлагается отбирать участки с задолженностью по членским взносам в 3 года и выше. С таким предложением к правительству РФ обратилась крупная риелторская компания.
Логика этого предложения такова: по данным риелторов, около 10–20% участков в садовых товариществах (СНТ) являются фактически заброшенными. В частности, это выражается в том, что за эти участки годами не поступают членские взносы, идущие на оплату налогов товарищества за земли и объекты общего пользования, а также на содержание поселковой инфраструктуры и электрическое освещение.
«Дачные общества смогут изымать земельные участки у наиболее злостных неплательщиков, поскольку за такой период задолженности (3 года - ред.) стоимость участка может стать соразмерна сумме долга перед дачным сообществом», - отмечается в письме от имени риелторов.
Сейчас изъять и продать такие участки тоже можно — по суду. Но тонкость состоит в том, что за три года долги по взносам в этом случае обязаны быть соразмерны стоимости участка. Если необходимая сумма набирается не за три года, а дольше — ничего не выйдет: исковая давность по таким задолженностям составляет три года, то, что было раньше, в зачет не идет.
– Если будет проработана процедура такого изъятия и продажи, это будет несомненное благо для садового товарищества, – рассказал «МК» Игорь Булаков, председатель одного из подмосковных СНТ. – Приведу пример: у нас в кооперативе есть с десяток участков, где больше 10 лет не ступала нога человека. Иногда эти участки не посещаются и 20 лет, и даже больше. Такие земли обычно хотят купить — на них есть покупатели и среди соседей, и извне. Но продавать их просто некому: владельцы умерли давным-давно, наследники ради 500–600 тысяч рублей, которых стоит заросший участок с руинами, ничего делать не хотят. Если можно изъять и продать такой участок — было бы прекрасно.
По словам председателя, для кооператива это выгодно тем, что число заброшенных участков минимизируется, в поселке становится больше заинтересованных людей. Кроме того, новые владельцы дач будут аккуратно платить взносы, а те, кто давно мечтал поселиться именно здесь (например, друзья и родственники соседей), получат такой шанс.
Если это предложение пройдет, то в России появится еще один вполне легальный способ изъятия земельных участков в частной собственности. Напомним, за последние 10 лет появились механизмы принудительного выкупа для государственных нужд (под инфраструктурные объекты), в рамках комплексного развития территорий (КРТ), а также за неиспользование участков по назначению. Так, если вид разрешенного использования земли — земли сельскохозяйственного назначения, то они должны использоваться для производства сельхозпродукции.
— В теории можно переводить земли в другую категорию, например, индивидуального жилищного строительства (ИЖС), — отмечает подмосковный риелтор Ольга Кузьмина. — Но это возможно далеко не во всех случаях: например, в водоохранной зоне, то есть на берегу реки, земля сельхозназначения не переводится в ИЖС или в «рекреацию». Так случилось с моими клиентами: в результате им не удалось перевести землю в категорию ИЖС и пришлось, чтобы не потерять участок, заводить там фермерское хозяйство.
Что касается механизма КРТ, то он предусматривает принудительный выкуп участков и домов в том случае, если та или иная территория обозначена как территория комплексного развития. Присоединять дачные участки, скажем, к реконструируемой промзоне и изымать их «заодно» с ней — запрещено федеральным законом. Но зато само СНТ может попасть в зону КРТ — тогда за развитие этой территории возьмется крупный девелопер.
В случае изъятия участков за длительную неуплату членских взносов — сам механизм, похоже, необходим. Однако нужно и предусмотреть в нем защиту от злоупотреблений. Что, если правление потребует изъятия вполне «живого» участка, мотивируя это тем, что квитанций об оплате у правления нет? В условиях тлеющей во многих подмосковных СНТ «войны правлений» это не так уж невозможно...
Вообще у будущей законодательной инициативы есть не только сторонники, но и многочисленные противники. Их главный аргумент: строительный бизнес постарается отжать самые лакомые участки у дачников, причем в особой зоне риска окажутся те СНТ, что расположены рядом с Москвой, а заброшенные дачи на расстоянии 100 и более километров от МКАД им не интересны. Хотя проблема брошенных участков тем актуальнее, чем дальше земля находится от городов и перспективных поселков.
По словам Федора Мезенцева, эксперта в области дачного законодательства, последние 3 года в СМИ активно муссируется тема ликвидации СНТ и перевода их в населенные пункты. Поддерживают эту инициативу как застройщики, так и владельцы управляющих компаний. Первые вынуждены по экономическим причинам диверсифицировать свой бизнес со строительства многоквартирных домов (МКД) в пользу малоэтажной застройки. А вторые хотят расширить свою сферу влияния, добавив к обслуживанию помимо жилых комплексов еще и частный сектор. Показывают активную поддержку этим инициативам и некоторые депутаты. При этом большинство тех, кто говорит о развале СНТ, живет за городом в благоустроенных коттеджных поселках и не собирается ничего менять у себя. То есть как всегда: защита и благоустройство – для избранных, изъятие собственности и повышенные тарифы – для остальных.
«Идея упрощенного изъятия неиспользуемых или брошенных участков принадлежит бизнесу. Это вторая подобная инициатива, направленная на захват перспективной земли, которая «плохо лежит» в границах СНТ, – говорит Мезенцев. – На фоне прошлогодней инициативы о «дачной реновации», по которой в случае принятия решения 2/3 жителей (а как принимаются подобные решения при выборе «нужной» управляющей компании в многоквартирных домах, мы уже видели) территория СНТ пойдет под снос с последующей компенсацией собственникам недвижимости, а брошенные и неоформленные участки в таком случае достанутся застройщику (инвестору, девелоперу) за копейки. А теперь посчитайте потенциальную прибыль: возмещение собственникам будет по кадастровой стоимости, не говоря уже о том, что за «выморочку» и брошенную землю платить вообще не нужно, при том, что цена 1 сотки в ближнем Подмосковье сейчас начинается от 1 млн. руб».
При этом, считает эксперт, уже в действующем дачном законодательстве есть достаточно рычагов, чтобы влиять на злостных должников по взносам в СНТ.
«Если председатель и правление ведут активную работу с должниками, то у них остаются только проблемные наследники, которые вступают в права. Но и на таких хитрых жителей есть свой «гвоздь». Если наследники не оформляют документы, то и предоставление любых коммунальных услуг можно прекратить на абсолютно законных основаниях: запретить пользоваться автоматическими воротами на въезде, отключить водоснабжение или подачу электричества, – советует Федор Мезенцев. – Нет документов – нет и услуг, а также права участия в общих собраниях. Поэтому такие «недонаследники» будут вынуждены договариваться с действующим правлением и гасить долги».
Как правило, сумма задолженности по членским взносам не превышает 20-30 % от кадастровой стоимости участка. Но в дальнем Подмосковье, где кадастровая стоимость шести соток в среднем составляет около 150 тыс. рублей, СНТ вполне может обратиться в суд для принудительного изъятия такой земли, если собственность оформлена. Вопрос в другом: а кому нужен участок за 120 км от Москвы на месте бывших торфоразработок?
Сложнее с брошенными пустыми участками: любые ограничения для них неактуальны. Поэтому грамотные председатели вынуждены обращаться в администрацию с просьбой признать такие земельные участки выморочными. Процедура длительная, местной власти заниматься этим неинтересно, так как в Московской области такие участки можно реализовать, либо выставив на торги право аренды, либо предоставив их льготникам, например, многодетным. СНТ же заинтересовано в том, чтобы такое выморочное имущество по закону предоставлялось самому товариществу, которое по решению общего собрания сможет в дальнейшем им распорядиться и получить дополнительные средства для развития инфраструктуры. Поэтому нужен закон о передаче выморочного имущества в границах СНТ самому товариществу, а не государству. Это будет реальной поддержкой дачников.
Комментарий Владимира Шапкина, председателя Комитета по имущественным отношениям и землепользованию Мособлдумы: «Данная инициатива будет обсуждаться в Госдуме. Но даже если будет разработан на основе ее какой-либо законодательный акт, финальную точку в имущественном вопросе всегда ставит именно суд. По крайней мере, могу из практики сказать, что все имущественные дела всегда решаются через суд».
Подпишитесь на Telegram "МК": еще больше эксклюзивов и видео!
Авторы: Антон Размахнин,Елена Березина