Очень часто многие покупатели недвижимости задают вопрос: «Для чего вообще нужен Риэлтор при покупке квартиры?» Это связано с тем, что подобрать себе жилье человек может и сам, если у него для этого есть время. Сегодня Интернет и газеты доступны для многих грамотных людей.
На мой взгляд здесь большинство участников рынка недвижимости не до конца представляют самое главное назначение риэлтора для данной работы и поэтому не спешат его привлекать, пока сами не набьют шишек.
Роль риэлтора не в этом. В данном посте мы рассмотрим самую важную причину необходимости делегирования этой работы профессионалам рынка недвижимости.
На мой взгляд, самое главное назначение риэлтора при покупке квартиры – выявить недочеты, когда квартира уже подобрана (даже самим клиентом) после первичной визуальной оценке недвижимости. Это связано с тем, что большинство собственников (по советам риэлторов) проводят поверхностную предпродажную подготовку и пускают «пыль в глаза» для скрытия недостатков характеристик квартиры для перспективных покупателей. И здесь риэлтор, как сапер, обезвреживает эмоциональные, психологические ловушки, тщательно расставленные в квартире для выявления сути, самого главного для покупателя собственности с учетом конкретных целей покупки (инвестирование для сдачи в аренду или проживание своей собственной семьи)
Вот типичные недочеты, скрытые дефекты, тщательно скрываемые при презентации недвижимости и о которых собственники не говорят:
- плохая экология района;
- критическая изношенность инженерного оборудования квартиры, всего дома и внешних коммуникаций;
- трещины в стенах и потолке (спрятанные за новыми обоями) связанные с просадкой фундаментов (грозящие обрушением конструкций дома);
- качество ремонта камуфлируется различными шторами, коврами;
- неприглядный вид из окон квартиры прячется за темными занавесками;
- крайне низкая энергоэффективность здания и квартиры - наличие больших по площади мостиков холода, отсутствие пластиковых окон лоджий, балконов, ограждающих стен, не утепленные скатные и плоские крыши и подвалы; отсутствие поквартирных счетчиков учета воды, тепла, горячего водоснабжения; наличие изношенной централизованной системы отопления, горячего водоснабжения от котельных вне дома; энерго не эффективные конструкции стен зданий (железобетонные панели без дополнительного утепления); использование для отопления квартир изношенной вертикальной однотрубной системы; отсутствие «энергетического паспорта» здания с результатами тепловизионного контроля качества теплозащиты здания. Все это может привести к значительному повышению стоимости коммунальных услуг и дискомфорту во время проживания жильцов квартиры.
Кроме того, собственники умалчивают:
- наличие свободной парковки для автомобилей рядом с домом;
- удобство перемещения внутри микрорайона;
- шум и загазованность от транспортных магистралей, железнодорожного транспорта (устраивая презентации в наиболее тихое время дня; шумовой дискомфорт из-за низкой шумоизоляции стен с соседними квартирами;
- отсутствие солнца, нормативной инсоляции и освещенности квартиры (заменяя их избыточным искусственным освещением лампочками во время ее показа); умалчивается также выветривание тепла из-за неправильной ориентации здания по отношению неблагоприятным зимним ветра в данной местности; а о наличие геопатогенных зон в квартире, определяющих онкологию, вообще ни слова (хотя собственники об этом и сами часто ничего не знают);
- моральный облик соседей умалчивается (хотя именно из-за этого часто меняется место жительства (кому хочется жить по соседству с наркоманами, алкоголиками, дебоширами, криминалом);
- отсутствие возможности перепланировки квартиры в панельных зданиях.
Особое внимание перед покупкой собственности профессиональные риэлторы также уделяют различным юридическим аспектам, шероховатостям для данной собственности, не видных при первичном ознакомлении с имеющимися документами (об этом я расскажу во второй части данной статьи)
Безусловно, указанные недочеты могут определить и сами покупатели квартир, но они такими категориями просто не мыслят и не имеют систематизированных знаний по этим вопросам.
Итог:
В результате профессионально выявленных недочетов риэлтор уберегает будущего собственника от необдуманных, опрометчивых, чисто эмоциональных решений и может обоснованно во время переговоров с собственником предлагать снижение цены на данную недвижимость, многократно окупая затраты на его услуги.