Технический паспорт БТИ сегодня стал необязательным документом. Можно покупать квартиру без технического паспорта, прожить в квартире несколько лет, продать квартиру и никогда не увидеть технический паспорт на свою квартиру.
А можно столкнуться с задачей и даже проблемой, которая потребует дополнительных расходов, отнимет время и нервы.
Технический паспорт является очень важным документом. Обладая информацией, которая содержится исключительно в техническом паспорте, можно избежать серьезных проблем.
Для чего нужен технический паспорт и какую важную информацию содержит техпаспорт квартиры?
Главное предназначение технического паспорта - отражение основных технических сведений о квартире, которые вы не встретите в выписке из ЕГРН и других документах.
К таким сведениям относятся:
поэтажные планы помещений квартиры;
экспликации площадей помещений;
размеры стен и перегородок;
сведения о перепланировках;
техническое описание квартиры.
Без технического паспорта невозможно точно определить наличие или отсутствие перепланировок и переустройств в помещениях квартиры. Именно поэтому технический паспорт часто присутствует в перечне документов, которые требует банк при оформлении ипотеки на квартиру.
При покупке квартиры очень важно понимать нет ли в помещениях квартиры перепланировок или переустройства коммуникаций.
Рассмотрим конкретный пример трехкомнатной квартиры с тремя балконами, в которой могут быть выполнены разные варианты перепланировок. О некоторых перепланировках покупатель может получить от продавца искаженную и недостоверную информацию и принять неверное решение.
Ниже представлен пример незначительной перепланировки, которую можно не заметить при осмотре квартиры.
Вы проходите из прихожей (помещение №1) в помещение гостиной (комната №6) и совершенно не обращаете внимание на то, что в жилой комнате №6 отсутствует стена и входная дверь.
Но даже если Вы заметили такое изменение и обратили внимание на то, что отсутствует дверь, то Вам могут сказать, что это абсолютно законно, и такое изменение не является перепланировкой, так как площадь комнаты и коридора не нарушена, а несущие стены в квартире никто не трогал, что не влияет на несущую способность здания.
По законодательству, даже такое незначительное изменение внутри помещений квартиры уже является перепланировкой и потребует согласования с органами местного самоуправления по месту нахождения квартиры. Более того, после получения разрешения и перепланировки, необходимо составлять акт о завершении перепланировки. А в случае, если такая перепланировка уже проведена, то ее необходимо узаконить
Да, безусловно, Вы можете зарегистрировать сделку, купить квартиру и проживать в ней долгие счастливые годы и ни о чем не вспомнить до момента продажи и даже после нее. Но, в случае, если Вам потребуется продать квартиру, а покупатель будет оформлять сделку через ипотеку, то банк может потребовать технический паспорт.
При изготовлении технического паспорта техник БТИ может отобразить в техническом паспорте такие изменения, что и будет являться незаконной перепланировкой. Сотрудники банка могут отказать в выдаче ипотеки по сделке с квартирой с незаконной перепланировкой.
Кроме того, мы недавно публиковали статью о том, что сотрудники управляющей компании и ТСЖ могут потребовать привести помещения квартиры в надлежащее состояние, причем, сотрудники УК и ТСЖ имеют право потребовать допуск в Вашу квартиру для обследования. На эту тему существует судебная практика.
Самым частым и распространенным явлением является перепланировка, связанная с объединением балконов и лоджий с помещениями квартиры (Рисунок №4). Такая перепланировка является еще и переустройством, так как она затрагивает перенос отопительных батарей и труб.
Эти действия необходимо проводить с разрешения межведомственной комиссии при администрации населенного пункта. Необходимо получать разрешение на перепланировку и переустройство коммуникаций.
На Рисунке №5 приведен пример, который показывает, как чаще всего в квартирах объединяют балконы и переносят батарею. Такие работы требуют согласования, и тут абсолютно неважно, что вы не переносите несущие стены.
А на Рисунке №6 показан снос оконного и дверного блока. Некоторые думают, что выемка оконного и дверного блока не является перепланировкой, но это ошибочно. Собственник квартиры или агент по недвижимости может сказать покупателю, что это вообще не имеет отношения к перепланировке, и что в данном случае даже стены никто не трогал. При этом, такое изменение тоже необходимо согласовывать с муниципальным органом и узаконить.
А на Рисунке №7 объединили балкон без переноса радиатора отопления, что является перепланировкой и требует получения разрешения.
Все действия, которые привели к изменению конфигурации помещений, требуют внесения изменения в технический паспорт и являются перепланировкой, об этом говорится в статье 25 Жилищного кодекса РФ.
Если в квартире выполнена перепланировка, то перед тем, как Вы подпишете договор купли-продажи, нужно быть точно уверенным в том, что такая перепланировка может быть узаконена.
Для этого Вам необходимо иметь технический паспорт. При наличии технического паспорта до совершения сделки можно обратиться к специалисту, который занимается подготовкой технических заключений и проектов и получить консультацию о дальнейшей технической возможности узаконить выполненную перепланировку.
Причем, обращаем внимание, что позвонить лучше всего именно специалисту, который выдает технические заключения и готовит проекты, а не к юристу, который занимается оформлением недвижимости, так как последние могут попросту не знать некоторых важных деталей.
Правила и требования к проведению перепланировок и переустройств помещений в жилых многоквартирных домах устанавливают органы местного самоуправления.
Главная проблема в том, что не во всех случаях можно получить Разрешение на перепланировку или узаконить уже имеющуюся.
Согласно статье 27 Жилищного кодекса РФ, собственник квартиры, в которой была выполнена перепланировка или переустройство, обязан привести квартиру в прежнее состояние.
В России существует немало случаев подачи жалоб в органы местного самоуправления на незаконную перепланировку, особенно тогда, когда такое изменение затрагивает других жильцов, например, перенос или изменение несущих стен, водопровода, канализации, отопительных систем, стояков.
Попросите у собственника квартиры заказать технический паспорт, внимательно изучите план помещений квартиры и расположение всех стен и перегородок, убедитесь, что квартира, которую Вы намерены приобрести, не имеет перепланировок и переустройств.
Оспаривание кадастровой стоимости
🔎Статью подготовил Олег Изотов - директор по развитию и работе с клиентами компании «ФИНЭКА».
Экспертный центр "ФИНЭКА": info@fineka.ru, +7(861)220-60-42.