В большинстве случаев продать или купить недвижимость у своего близкого родственника можно, но есть ряд ограничений, о которых надо знать до начала процесса. Рассказываем о них подробнее.
КТО СЧИТАЕТСЯ БЛИЗКИМ РОДСТВЕННИКОМ?
Речь идет о группе родственников, считающихся взаимозависимыми. Это супруги, родители (в том числе усыновители) и дети (в том числе усыновленные), опекуны и их подопечные, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры (в том числе неполнородные, то есть имеющие общих мать или отца).
ПОД ПРИСТАЛЬНЫМ ВНИМАНИЕМ
Налоговые органы особо внимательно относятся к сделкам между близкими родственниками, ведь они чаще всех остальных бывают фиктивными. Обычно речь идет о занижении стоимости квартиры при продаже для снижения суммы налога за проданную квартиру.
ИПОТЕКА ПОД ВОПРОСОМ
Оформить ипотечный кредит при покупке квартиры у родственника тоже немного сложнее. Продавцу придется предоставить доказательство, что у него есть другое жилье – выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Так банки страхуют себя от мошеннических сделок между родственниками.
СТОП ОТ РЕБЕНКА
Закон запрещает возмездные сделки между несовершеннолетним и его родственниками. Об этом следует знать не только при желании родственников «продать» детскую долю в квартире самим себе, но и при использовании в сделке средств материнского капитала. Такие сделки признают недействительными, в том числе после прокурорских проверок. Но никто не запрещает купить, передать по наследству или подарить квартиру несовершеннолетнему.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ СУПРУГУ?
Приобретенное в браке имущество является совместной собственностью, и один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая уже и так принадлежит ему на общих правах. Но такая сделка возможна, если недвижимость принадлежит исключительно одному из супругов. Например, право собственности на нее появилось до регистрации брака, или основанием для перехода прав собственности стала безвозмездная сделка – наследование или дарение. Также сделка между супругами возможна на основании брачного контракта, если он описывает, кому какое имущество принадлежит. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора, в договор купли-продажи недвижимости между супругами обычно вносят пункт, подтверждающий режим личной собственности.
А СТОИТ ЛИ ПРОДАВАТЬ?
Сделка купли-продажи недвижимости между родственниками часто кажется оптимальным вариантом. Но на деле это не всегда так.
Во-первых, сделки с недвижимостью между близкими родственниками лишают вас права получения налогового вычета на крупную сумму – до 650 тысяч рублей. Закон запрещает получать с таких сделок налоговый вычет на недвижимость (до 260 тысяч рублей), а также налоговый вычет по процентам на ипотечный кредит (до 390 тысяч рублей). На налоговые вычеты может претендовать лишь супруг покупателя, не являющийся продавцу взаимозависимым родственником. Например, если родители продают квартиру своей дочери и ее супругу, то налоговый вычет сможет оформить только супруг.
Во-вторых, при продаже квартиры до истечения срока в пять лет нужно будет заплатить подоходный налог в размере 13%. Исключение – единственное жилье и семьи с двумя несовершеннолетними детьми, выполнившие ряд условий по владению и покупке другой недвижимости. В ситуации с дарением, наследованием или приобретением по договору ренты минимальный срок владения для освобождения от подоходного налога составляет три года.
В-третьих, купленная в браке квартира станет совместной собственностью супругов. Например, если внук купил у бабушки квартиру, то в случае развода половину он должен будет отдать своей жене.
В-четвертых, если заинтересованное лицо докажет в суде, что сделка прошла снарушениями, например, без передачи денег, то ее признают ничтожной. Поэтому стоит взвесить все плюсы, минусы и выбрать наиболее оптимальный вариант передачи недвижимости своему родственнику.