В ситуации, когда на рынке недвижимости РФ преобладает фактор неопределенности, многие ищут различные варианты улучшить жилищные условия. Одним из таких востребованных способов становится практика обмена квартирами, домами, которая была распространена ранее вплоть до конца 90-х гг.
Схемы обмена могут быть разные, в том числе и между разными странами. Однако при всей привлекательности таких вариантов есть немало «подводных камней» при осуществлении таких сделок, даже если обмен квартирами происходит между владельцами , являющимися гражданами стран - членами ЕВРАЭС (Россия, Белоруссия, Казахстан, Кыргызстан и Армения). В рамках межправительственных соглашений действуют общие правовые подходы, в том числе и при рассмотрении гражданских судебных дел.
В качестве наглядного примера приведу один интересный случай из сравнительно недавней судебной практики. Владелец квартиры в одной из стран - членов ЕВРЭС (в данном случае - это РБ) и владелец другой квартиры в городе РФ решили обменяться почти равноценными квартирами. Между ними был заключен договор обмена в РФ, а в РБ была оформлена сделка в виде ДКП.
Через некоторое время новый владелец квартиры в РБ решил расторгнуть сделку по причине того, что квартира оказалась в аварийном состоянии. Для расторжения сделки он обратился в суд РФ по месту нахождения его прежней квартиры, тем более что он является гражданином РФ. Местный городской суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, сославшись на тот факт, что спорная квартира находится в другой стране и рассмотрение дела не входит в его компетенцию.
Когда после долгих (в реальности по времени этот процесс занял 5.5 лет) судебных разбирательств по инстанции, дело дошло до ВС РФ. Гражданская Коллегия ВС РФ однозначно приняла сторону истца. Мотивация ВС РФ была основана на том, что по настоящему делу оспаривалась сделка по обмену жилыми помещениями расположенных на территориях разных государств – РФ и РБ. Предъявляя требование о признании обмена квартирами недействительной в суде РФ, истец оспаривал эту сделку, оформленную на территории РФ (договор обмена). Т.е. фактически оспаривалось право ответчиков на жилую площадь, располагавшуюся на территории РФ.
У судов первой и апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для отказа в принятии иска и рассмотрение дела судом.
Данное дело должно было рассматриваться не только на правовой базе ГК РФ, но и с учетом положений Конвенции «О правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, заключенной членами Содружества Независимых Государств от 10.12.1994 г.».
Свои выводы ВС РФ обосновывал п.1 ст.20 Конвенции о предъявлении исков к лицам, имеющим место жительства на территории одной из Договаривающихся Сторон, в суды этой Договаривающейся Стороны независимо от гражданства данных лиц.
В итоге иск был удовлетворен и договор обмена был признан ничтожным.
О чем вся эта история. Собственники квартир самостоятельно применяющие различные схемы продажи, обмена недвижимости, часто уповают на свою грамотность, образование , наличие доступной правовой базы в Интернете. Всё это конечно хорошо, но все равно сохраняется дилетантский подход, при котором могут быть ошибки, стоящие потом нескольких лет судебных разбирательств, потраченных денег на адвокатов и т.п.
Со своей стороны, особенно в сложных сделках, я рекомендовал бы обращаться к профессионалам. Даже просто для получения совета, который может потом оправдаться сторицей.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм,
надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #обмен #жилье #купитьквартиру #сделка #недвижимость