Примерно год назад мне довелось сопровождать в Сочи клиента с целью покупки квартиры в этом замечательном курортном городе. Скажу так: приключения сталкера в аномальной зоне - именно такие ощущения остались в памяти от моего первого опыта работы с сочинской недвижимостью и самой командировки. За долгие годы практики риэлтора мне приходилось работать с совершенно разными объектами недвижимости московского региона. На моих глазах менялись правила игры на рынке - от совершенно диких, времён 90-х годов, до относительно понятных современных стандартов. Конечно и сейчас столичное пространство недвижимости далеко не идеально. Встречаются объекты "серой зоны", риэлторские компании мутят с процентами, Росреестр ни за что не отвечает - все риски несет покупатель и если он не вор или чиновник, у него реальных прав на квартиру не больше, чем у белочки или кабана в европейском лесу. Тем не менее, московский рынок недвижимости эволюционировал быстрее региональных и достиг определённой степени прозрачности.
Но там, в Сочи, всё по-другому и всё через одно место.
Что не так с продажей жилой недвижимости в Сочи?
1. Выбрать что-либо по стандартной схеме через Циан, Авито и им подобные сервисы абсолютно невозможно - 95% выставленных там объектов это так называемые "фейки". Любой мой звонок по объявлению не давал никаких результатов кроме приглашения в офис риэлторской компании, а когда агент на том конце узнавал, что я не клиент и сам риэлтор, чаще всего терял интерес. Через фейковые объявления местные риэлторы рекламируют квартиры или несуществующие дома по смешным ценам, просто завлекая наивных покупателей в свои сети с целью дальнейшей выбраковки потенциальных клиентов.
2. Курортные агентства недвижимости выкладывают в сеть и активно продвигают сайты-дублёры, замаскированные под сайты застройщиков. Если вы зашли на сайт сочинского коттеджного поселка или ЖК, где предложение по объектам можно получить только в обмен на номер телефона - закрывайте страницу, это подставной сайт.
3. Значительная часть продающихся квартир имеют странный статус "жилое помещение", а основанием владения является решение суда о признании такого помещения пригодным для проживания. Даже в многоквартирных домах, построенных достаточно давно - 5 и более лет назад, масса подобных предложений. Всё очень просто - дома строились незаконно, а проданные квартиры и сам дом впоследствии узаконивались через суд. Цены на такие объекты в 1,5 раза ниже реальных цен на квартиры в домах, построенных по ФЗ. Уже есть прецеденты сноса подобных зданий - сам лично видел на месте незаконной постройки гору строительного мусора в Адлеровском районе.
4. Даже если ваш выбор падет на квартиру в законной новостройке, расслабляться не следует. Ряд сочинских застройщиков оформляют квартиры на аффилированных ИП (индивидуальных предпринимателей) ради оптимизации затрат и налогов. В результате покупатель вынужден заключать договор переуступки с ИП переводя деньги не на эскроу счет компании, а на личный счет предпринимателя. Часто бывает, что квартира 2 и более раз переуступалась между различными ИПэшинками.
Противозаконного в этом ничего нет, но по сути покупатель получает только право требования на квартиру в строящемся доме либо право на возврат денег с эскроу счета в случае проблем со сдачей дома. Вот только на эскроу с 2019 г. лежат 2 млн. р. от первого покупателя-ИП, а покупатель в 2022 г. переводит фактическую стоимость квартиры - 20 млн.р. лицу, который юридически никак не связан с застройщиком.
5. Большинство застройщиков в Сочи не признают аккредитивные схемы расчета, требуют оплату вперед на счет подставного ИП и только после этого сдают подписанные договора уступки на регистрацию в Росреестр. Что мешает стороне продавца минимизировать риск для покупателя и воспользоваться сервисом безопасных расчетов, например Сбера, вразумительного ответа я не услышал.
6. Риэлторские компании могут предложить вам апартаменты в доме, заранее зная, что он находится в "расстрельных" списках под снос ввиду приглянувшегося ах-каким людям участка земли под зданием и вокруг. Особенно надо быть внимательным при выборе апартаментов в ПГТ Сириус.
Карта предложений квартир в Сочи больше напоминает симптомы запущенной ветрянки, реальных предложений вы не найдёте...
В Авито и на других площадках таже картина.
Например, достаточно известное сочинское агентство уверено, что если в объявлении выложить красивое фото квартиры из яндекс-картинок - успех гарантирован, рыбка клюнет.
А этот риэлтор надеется привлечь покупателя на сочинскую недвижимость фотографиями особняка на Лазурном Берегу Монако стоимостью 8 млн. евро.
Интересно, что тот же Циан старается не допускать фейковые объявления в московском регионе, но к проделкам курортных риэлторов по каким-то причинам Циан относится снисходительно.
Мошенничеством такие уловки назвать нельзя - нет состава, но привести к печальным последствиям они могут. Пенсионерка из уральского города после продажи своей квартиры, выбрала в Циане квартиру мечты недалеко от моря, договорилась с риэлтором, что приедет через 2 недели с деньгами оформлять договор купли-продажи. Как вы понимаете, ничего кроме разочарования пенсионерка не получила - обещанная квартира естественно продана, а на те деньги, что она рассчитывала, квартиру в районе Сочи купить конечно можно, но на мечту такое жилище совсем не тянуло.
Спустя год абсолютно ничего не поменялось. Циан, Авито иже с ними по-прежнему способствуют распространению риэлторских фейков, найти что-либо реальное практически невозможно. Если добропорядочный собственник захочет продать квартиру, у него нет другого пути кроме как обращаться в агентство недвижимости - самостоятельно выставлять объявление бессмысленно, оно потеряется в море фейков по заниженным ценам, а комиссия в сочинских агентствах недвижимости убийственная - от 5 до 8 % против московских стандартных 3%. Особенно щедро вознаграждают риэлторов застройщики, комиссии доходят до 10%, а среди самых результативных разыгрывают главный приз - апартаменты в строящемся гостиничном комплексе.
И вы думаете, что при такой зависимости от продавца риэлтор раскроет покупателю все нюансы и потенциальные риски сделки? Это не в его интересах, он даже не будет вникать в правовые вопросы по объекту - зачем? Для сочинских риэлторов вы не более чем мешок с деньгами, в котором позвякивают и их монетки, и чем более аномальным и непонятным будет рынок для покупателя, тем жирнее приморский риэлтор намажет икру на утренний бутерброд.
С рынком Сочи я более-менее разобрался, есть понимание что, где и у кого покупать можно и чего нужно опасаться. Справедливости ради скажу - в Сочи есть риэлторы с нормальным подходом к делу, мы периодически обмениваемся информацией, но таких - капля в море.
Сейчас планирую очередную поездку по сопровождению клиента на покупку дома у моря, уверен что всё пройдёт в штатном режиме, как обычно.
С вас подписка и лайк)). Следите за публикациями.
пообщаться с автором: market6400@yandex.ru