Риск самостоятельно составленного договора купли-продажи

Моя клиентка, назовем ее Тамара, в целях экономии самостоятельно составила договор  купли-продажи земельного участка и дома. Зачем обращаться к юристам, платить им деньги ни за что, если я и сама могу составить договор в простой письменной форме. Скачала бланк из интернета, заполнила его , подписали с покупателем, сдали на регистрацию, деньги получили. Отличная экономия!

Только вот одного нюанса она не учла – право собственности на земельный участок у нее возникло в 2005 году, а дом она построила и зарегистрировала в 2020 году.

Сделка состоялась в августе 2021 года, деньги уже успели потратить и спустя полтора года Тамара получила письмо “счастья” из налоговой, в котором говорится о том, что ей нужно уплатить налог от продажи дома.

– За что 500 000 рублей? – недоумевала Тамара.

– Как так? Участок ведь в моей собственности больше 5 лет почему я должна платить 13% от суммы договора?

А все просто.

При составлении договора Тамара не учла один нюанс – любая продажа недвижимости в отчетном периоде суммируется и по таким сделкам, когда в договоре не выделены объекты – налогооблагаемая база состоит из дохода, то есть всей суммы полностью, которую удалось выручить по договору, поскольку одним  объектом ( домом) продавец владеет менее 5 лет.

Я разобралась в ситуации и нашла выход для Тамары.

Налоговым кодексом предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр ( регистрация в Росреестре).

В этой связи, при продаже жилого дома, находившегося в собственности продавца менее 5 лет, доход, полученный от его продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в размере 13% от дохода.

Еще 1 нюансм, продавец имеет право на получение имущественного налогового вычета. Так, налогом облагается не полная сумма полученая продавцом от продажи, а сумма дохода, уменьшенная на 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных со строительством проданного жилого дома.

Кроме того, в случае с Тамарой , согласно разъяснениям МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 17 июня 2021 г. N 03-04-05/47665   каждый объект должен облагаться налогом отдельно.

Для этого ей надо было разграничить стоимость дома и земельного участка и все это верно прописать в договоре купли-продажи.

Однако, Тамара не знала этих нюансов и конечно же договор был составлен некорректно и для того, чтобы не платить налог в размере 500 000 рублей она пришла ко мне в http://помощьправовая.рф   для консультации.

Я конечно же я составила ей пояснения, соглашение и еще ряд документов, только в итоге, составление данных документов обошлось Тамаре гораздо дороже, чем составление договора купли-продажи в Правовой помощи. Но это явно дешевле, чем платить налог))