Одной из главных причин нарушения процессов стратегического планирования является несоблюдение нормативов при строительстве крупных капитальных объектов, что вызвано отсутствием необходимой информации в Роскадастре. Проще говоря, причина кроется в отсутствии на кадастровой карте главных магистральных автодорог и придорожных рекреационных зон этих дорог.
Это, казалось бы, «абсурдное» утверждение имеет очень весомые аргументы.
Для начала, предлагаю пока отбросить вполне очевидные причины, когда документы генплана не берутся во внимание или изменяются по прихоти застройщиков, и посмотреть глубже в корень проблемы.
После утраты Генпланом полного контроля за развитием города, согласование и получение разрешений на строительство, стало осуществятся на основе данных из Роскадастра. Это привело, в конечном итоге, к возможности строительства крупных капитальных объектов практически вплотную к дорожному полотну главных транспортных артерий города (подробнее Глава 23 пункт 6) и застройке зарезервированных под автодороги пустырей.
На долгосрочное (стратегическое) планирование требуется время.
И к завершению разработки, очень часто оказывается, что территории, предусмотренные, например, под элементы транспортного каркаса города, уже застроены новенькими высотными ЖК. В итоге, Генплан успел устареть еще до окончания разработки.
Так например, одна из главных лучевых транспортных артерий города — ул Измайлова теперь не может быть расширена и превращена в бульвар из–за начатого практически вплотную к дороге строительства ЖК Норвуд и ЖК Сити квартал.
Главные магистральные дороги, формирующие основной транспортный каркас города — это: первая и вторая кольцевые автодороги(они до сих пор не завершены до конца), северная хорда и главные лучевые (радиальные) автодороги города.
Если мы обратимся к нормативам (СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) (>>), то сможем найти информацию о ширине дорожного полотна, тротуаров, размеров транспортных развязок и рекреационной зоны транспортных коридоров магистральных дорог города.
11.11 Расстояние от края основной проезжей части магистральных дорог до линии регулирования жилой застройки следует принимать не менее 50 м, а при условии применения шумозащитных сооружений, обеспечивающих требования СП 51.13330 - не менее 25 м. (26 февраля 2020 г.)
Это означает, что расстояние от края любой крупной транспортной магистрали города до ближайшего жилого дома должно быть не менее 50м!
Конечно существует понятие «сложные градостроительные условия», которое позволяет немного отступить от указанного СНиПа в отношении исторически сложившейся застройки.
Однако, соблюдение СНиПа обязательно для новых строящихся домов, тем более для многоквартирных.
Из этого следует, что дома, построенные в последние годы с нарушением данного СНиПа, попадают под статус незаконного строительства.
Давайте будем предполагать, что причиной данного массового нарушения является обычная безграмотность и отсутствие информации об этом в Роскадастре. И с этим вопросом, конечно, необходимо будет разбираться.
До последнего времени на кадастровой карте отсутствовала информация о дорогах, как таковых. Однако, судя по всему, уже начата работа по внесению этой информации в Роскадастр (ул Терновского, похоже, уже внесена). Но зона рекреации (ЗОУИТ) у этой автодороги все же отсутствует.
У любой магистральной автодороги, высоковольтки или реки существует своя зона рекреации ( иначе говоря ЗОУИТ), которая в любом случае должна быть обозначена на кадастровой карте. Тогда становится сразу понятно, где вообще нельзя давать разрешения на новое строительство.
Переход от системы «Генпланов» к системе «Комплексного развития территорий», без этой «маленькой», но очень важной детали в кадастровой карте, привел к крайне тяжелым последствиям, которые в недалеком будущем приведут к достаточно серьезным затратам.
Дома, исторически находящиеся в рекреационной зоне такой дороги, не могут по эксплуатации иметь никаких ограничений. В них можно жить, их можно перестраивать, однако, получить разрешение на строительство нового дома будет уже достаточно сложно, так как территория будет находится в «зоне с особыми условиями использования территорий».
Получить же разрешение на строительство дорогостоящего многоквартирного дома вплотную к стратегически важной транспортной артерии, и тем самым разрушить стратегические планы развития города, в данном случае будет просто невозможно.
Практически любая дорога в нашем городе шириной от 4х и более полос— это магистральная автодорога , а значит транспортный коридор ЗОУИТ по нормативам должен быть шириной примерно от 115м и более.
Решать, что делать с теми высотными домами, которые построены фактически в нарушение действующего законодательства, думаю нужно с большой осторожностью, чтоб не наломать дров. Но решать все равно придется, не сейчас — так через год или позже. Выбора все равно нет, это данность.
Администрации в данный момент необходимо в срочном порядке отозвать все разрешения на строительство многоквартирных домов в непосредственной близости от ключевых автотранспортных развязок и главных существующих или запланированных магистралей города (в том числе и зарезервированных под транспортную дорожную сеть пустырей).
Помимо этого, очень важно провести работу по внесению информации в роскадастр по зонам рекреации магистральных автодорог и территориям прохождения коммуникаций (ЛЭП, канализация и тд)
Застройщикам стоит очень внимательно подойти к оценкам рисков при строительстве в непосредственной близости от зоны стратегического развития транспортной сети города. Каким бы ни был дорогим дом и негласные договоренности, но оценивать риски все равно нужно, ведь строительство в нарушение свода градостроительных правил, в любом случае приведет к очень серьезным последствиям.
Предыдущая мкр. Свинтрест , Следующая Глава 31 Сколько полос у кольцевых магистралей
Если интересно и желаете продолжения, то распространяйте ссылку на материал. Поднимайте вопросы развития региона в СМИ и в диалогах с администрацией. Фактически единственный способ распространения — это по вашим группам в соц сетях (ВКонтакте, Вайбер, Вацап, Телеграмм). Ставьте лайки, подписывайтесь на канал в Телеграмме, ВКонтакте и Дзене, дочитывайте статью до конца, комментируйте и вносите свои предложения — они важны.
#пробки #генплан #генеральныйплан #пенза #дороги #крт #комплексноеразвитиетерриторий #комплексноеразвитие #реновация