Не секрет, что налоги - одна из важных составляющих, которые необходимо учесть в операциях купли - продажи недвижимости, в том числе за рубежом. Поговорим сегодня о России и о Португалии.
Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте. Ставка налога на доход с экономии на процентах составляет 35%. Если вы заняли деньги на покупку недвижимости у нерезидента РФ и получили вышеописанную выгоду, то обязаны самостоятельно заполнить и подать декларацию на доход в ФНС России.
Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13% и 15% для налоговых резидентов РФ (если вы проводите в России не менее 183 дней в году). В другом государстве расходы на содержание жилья могут быть разрешены для включения в расчет налоговой базы.
Что касается продажи жилья за границей резидентом РФ (информация распространяется только на жилые помещения), то доход от продажи зарубежной недвижимости не будет облагаться налогом в России, если на момент продажи минимальный срок владения составил:
- 3 года — для полученной по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимости;
- 3 года — для единственного жилья, находящегося в собственности налогоплательщика ( данное правило действует с 1 января 2020 года);
- 5 лет — для остальной недвижимости.
Операции с иностранной недвижимостью влекут за собой обязанность отчитываться на родине. В срок не позднее 15 апреля следующего года налогоплательщики подают в свою инспекцию декларацию 3-НДФЛ. В качестве подтверждения расходов, подлежащих вычету, к декларации прилагаются соответствующие документы. В обязательном порядке к документам нужно приложить нотариально заверенный перевод на русский язык.
А теперь давайте поговорим о налогах в Португалии.
Налог на передачу права собственности (IMT, Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
Размер налоговой ставки варьируется от 0% до 8% зависимо от стоимости, расположения и предназначения объекта. При этом для каждой шкалы существует фиксированная сумма (Parcela a abater), на которую уменьшается процентная ставка налога.
Налог на передачу имущества оплачивает покупатель недвижимости.
При покупке недвижимости на Мадейре и Азорских островах действуют другие налоговые ставки. Это связано с разным экономическим развитием отдельных регионов страны.
Для коммерческой недвижимости налог на передачу собственности составляет 6,5%, для зданий под реновацию — 5% от суммы сделки, для коммерческий зданий под реновацию — может достигать -7,5%.
Данный налог не применяется: когда приобретается жилая недвижимость, которая станет основным местом жительства и ее стоимость составляет менее 92 407 евро в случае, если речь идет о материке. Для объектов недвижимости, расположенных в автономных регионах (на Мадейре или Азорских островах), такой лимит составляет 115 509 евро. Можно также получить освобождение от уплаты налога IMT в том случае, если приобретается в собственность городское здание, входящее в муниципальный план мероприятий по восстановлению города.
Гербовый сбор (налог на печать, Imposto do selo) - при покупке жилья покупатель оплачивает единоразово гербовый сбор — 0,8% от стоимости объекта.
Регистрационный сбор не является налогом, и представляет собой своеобразную плату государству за регистрацию вас как владельца. Размер этого сбора равен 1% кадастровой стоимости.
Услуги нотариуса составляют в Португалии 1% - 1,5 % от озвученной стоимости недвижимости.
Налог на перепродажу
При продаже недвижимости резиденты Португалии платят налог на 50% прибыли. Сумму прибыли также прибавляют к общему годовому доходу гражданина, после чего итоговый подсчет облагается налогом по соответствующей ставке. Важно учесть, что при уплате налога на перепродажу можно вычесть из прибыли произведенный ремонт – при условии предоставления всех необходимых счетов.
Налог при продаже недвижимости не нужно платить, если продается основное жилье, после чего весь доход вкладывается в покупку новой недвижимости, которая также станет объектом для постоянного проживания. Но если она окажется дешевле, нужно уплатить налог с разницы между стоимостью продажи и покупки. Пенсионеры и резиденты, которые старше 65 лет, вправе реинвестировать прирост капитала в пенсионный фонд или страховую компанию в течение 6 месяцев после продажи недвижимости.
Ставка налога на перепродажу для нерезидентов составляет 28% от суммы сделки, а для резидентов размер налога рассчитывается по прогрессивной шкале. Если полученная от продажи прибыль снова инвестируется в недвижимость, то владелец имущества (физическое или юридическое лицо) освобождается от уплаты налога.
Налог от сдачи недвижимости в аренду составляет 28%. Для того, чтобы иностранец в Португалии мог сдавать купленную недвижимость в аренду, необходимо получить соответствующее разрешение (Licença de Alojamento Local или Licença de Utilização Turística). При этом учитываются и расходы владельца (которые вычитаются из суммы прибыли): оплата за услуги кондоминиума, ежегодный налог на недвижимость, капитальный ремонт, при условии предоставления всех счетов. Также рассматриваются дополнения к закону о возможности списания таких расходов как электричество, вода и газ.
Дарение или получение недвижимости по наследству в Португалии не облагаются налогами. Но стоит учесть, что это распространяется только на близких родственников (супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки), в противном случае имущество облагается гербовым сбором, который составляет 10%.
Налог на богатство в Португалии был введен в 2017 году – он взимается на основании кадастровой стоимости недвижимости в стране, независимо от того, где владелец является официальным резидентом для целей налогообложения. Этот ежегодный налог нужно оплачивать в размере 0,3% для португальской недвижимости стоимостью более 600 000 евро.
Узнать о том, как получить ВНЖ и гражданство Португалии можно здесь, подобрать недвижимость - здесь.
Компания QuazarHouses была основана в 2013 году. Со всеми странами, с которыми мы работаем, нас объединяют долговременные и налаженные связи с партнерами - девелоперами, ведущими агентствами недвижимости, иммиграционными государственными департаментами и юридическими компаниями. Мы помогаем людям получить второе гражданство и вид на жительство через инвестиции и другие основания - работу, учебу, репатриацию, медицинские основания, воссоединение семьи. Разрабатываем индивидуальные решения, чтобы снять визовые ограничения, создать “запасной аэродром”, оптимизировать налогообложение сменив налоговую резиденцию, а также сопровождаем процесс иммиграции. Мы помогаем подготовить досье для виз, ВНЖ и гражданства стран Евросоюза, РФ, СНГ и Карибского бассейна. В 2022 году QuazarHouses вошел в рейтинг Forbes Legal Ranking как рекомендованная юридическая компания для решения миграционных вопросов.
Подобрать индивидуальное иммиграционное решение для Вашей семьи можно здесь.