Довольно часто можно слышать от людей утверждение о том, что квартира принадлежит им, потому что оформлена на них полностью. Говоря юридическим языком, эти люди являются титульными собственниками недвижимости. Но всегда ли это так? Разберёмся в этой статье.
Касается это только тех квартир, которые приобретались в браке, то есть тех квартир, на которые тратились совместные деньги. Правда, необходимо сделать оговорку: если между супругами брачным договором установлен режим раздельной собственности, квартиры (доли квартир) оформленные на каждого супруга принадлежат им единолично. Единоличным владением будут признаны и доли в квартире, если они куплены супругами одновременно в одной квартире и оформлены нотариально. Аналогично, если супруги оформили соглашение о разделе квартиры нотариально и зарегистрировали его в Росреестре.
В остальных случаях, на кого бы из супругов не оформлялась недвижимость, принадлежит она им двоим в равных долях, согласно Семейному кодексу РФ. Это сохраняется и после прекращения брачных отношений какое-то время. В каких случаях супруг может потерять своё право на недвижимость? Если после развода, другой супруг не потребовал выделения супружеской доли. Законом установлен срок исковой давности для раздела совместной собственности – 3 года. В семейном законодательстве нет прямого указания на момент отчета срока. Зато гражданское законодательство дает конкретный ответ на этот вопрос. Отправной точкой отсчета является момент, когда один из совладельцев имущества узнал о нарушении имущественных прав. Но даже по истечении этого срока, можно восстановить это право по суду, если будет доказано, что бывший супруг физически не мог сделать этого ранее (находился в коме, пропал без вести, находился в местах лишения свободы и т.д.).
До недавнего времени считалось, что даже если бывший супруг продаст общее имущество, можно оспорить сделку и вернуть свою долю. Но Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева" эту уверенность сильно поколебало. В нём говорится, что если вы после развода не позаботились о разделе совместно нажитого имущества, то потом, в случае продажи бывшим супругом такого имущества, вы не сможете вернуть свою долю в этом имуществе, так как закон в первую очередь будет стоять на страже прав добросовестного покупателя. Почему? Да потому что данных о вашем праве на квартиру в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) может не быть.
Теперь вернёмся к нашей теме. Перечислю виды правоустанавливающих документов на квартиру, по которым для продажи необходимо будет согласие супруга, так как он также является владельцем недвижимости, только в скрытой форме.
- Договор купли-продажи.
- Договор мены.
- Справка жилищно-строительного кооператива (ЖСК) о выплаченном пае.
- Договор долевого участия.
- Договор цессии (уступки права требования).
- Договор ренты.
Не думайте, что после смерти супруга, такая собственность останется только за вами. Необходимо будет вступать в наследство. Нотариусом будет выделена супружеская доля (1/2 квартиры) и выписано Свидетельство о праве на наследство, которое необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Если вы являетесь не единственным наследником, то доля супруга будет разделена между наследниками первой очереди в равных долях, или согласно завещанию.
Особенно хочу обратить ваше внимание на квартиры, которые покупались с использованием ипотечных средств банка. Даже если вы покупали их до брака, но после женитьбы (замужества), выплаты по кредиту осуществлялись на совместные средства супругов, то второй супруг вправе потребовать компенсацию при разводе. То же может случиться, если в квартиру, приобретённую до брака сделаны существенные вложения за счет общего имущества супругов. В некоторых случаях суд может по иску второго супруга признать данное имущество совместным.
Задавайте вопросы, делитесь своими историями. Ставьте лайки и подписывайтесь на канал!