Знаете ли вы, что Надежда Бабкина не просто разочарована результатом своих "инвестиций" в болгарскую недвижимость, но еще и винит во всем Филиппа Киркорова? Именно он ей и всей честной компании (Ларисе Гузеевой, Лолите Милявской, Борису Моисееву, Владимиру Винокуру и др.) рассказал как выгодно вложиться в перспективный курортный рынок и... прогореть.
Сегодня хочу поговорить с вам не о психологии, а о том, что создает психологические проблемы. В первую очередь, конечно, финансовые. А потом прицепом - психологический дискомфорт. Есть такая ошибка в "денежном" мышлении: что на инвестициях в жилую недвижимость можно хорошо заработать. Смею вас разочаровать.
Немного истории
Да, действительно "на заре" жилищного строительства в России можно было неплохо "поднять". У меня самой был вполне удачный опыт покупки трёхкомнатной квартиры в строящемся доме за 185 тысяч рублей (да, представьте, были такие цены). Спустя годы эта квартира была продана за два миллиона рублей.
Пять причин резкого изменения рынка жилья:
- Закон 214-ФЗ от 30.12.2004. В связи с огромным и вечно растущим количеством обманутых дольщиков государство решило их защитить. В итоге все лишились возможности заработать на разнице между котлованом и готовым жильем.
- Программа "Доступное жилье". Правительство запустило целый комплекс мер для того, чтобы приобретение квартиры стало возможным чуть ли не для каждого.
- Льготная ипотека на новостройки, как способ борьбы с последствиями COVID и санкций, сформировала пузырь на рынке недвижимости.
Цены на недвижимость как и на любом рынке двигаются по синусоиде: то растут, то снижаются. Те, кто помнят последствия кризиса 2008 года могут вспомнить и то, как тогда упали цены на жильё. Люди были вынуждены продавать инвестиционные квартиры ниже цены покупки. Мне тогда удалось воспользоваться ситуацией и приобрести квартиру со скидкой в 40 процентов. Теперь тоже пришло время падения цен. Они будут существенно падать на протяжении нескольких лет.
4. Общемировой кризис. Уровень потребления падает во всем мире. России не избежать общей тенденции, особенно в условиях санкций, СВО и различных "потолков".
5. СВО привело к следующим существенным факторам:
а) отъезд большого количества соотечественников лишил рынок не только потенциальных покупателей, но увеличил предложения вторички (они в ажиотаже скидывают теперь ненужное им жилье в России).
б) резкий всплеск покупок недвижимости за рубежом вместо приобретения недвижимости в России,
в) неуверенности в завтрашнем дне. Какая ипотека, если завтра на фронт или разбомбят твой новый домик?
Что имеем?
1. Неокупаемая окупаемость
Даже без приведенных выше факторов квартира очень сомнительный инструмент инвестирования, потому что если вы ее купили для сдачи в долгосрочную (помесячную) аренду, то она окупится только лет через 20. Это без учета того, что ее надо обставить для сдачи, будут затраты на текущий ремонт, налоги, замену вышедшей из строя мебели или техники.
Раньше стоимость строящейся квартиры была процентов на 30 ниже готовой и вторички. Почему была низкая стоимость? Потому что это был высокорисковый инвестиционный инструмент. Достроился дом - заработал. Недостроился или превратился в долгострой - потерял все вложения. А доход (рост стоимости) складывался за счет разницы между недостроенным объектом и готовым для проживания. Теперь на это можно не рассчитывать! Ведь за счет льготной ипотеки цены на строящиеся квартиры оказались намного выше вторичного жилья.
Так моя знакомая несколько лет назад купила студию уже с ремонтом и частично с обстановкой. Рассчитывали ее сдать. Но в этом районе одновременно сдавалось большое количество аналогичных студий. Она, конечно, ее сдала... по цене коммунальных платежей. Через несколько лет, еще за год до начала СВО она продала эту недвижимость. Квартиранты обошлись с квартирой мягко сказать не аккуратно. Поэтому в студии пришлось сделать косметический предпродажный ремонт. "Выгода" оказалась ниже банковского процента!
2. Купить дешевле - продать дороже - нереально
а) Про разницу между котлованом уже написано выше. Всю прибыль сожрал банк, который кредитует стройку.
б) Покупать можно было бы с прицелом на то, что цены лет за 10 вырастут. Но могут и не вырасти. Так 2006 году я покупала однокомнатную квартиру за пару миллионов. В 2016 продала за эту же цену.
в) Купить убитку, освежить и продать как квартиру с ремонтом? Эта схема работает только при условиях:
- покупаете намного ниже рынка, хотя бы процентов на 30. Но на падающем рынке высчитать эту разницу крайне трудно. Вы сегодня купите на 30% дешевле, цены упадут и вы получите покупку по цене рынка.
- этот самый ремонтик для продажи делаете своими собственными ручками, плюс стараетесь экономить на стройматериалах. Ведь как только вы начнёте платить отделочникам - они сожрут всю вашу потенциальную прибыль.
- стоимость ремонта не продается никогда и ни при каких условиях - это вам скажет любой риэлтор. Да, покупатели, делая выбор между квартирами в ОДНОЙ ценовой категории, выберут ту, которая с ремонтом. Но переплачивать за ремонт не будут.
Ипотечные квартиры - смерть вашим мечтам инвестора
Когда мы говорим про инвестиции, то подразумеваем, что у человека есть СВОБОДНЫЕ финансы и он ищет инструменты для их вложения.
Какие гуру финансов "учат" людей инвестировать кредитные средства мне неизвестно. Но люди на полном серьёзе говорят о том, что они приобрели инвестиционную квартиру в ипотеку!
Просто покупка квартиры в ипотеку для собственного проживания часто не оправдывается. Ведь переплата по ипотечному кредиту составляет примерно три цены квартиры, а то и больше.
Например, Сбербанк при стоимости квартиры в 13 млн рублей, 10% первоначального взноса и 30 годах погашения обещает переплату "всего" в 34 млн рублей. Итак квартирка, стоимостью в 13 миллионов легко превращается в квартирку стоимостью 47 млн.рублей. Это мы еще не считали обязательных ежегодных платежей по страхованию жизни заемщика и недвижимости. А за 30 лет набежит существенная дополнительная сумма.
Но на мой взгляд, лучше купить свою квартиру и платить ипотеку, чем платить за аренду. В этом случае есть хотя бы оправдание переплаты по ипотечному кредиту.
При этом лучше максимально быстро закрыть ипотеку, а не растягивать ее на десятилетия.
Во-первых это снизит сумму переплаты.
Во-вторых, вернет квартире ликвидность.
Ведь цикл проживания семьи в одной квартире примерно 7-10 лет. За это время семья меняется: становится больше или меньше, у членов семьи меняются потребности. Всё это влечет необходимость изменения жилищных условий. Не погашенная ипотека становится камнем преткновения. Например, мои соседи умудрились из роскошной квартиры в клубном доме сделать абсолютный неликвид
- большая сумма невыплаченной ипотеки предполагает что покупатель придет с наличкой;
- первоначальный взнос за счет средств материнского капитала сделал несовершеннолетних детей долевыми собственниками жилья. Значит сделка пойдет через опеку и нотариуса;
- не узаконенная перепланировка - вишенка на этом торте.
Есть еще "супер идея" что можно купить квартиру в ипотеку, чтобы ее сдавать и с этой суммы закрывать коммунальные и ипотечные платежи обречена на серьезные убытки (за исключением некоторых регионов). Эта лошадь тоже давно сдохла. Но когда-то была еще как активна. Я именно на это и рассчитывала, покупая квартиру в 2006 году. Платеж по ипотеке был всего 15 тысяч рублей, а квартиру я сдавала за 21 тысячу рублей. Но постепенно арендные платежи снижались и в какой-то момент сравнялись. А потом и вовсе стали меньше ипотечного платежа.
Приобретение же СТРОЯЩЕЙСЯ квартиры в ипотеку с инвестиционными целями, по-моему, настоящее безумие. Результат предсказуемый - огромный убыток. Повторюсь:
- Стоимость строящейся квартиры сейчас намного выше вторичного жилья. А продавать вам придется квартиру именно на вторичном рынке.
- Ипотека - это три и более цены квартиры. Даже при наилучшем раскладе цена на квартиру не вырастет в 4-5 раз, чтобы окупить вложения.
- Ремонт - не продается....
Относитесь бережнее к своим финансам и серьезнее к принятию решений.