После этапа бизнес-проектирования следует архитектурное проектирование, которое включает в себя наработки предыдущей стадии. Архитекторы разрабатывают архитектурно-градостроительный облик объекта и проект благоустройства территории, продумывают назначение всех помещений согласно концепции отеля, согласованной на этапе бизнес проектирования.
Архитектурное проектирование тоже состоит из нескольких этапов.
- ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ (ППТ)
Назначение земли указано в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который выдают собственнику муниципальные органы. Бывают ситуации, когда ГПЗУ нет в базе данных или он устарел. В этом случае нужно разработать проект планировки территории и проект межевания (ПМ), чтобы показать, как объект будет включен в план развития города. Обновленные данные вносятся в базу государственного реестра.
Перед началом этапа архитектурного проектирования инженеры и архитекторы должны провести анализ генплана развития города и найти решения, которые можно реализовать на конкретном участке. На основе этого анализа понятно, нужно ли разрабатывать ППТ и ПМ.
Проектную документацию необходимо согласовывать в государственных организациях. В Санкт-Петербурге будет такой список: Росприроднадзор, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», Роспотребнадзор, Росрыболовство, БалтВодХоз, сетевые организации (водоканал, газовые службы, тепловые службы, сотовые операторы), МЧС и др.
- ГЕНПЛАН
Генплан – это прикладной документ, который показывает, как будет проходить эксплуатация объекта. Благодаря генплану понятно, как оптимально с финансовой точки зрения выстроить очередность застройки.
Генплан включает в себя схемы и чертежи с:
- расположением элементов планировочной структуры;
- функциональным зонированием территории;
- проектируемыми объектами;
- границами участков и очередями ввода построек;
- главными и второстепенными дорогами, пешеходными дорожками;
- трафиком клиентов и персонала;
- планом благоустройства и озеленения территории;
- отметками, уклонами грунта и дорог;
- транспортными связями.
- АРХИТЕКТУРА
На основе генплана архитекторы создают архитектурно-градостроительный облик объекта (АГОО): это визуализация экстерьера, которая вписывает новую гостиницу в существующую застройку.
Состав АГОО четко регламентирован комитетом по градостроительству и архитектуре:
- чертежи здания с разных ракурсов;
- фасады;
- планы;
- фотофиксации;
- разрезы.
На этом этапе команда разрабатывает несколько визуально проработанных вариантов внешнего облика зданий. Разрабатываем Front End Engineering Design (FEED) — первоначальные визуальные концепции зданий. Например, если концепция проекта заключается в идее близости природы, то для облицовки зданий мы выберем дерево или брус, архитектурой зданий повторим форму гор и включим в ландшафт искусственные водоёмы.
Мы делаем архитектурные визуализации в программе 3D Max, создаем VR проекта или монтируем ролик Showreel. Это полезно для будущих потребителей услуг бизнеса и презентации проекта инвесторам. VR на этапе предпродажи может работать как виртуальный тур гостиницы.
- ЭКСТЕРЬЕР ОБЪЕКТА
На стадии АГОО необходимо разработать планировочные решения для всех помещений: размер комнат и подсобных помещений, как они будут устроены.
В рамках этапа АГОО архитекторы dewis предлагают несколько вариантов планировок, разработанных с учетом действующих СНИПов и ГОСТов и таким образом, чтобы они были согласованы с концепцией проекта и бизнес-процессами.
Наш опыт подтверждает, что средовой дизайн влияет на доходность бизнеса, поэтому всегда выстраиваем комфортную и устойчивую среду вокруг каждого объекта. Архитектурные и ландшафтные решения, которые мы выбираем, делают проект привлекательным, запоминающимся на уровне ощущений.
Такой подход отличается от стандартного благоустройства и позволяет создать средовую инфраструктуру: все пространства и объекты могут использоваться по-разному в зависимости от времени года и даже суток, трансформироваться в соответствии со стратегией бизнеса.
Как проходит этап архитектурного проектирования в dewis
Рассмотрим такую ситуацию: клиент хочет построить коттеджный поселок с домами, которые будут сдаваться в аренду. Наши действия:
- Мы для этого проекта так продумаем планировки, чтобы дома можно было сдавать различными способами: полностью и по номерам. Зонирование сделаем так, чтобы отдельные помещения можно было открывать или закрывать в зависимости от сценария сдачи домов. При этом не нарушим цикл обслуживания, в котором задействованы подсобные помещения, через которые в домики попадает персонал и которые используются для хранения инвентаря.
- Мы разработаем BIM-модель объекта — это чертежи будущего здания в 3D, на которой покажем все архитектурные и функциональные решения, потоки клиентов и персонала. Это помогает наглядно представить объект, продумать все процессы, которые будут происходить в зданиях, а также ускоряет разработку проектной документации.
- Подготовим проектную документацию, которую согласовываем с муниципалитетом, и рабочую, согласно которой ведется строительство. В комплекте документации будет около 13–20 полноценных томов. Это чертежи, схемы, расчеты и описания архитектурных, функциональных и инженерных решений — от генплана до схем пожарной сигнализации и мероприятий по обеспечению доступа маломобильных групп населения.
- Перед этапом строительства мы производим расчеты — от материалов для фасада до толщины утепления стен, раскрываем в финмодели затраты на строительство, которые далее будем отслеживать и корректировать.
Мы берем на себя прохождение согласований в административных инстанциях, учитываем все законы и региональные особенности .
****
Архитектурное бюро dewis не проектирует скучные «коробки». Мы за смысл — в каждом действии, в каждом элементе архитектуры и в каждой детали, за отражение бизнеса и его процессов в архитектуре и благоустройстве.
Чтобы быть в курсе новостей компании dewis development, подписывайтесь на наш Telegram-канал.