По разным данным, спрос на недвижимость в прошлом году только в столицах сократился на десятки процентов. Почему это не приведет к заметному дисконту, как работает современный рынок недвижимости и какую инвестиционную стратегию выбрать, рассказывает президент Российской гильдии управляющих и девелоперов и глава Becar Asset Management Александр Шарапов.
Спрос вниз, цены — вверх
Несмотря на то, что по данным Becar, спрос на новостройки Петербурга в декабре 2022 года оказался выше, чем месяцем ранее, по сравнению с декабрем 2021 года произошел существенный спад. При этом положительный ценовой тренд не изменился. Количество заключенных ДДУ в декабре 2022 года снизилось на 36% к декабрю 2021 года (источник — DataFlat.ru), тогда как цены за тот же период, по данным «ЦИАН.Аналитика», увеличились на 21%. Аналогичный тренд и в Москве. Хоть в декабре спрос заметно вырос по сравнению с ноябрем, к 2021 году он сильно просел. Общее число ДДУ, заключенных в Москве за 11 месяцев 2022 года (данные за декабрь Росреестр еще не опубликовал), снизилось на 16,9%. Всего же по итогам года интерес москвичей к покупке новостроек может упасть на 22%, прогнозировали ранее аналитики Nikoliers. При этом с начала пандемии средние цены в столице увеличились на 40–50%, а в этом году росли примерно на 1% в месяц.
Несмотря на это, многие люди сейчас затаились и откладывают покупку недвижимости в надежде, что цены упадут. Но не произошло этого даже в декабре, который является традиционным месяцем скидок. Даже с учетом дисконта, по данным Becar средние цены в декабре снизились не более чем на 1,5% месяц к месяцу. Казалось бы, что в развитии таких разнонаправленных трендов нет рыночной логики. Но всё наоборот — именно рыночные тренды их определяют.
Три фактора роста
Во-первых, растет себестоимость строительства жилья, причем по всему миру. Так или иначе, материалы и технику российские строители продолжают закупать за рубежом, а значит, что и стоимость строительства у нас тоже продолжит расти. Впрочем, в этом году средняя себестоимость строительства жилья росла не так быстро, как в прошлом. По итогам 2021 года вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что средняя себестоимость строительства жилья увеличилась на 22%. В этом году она повысилась примерно на 10–15% в зависимости от сегмента. Да и в целом инфляция даже по официальным данным Росстата приближается в этом году к 13%. Реальная инфляция, особенно в таком технологически емком сегменте, как жилье, разумеется, может быть выше.
Во-вторых, 15 декабря объявили о продлении льготной ипотеки еще на полтора года — до 1 июля 2024 года. При этом ставка будет чуть выше — 8% годовых. Одновременно взять ипотеку под 6% годовых смогут все семьи, имеющие двух не достигших совершеннолетия детей. Разумеется, это поддержит спрос, делая покупку недвижимости для жизни или сдачу в аренду крайне выгодной.
В-третьих, уже несколько лет в России действует механизм проектного финансирования. Это означает, что жилые комплексы строятся не на деньги дольщиков, а на деньги банков. Последние, в свою очередь, поэтапно выделяют финансирование. Помимо стадии готовности, банки обращают внимание и на выполнение плана по продажам. Даже при падении спроса банки дофинансируют строительство. С учетом ажиотажного спроса последних лет, даже при негативном сценарии развития событий, застройщики, скорее всего, пойдут на снижение цен максимум на 5–7%. Если этот показатель будет превышен, то покупатели новостроек, которые не стали привлекать ипотечные кредиты, могут расторгнуть ДДУ, чтобы заключить сделку по более низкой цене на более высокой стадии строительства.
По сути, цены начнут серьезно снижаться только если начнется массовое банкротство «слабых» проектов. Но на это должны пойти банки, а им это не нужно — это все равно что «выстрелить» себе даже не в ногу, а в голову.
Если вы всё же опасаетесь инвестировать в новостройки, то стоит инвестировать в объекты, которые уже достроены или близки к завершению. Одним из самых надежных вариантов станет покупка объекта с обратным выкупом. У нас в We&I Ramada by Vertical, который был достроен в конце октября, есть такая опция. Причем мы решили сделать её апгрейд: мы готовы выкупить юнит через год, прибавив сверху 10%. Но, думаю, делать этого не придется, ведь по нашим прогнозам цены подрастут к тому времени на 15%.
We&I by Vertical — застройщик ООО «ИНТЕРРОСТ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф