Ранее на рынке жилья продажа по доверенности было явлением довольно редким и рассматривать эту тему смысла особого не имело, но за 2022 год резко увеличилось количество сделок по доверенности, и такие данные предоставил Росреестр.
Продавая квартиру по доверенности, продавец нередко идет на ощутимую скидку – как компенсацию риска покупателя. Риск, действительно, есть, но, когда наибольшую выгоду сулит именно такая сделка, ее можно совершить только соблюдая меры предосторожности.
Чаще всего доверенность на продажу квартиры выписывают собственники, находящиеся на ПМЖ заграницей или в миграции. «Дистанционное» проведение сделок с недвижимостью закон не запрещает. С регистрацией, как правило, не возникает проблем. Однако по ряду причин покупка квартиры, продающейся по доверенности, сопряжена с рисками потери права собственности. Поэтому, прибегая к такой сделке, нужно знать о возможных последствиях и предупредить их возникновение.
Среди рисков, связанных с приобретением жилья, продаваемого доверенным лицом собственника, есть такие как подделка доверенности (мошенничество), окончание срока или отмена ее действия, смерть доверителя. Кроме того, уже после совершения сделки, когда вы въехали в квартиру и спокойно в ней проживаете, доверитель может заявить о том, что по каким-то причинам не отдавал отчета своим действиям или подписал доверенность под давлением. Причины прекращения действия доверенности можно найти в Статье 188 ГК РФ.
Прежде всего мы рекомендуем принять меры, а именно проверить нотариальную доверенность на гос. ресурсе. Проверить можно тут. Также не лишним будет попросить предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров или организовать освидетельствование продавца психиатром на предмет его адекватной воли к продаже квартиры.
Покупка через поверенного, представляющего интересы человека, который проживает где-то очень далеко, наиболее рискованная. Ведь нет никакой гарантии, что после всех предпринятых проверок собственник не умрет, или вдруг не передумает и не отзовет доверенность. Правда, здесь все равно надо учитывать, что (в соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ) если при продаже квартиры ни доверенное лицо продавца, ни покупатель не знали и не должны были знать об отмене доверенности, смерти продавца, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, то действия, совершенные по доверенности, сохраняют силу. Но все это, в случае возникновения претензий на приобретенную квартиру, придется доказывать в суде. Успех не гарантирован, да и нужно ли это вам? Хорошо, что в наш современный век можно связаться по видеосвязи и убедиться в адекватности продавца.
Вот несколько рекомендаций, которыми не стоит пренебрегать, если Вы все же надумали покупать недвижимость по нотариальной доверенности:
1. Необходимо сказать риэлтору, что хотите познакомиться с бывшем владельцем. Если откажут, то точно проходите мимо, а если нет, то обязательно нужно будет уточнить у предыдущего хозяина жилья причину продажи по доверенности и поставить условие, что квартиру купить, но в том случае, если бывшая собственница напишет заявление у нотариуса, суть которого сводилась к тому, что уже совершенную доверенным лицом от его имени сделку по продаже квартиры он одобряет и претензий к доверенному лицу и покупателю не имеет. Это при условии, что бывший собственник находится на территории РФ.
2. Если собственник находится за границей, то обязательно нужно связаться по видеосвязи, запросить подтверждение, что доверитель получил средства от продажи, и все это лучше записать на видео.
3. Также существует практика, когда доверитель, находясь в другой стране, в посольстве РФ имеет право сделать новую нотариальную доверенность, что будет лишнем подтверждением, что доверитель отдает себе отчет.
Будьте крайне бдительны, недоверчивы и насторожены к покупке по доверенности. К вышеперечисленным рекомендациям стоит отнестись серьезно, ибо они могут помочь в спорной ситуации.
