В тех случаях, когда жилое помещение находится в собственности нескольких человек, долги каждого из них могут иметь серьезные последствия для всех владельцев жилья. Приведу несколько примеров того, что может произойти.
1 случай. После развода бывших супругов объединяла лишь общая квартира: поскольку она приобреталась в браке, ее разделили между ними пополам.
По устной договоренности, в квартире осталась жить жена, муж на саму жилплощадь не претендовал, но собственником 1/2 так и оставался. А спустя некоторое время женщина получила судебную повестку: разбиралось дело по иску некоего гражданина к ее бывшему супругу по поводу взыскания с последнего 1,6 млн рублей.
Как следовало из документов, ответчик (бывший супруг женщины) взял взаймы у того самого мужчины 1 млн рублей под залог своей доли в квартире. Заем был оформлен официально, договором, ипотечное обременение на долю в квартире также было зарегистрировано в Росреестре.
По истечении срока договора займа мужчина так и не получил обратно свои деньги и подал иск в суд с требованием обратить взыскание на предмет залога для погашения долга вместе с процентами.
Суд признал иск обоснованным (ведь в случае с залогом обращать взыскание разрешается даже на единственное жилье должника) — и вскоре 1/2 квартиры выставили на публичные торги. Однако покупатель так и не нашелся, и в итоге доля перешла к кредитору бывшего супруга.
Женщина попыталась признать торги незаконными, сославшись на то, что ей не направляли предварительное предложение приобрести долю как сособственнице квартиры, в рамках реализации ее преимущественного права на выкуп (ст. 250 ГК РФ).
Однако в суде ей отказали, т. к. в случае продажи имущества с публичных торгов участники долевой собственности не наделяются правом преимущественного выкупа доли.
Иными словами, с публичных торгов долю должника в квартире могут продать кому угодно, и законность этого правила в свое время подтвердил даже Конституционный суд РФ (Определение КС РФ от 21 апреля 2011 г. № 569-О-О).
Женщина не воспользовалась предложением выкупить долю бывшего мужа до проведения публичных торгов — и теперь ей грозит соседство с совершенно посторонними людьми. (Определение Шестого КСОЮ по делу № 8а-3951/2022).
2 случай. Женщина скончалась, оставив после себя много долгов, а из всего более-менее ценного имущества у нее была лишь доля в квартире, где она жила вместе с дочерью и внуком (у каждого было по 1/3).
Кредиторы возбудили процедуру банкротства, чтобы хотя бы частично вернуть свои деньги за счет имущества покойной. Разумеется, 1/3 квартиры была в первую очередь заявлена к включению в конкурсную массу для обращения взыскания по долгам.
Для дочери и внука это означало, что вскоре им придется разделить квартиру неизвестно с кем. И дочь подала в суд возражения относительно включения доли матери в конкурсную массу, ссылаясь на то, что она является законной наследницей, и спорная квартира — это единственное жилье для нее и ребенка.
Поначалу суды отказали ей, посчитав, что у них и так есть по 1/3 этой квартиры — значит, право на единственное жилье не нарушается в случае продажи доли матери.
Но Верховный суд РФ защитил интересы наследницы и отменил состоявшиеся решения судов, указав, что они фактически приводят к переходу отдельной квартиры в коммунальную. А это нарушает права остальных ее сособственников на достойную жизнь и неприкосновенность жилища (определение ВС РФ № 305-ЭС18-3299 (8)).
Таким образом, сейчас можно защититься от продажи доли в счет долгов ее владельца, сославшись на правило о запрете обращения взыскания на единственное жилье (если оно является таковым для должника или его наследников). Но, повторюсь, на случаи с заложенными долями это правило не распространяется.