Как понять, что квартира подходит для инвестиций? Конечно же, рассчитать потенциальную доходность и оценить все риски.
В первую очередь, инвестора интересуют цифры. Поэтому при стратегии инвестора, а не конечного пользователя, мы отталкиваемся от показателей ROI, правила 1% и рисков.
За сколько я смогу потом сдавать квартиру?
Считается, что, если арендная плата за 1 месяц будет не ниже 1% от общей стоимости квартиры, то это хороший вариант для вложений.
Например, мы планируем купить 1к квартиру на Дубай Марине за 2 000 000 дирхам. В среднем ежемесячный платеж за такое жилье будет составлять от 10 000 до 30 000, в зависимости от того, какого класса дом, какой вид из окна и как вы ее меблируете (дизайнерский ремонт, дорогая техника, без мебели и т.д.). Возьмем примерное значение 20 000 дирхам, предположив, что уровень самой квартиры выше среднего. Таким образом, наша ежемесячная аренда будет составлять 1%, что считается очень хорошим показателем.
Если вы планируете сдавать на долгосрок, то стоит отталкиваться от общепринятых значений хорошего ROI, то есть 6-7% минимум. В среднем, лучшие 1к квартиры на Марине сдаются за 150 000 в год. Таким образом, ROI у такого объекта будет 7,5%, что просто замечательно.
Посуточная аренда
В теории посуточная аренда может приносить больше прибыли, чем годовая, едва ли не в два раза. Но это только в теории. Взглянем на ситуацию критически.
Правило номер один: чем выше доходность, тем выше риски. При посуточной аренде есть всегда два основных риска: простой в несезон и порча имущества.
Допустим, во время туристического сезона вы делаете хорошую прибыль, но с мая по октябрь у вас снижается поток жильцов вдвое, а летом и вовсе втрое. В итоге при больших энергозатратах вы выходите на тот же ROI, что и при годовой аренде. Посуточная аренда - это не пассивный доход, это полноценная работа. Вы либо вовлечены в процесс сами, постоянно следите за заездами и выездами, нанимаете клининг и т.д. Либо нанимаете управляющую компанию и платите ей от 8% годовой прибыли, тем самым еще больше сокращая доходы.
Поэтому, если вы планируете сдавать квартиру посуточно, оцените, насколько выбранная локация туристическая, будут ли там снимать в несезон (например, бизнес-туристы), стоит ли потенциальная прибыль тех усилий, которые придется приложить для ее генерации.
Иногда вместо обычной квартиры для посуточной аренды есть смысл взять отельные апартаменты. Там управляющая компания возьмет на себя все хлопоты по взаимодействию с гостями и гарантировано будет выплачивать вам оговоренный процент.
Риски
Наконец, самый важный момент, который стоит учитывать при выборе инвестиционной недвижимости - это риски.
Самые важные критерии:
- Локация. 99% успеха зависит от нее. Убедитесь, что цены в этом районе перегреты. В данном случае минимальный риск - это получить самый низкий ROI из возможных. Максимальный риск - потерять деньги на перепродаже, если случится обвал и цены после него не вернутся к докризисным значениям.
Сегодня в Дубае рынок в целом не перегрет, он не приблизился еще даже к самым высоким показателям 2014 года, в запасе у него минимум 30% прироста. Однако, есть отдельные районы, которые на хайпе взлетели в цене выше крыши, и если вы покупаете там квартиру не потому, что это мечта вашей жизни жить в этом районе, а с целью заработка, вы очень рискуете. К таким районам относится Downtown, Dubai Hills, Marina (частично; на Dubai Harbour, который пока что в стройке, цены адекватные), а также Бизнес Бэй (приближается к этому). Пальма Джумейра, несмотря на очень высокую стоимость жилья, все еще остается перспективным районом для вложений, за счет ее уникальности цены продолжают там расти.
- Спрос. Если комплекс не имеет большого спроса на рынке, и у застройщика остается большое количество юнитов, даже спустя месяцы после старта продаж, это говорит о том, что инвесторам этот дом не очень интересен, соответственно в будущем, когда придет время продавать, это может растянуться, и придется сбивать цену. Особенно важно учесть этот риск при стратегии флиппинга.
В лучших проектах в Дубае квартиры распродают за считанные часы и дни. Обычно в топовых проектах инвесторы заявляют свой интерес в качестве небольшой предоплаты еще до старта продаж. Далее брокеры выстраиваются в очередь и пытаются добыть лучшие объекты для своих клиентов.
- Качество постройки. Это относится больше к вторичному жилью, ведь со временем здания изнашиваются, это может быть стратегически опасно для вложений. В новых проектах также качество объекта напрямую влияет на доходность.
Помогу вам составить индивидуальную инвестиционную стратегию, с учетом ваших целей и бюджета. Свяжитесь со мной в телеграме anastasialaza , и я бесплатно проконсультирую вас по всем вопросам.