Иногда бывает так, что квартира с непогашенным ипотечным долгом выставляется на продажу по цене чуть ниже рынка, а если эта квартира имеет какие-то положительные особенности, то потенциальный покупатель обращает на нее свое внимание.
Купить, находящуюся в ипотеке квартиру можно, схема давно отработана — покупатель вносит аванс за квартиру в размере ипотечного остатка, а после погашения и снятия обременения стороны сдают документы на переход права собственности.
Так просто только в теории, на практике в таких сделках много проблем и рисков, а еще такие сделки очень сильно растянуты по времени, но об этом риэлторы не сильно любят говорить, с их слов нет совсем никаких проблем.
1. Время снятия обременения.
Для того, чтоб передать документы на регистрацию перехода права собственности надо сначала снять обременение. Да, документы на снятие обременения и переход права можно подавать одновременно, это не запрещено, но чтоб подать документы на снятие, надо дождаться погашения кредита и выдачи банком закладной, а это может быть очень долго.
В банках свои заморочки. Кто-то устанавливает определенные дни и время для погашения, кто-то выдает справки о погашении в несоразмерно ситуации длинные сроки, а кто-то закладную может выдавать не моментально, а в срок до 30 дней и не факт, что потом не придется еще ждать.
А теперь представьте ситуацию: вы фактически погасили чужой кредит и месяц ждете когда вас позовут на переоформление квартиры, а за это время продавец нашел еще несколько покупателей со словами «Я погасил ипотеку, жду документы из банка и сразу готов вам продать», а таких покупателей может быть много и кому в итоге будет продана квартира остается большим вопросом. Если вам квартира не достанется, то остается только идти в суд и требовать свои деньги назад, а денег нет, квартиры тоже нет, взыскать с такого должника будет нечего.
2. Уже использован маткапитал.
Продавцы не думают искать несколько покупателей, готовы остановиться на одном, только есть нюанс — они часть своей ипотеки уже погасили за счет маткапитала, а т. к. ипотека еще не погашена, то и дети еще не наделены (наделяются в течение 6 мес. после погашения ипотеки):
- Продавцы умолчали, что погашали часть ипотеки маткапиталом.
Вы погасили за них кредит, потом переоформили на себя квартиру, а потом вам придет письмо от Опеки, что в этой квартире надо наделить долей детей продавцов, т. к. был использован маткапитал.
- Продавцы ничего не скрывают.
Сначала вы погашаете за них кредит, потом они снимают обременение, потом наделяют в этой квартире детей долей, потом идут в Опеку за разрешением на продажу этой квартиры, а только потом вы подаете документы на переход права собственности. Сколько времени пройдет? Много. А если опека не даст разрешение?
3. Отказ продавца.
Вы внесли аванс, продавец погасил кредит, снял обременение, а потом сказал, что не будет ничего продавать и отправил вас в суд. Судиться — это долго и дорого.
В такой ситуации можно минимизировать риск только тем, что при внесение аванса заключать не авансовый договор (который ровным счетом ничего не значит), а сразу основной договор купли-продажи, тогда при отказе продавца можно идти в суд и требовать в судебном порядке регистрации перехода права собственности. Да, заключить основной договор сразу можно, в нем ставите дату заключения, способ расчетов, а также сроки и обязанность продавца по снятию обременения и о необходимости отправиться в Росреестр.
Покупать и продавать ипотечные квартиры можно, только надо взвешивать все За и Против.
Порой, пока вы ждете погашения кредита и снятия обременения, появляется более подходящий для вас вариант покупки, но вы уже отдали не маленькую сумму за квартиру, по корой долгий срок перехода права. Цены на такие квартиры должны быть существенно ниже аналогов, только чаще всего они стоят также как и «чистые».
Продавец порой тоже рискует, его покупатель может торопить с освобождением квартиры, тогда надо искать съемное жилье, может торговаться ниже нижнего (У тебя долг 500 т.р., я его погашу, но ты мне сделаешь скидку на квартиру 300 т.р.), среди потенциальных покупателей остаются только покупатели с наличкой или ипотечники того-же банка (если банк будет перекредитовывать эту квартиру), чаще всего банки не кредитуют квартиры, находящиеся в залоге у другого банка, и т.д.