Договор потому так и называется, что формализует достижение сторонами договоренностей по взаимному, как правило, согласию. Содержание договора должно откажать реальность, то есть то, о чем стороны действительно договорились. Иначе возможны пренеприятнейшие сюрпризы.
Взять, например, моду мелких крымских застройщиков вместо договора подряда заключать предварительные договоры купли – продажи. Эксперты Коллаборации сталкивались с этим не раз и не два. Вместо обычного, сто раз проработанного и закрепленного прямыми нормами гражанского кодекса строительного подряда застройщик подписывает с клиентом фактически притворную сделку. Черт его знает, почему так происходит – никаких преимуществ, в том числе – налоговых, стороны при этом не получают.
А получают они, как нетрудно догадаться, геморрой. Даже не принимая во внимание факт ничтожности притворной сделки как таковой.
Застройщику необходимо оперировать финансами, поступающими от клиента. Вместо нормальной сметы и оговоренных договором подряда условий ее изменения, принять деньги по предварительному договору купли – продажи можно только в виде аванса (или еще хуже - задатка), которые будут засчитаны в полную стоимость продажи. Изменять общую цену сделки, зафиксированную предварительным договором, стороны могут только по договоренности.
А если ее нет?
Вот, например, скаканули цены на стройматериалы. И продолжают расти. Цена строительства должна бы измениться, логично? Строительный подряд позволяет или урегулировать эти вопросы или полюбовно, или в суде с соблюдением (теоретически) финансовых интересов обеих сторон.
Предварительный договор купли – продажи таких механизмов не дает. Взял подрядчик аванс – крутись как знаешь, а если нет – рискуешь получить иск. Если достроил – о понуждении заключить договор, если нет (что встречается гораздо чаще ) – о взыскании неосновательного обогащения. Плюс убытки, а как же.
Очередной наш мелкий застройщик столкнулся с непониманием со стороны заказчика, за каким чертов сумма с семи миллионов вдруг возрасла до тринадцати? Заказчик так не договаривался, а что там придумал себе застройщик – его проблемы. Давай, выполняй ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор! Продавай заказчику имущество в установленный в нем срок. Ах, ничего ж еще нету...тогда возвращай деньги, и плевать, что они уже вложены в недострой.
Такова цена притворности договоров. Мы спросили у этого застройщика – почему именно так? Неужто нельзя было по-нормальному? Где ты вообще взял именно ЭТОТ договор?
Ответ: мне его друг дал, у него ОООшка, строительная, он всегда так делает.
Наш застройщик – ИПшник, отвечает по обязательствам всем своим имуществом. В целом, есть что взыскать. А его друг, который учредитель ООО, по общему правилу НЕ отвечает по долгам общества; есть у общества уставняк в десять тысяч – и привет, на него и рассчитывай, хоть банкроть ты его, хоть не банкроть. Такой вот небольшой секрет, лайфхак практически. Именно поэтому (как нам кажется) и распространены в сфере мелкого строительства ООО, и именно это соображение заставило (как нам кажется) нашего мелкого застройщика задуматься о смене организационно – правовой формы своего бизнеса.
И заодно о том, насколько выгодней составлять договоры ПРАВИЛЬНО.
Мы абсолютно уверены, что наши читатели сделают верный вывод о том, как именно общаться с мелкими застройщиками и куда именно смотреть, если будет в том строительная необходимость.
Материал с канала Коллаборации ПРАВА в телеге: https://t.me/rightscollaboration. Подписывайся туда, товарищ.