Еще немного о квартире и перепланировке. Это будет заключительная часть. В ней я расскажу насколько рентабельно сдавать квартиру в аренду, подсчитаю годовую доходность.
Как я выбирала арендатора рассказала здесь >>>
Видео квартиры >>>
Квартира находится в тихом месте центрального района нашего города. Куплена сильно заранее, для наших детей. В последствии планируется покупка второй равнозначной квартиры, так как детей у нас двое (4,5 года). Вся инфраструктура в шаговой доступности. Очень удачное местоположение, дом бизнес-класса, как заявляет застройщик. Дом-свечка, 25 этажей, 192 квартиры.
Но вот что там есть от бизнес-класса, это хороший вопрос. Территории нет. Парковки у дома тоже практически нет. Детская площадка находится на втором этаже на крыше паркинга. Площадка классная, современная, там много мест для отдыха и взрослых, есть спортивная площадка, интересные игровые формы, покрытие пола - резиновое. Озеленение также присутствует: декоративные клумбы, вазоны. Доступ к паркингу имеет только тот, кто купил паркоместо. У нас есть паркоместо, которое я сдаю соседу за 10 тыс руб.
Есть элементы умного дома: счетчики подают показания автоматически, бесключевой доступ в дом, звонки домофона приходят на телефон с выводом изображения камер на экран, сразу видно, кто пришел. Датчики света в МОП. Может еще что-то забыла. Это основные элементы, которые мне пришли на ум.
Очень качественные стеклопакеты в квартире, хорошая фурнитура на окнах, сразу были выведены розетки под теплый пол (теплый пол я сделала везде, где плитка на полу), толстые стены, хорошо утеплены. Мы разбирали стены и проверяли это. Даже нечего было добавить. Но всё равно сделали дополнительную шумоизоляцию потолка и входной двери.
Красивый холл первого этажа с высокими потолками. Три одинаково больших лифта, они действительно скоростные. Отдельный вход в дом для загрузки мебели и прочих строительных вещей. Доступ к мусорке через ключ.
Планировка
Прихожая
Гардеробная при входе мне сразу показалась номинальной, слишком маленькая и неудобная (1,5м глубиной на 1м шириной). Я так и не придумала, как разместить там полки, чтоб было комфортно ими пользоваться (в том числе тучным людям, ведь я не знала кто мой будущий арендатор), поэтому было решено сделать там просто прихожую с открытой системой хранения.
PS: Видела как соседи вешали полки по двум стенам (металлические системы хранения из Леруа Мерлен), и проход оставался неудобным на мой взгляд.
Спальня
Шкафы мне не нравятся, они моментально дешевят интерьер, занимают много места, создают нагромождение, при этом давая минимум полезного пространства для хранения. Если мы продумаем сценарий жизни, вот пришли мы домой с кучей пакетов одежды, и нам нужно это куда-то сложить, потому что разбирать сейчас мы их не хотим. Ставим их на пол в прихожей, в шкаф же не сложить, там всё занято. Это и создаёт визуальный шум, беспорядок. Куда удобнее кинуть вещи в гардеробную. Туда легко убирается и сушился для вещей, и пылесос и куча еще домашней утвари.
Поэтому в спальне я отгородила вторую гардеробную. Это было верное решение. Комната большая, почти как кухня-гостиная по метражу, гардеробная не съела пространство, а лишь добавила удобств.
Я сама всё замерила, посчитала, и нарисовала весь проект. Самое сложное - это точно рассчитать электрику, освещенность и расположение светильников и розеток, особенно если ты ни разу не дизайнер и не технарь.
Ванная комната
Спроектировать ванную не составило труда, там особо не разгуляешься на 4,75м. Всё интуитивно понятно, респект застройщику и планировщику квартиры, всё расположено удобно (свободно поместилась ванная 170см длиной). При этом даже места много остается. В комнате просторно, несмотря на её маленький размер.
Стены в зоне туалета, раковины и ванной закрыты плиткой 120/60см, противоположные стены - окрашены специальной краской для ванных помещений. Это с одной стороны экономия средств, с другой - выглядит красиво и не стандартно. Во всей квартире я использовала краску Dulux.
Особенность конструкции ванной комнаты позволила мне применить одну необычную фишку. Дверь открывается внутрь. В коридоре никаких распахнутых дверей нет. В ванной она никому не мешает. Это классно.
Кухня-гостиная
Первым делом я разобрала дверной проем в этой комнате, дверь там абсолютно не нужна, и квартира заиграла новыми красками. Стало больше света в коридоре и расширилось пространство.
Начнем с зоны кухни
Конечно, можно было бы сделать кухню по-интереснее, в комнате достаточно много места для полета фантазии.
В голове крутилось куча идей, но я решила сделать базовую кухню, без острова, барных стоек, сложных форм. Потому что на мой взгляд это лишнее. Эта квартира для одного-двух человек, и забирать на кухню половину комнаты - это глупо. Никто там не будет готовить на 5 человек.
Так как вся квартира светлого цвета, я решила сделать акцентную стену на кухне. Мне было сложно выйти из зоны комфорта, и сделать её черной. Но я пошла на это и ни о чем не жалею. Черная стена отлично перекликается с черной матовой фурнитурой во всей квартире (дверные ручки, петли, светильники). Стена моющаяся, думаю с этим проблем быть не должно.
Посудомоечную машину я не установила, но сделала все выводы под нее, и специально достающийся шкаф, чтоб была возможность в любой момент её установить.
Рабочая поверхность дополнительно освещается двумя подвесными спотами, также предусмотрена подсветка зоны раковины. Света там достаточно, я проверяла))) А свет я люблю. Кто-то в комментариях посмеялся над фартуком — «заборчиком», ну и пусть) Я художник, я так вижу 😂
Гостиная
Застройщик предложил вариант расстановки мебели в квартире, но в гостиной я поменяла диван и телевизор местами. Так, на мой взгляд, эргономичнее смотрится и остается больше пространства. Убедитесь в этом сами.
Представьте, если этот громоздкий диван стоял вместо маленькой легкой стойки телевизора. А диван по размеру точь-в-точь встал по той стене, где сейчас стоит.
Цена ремонта
Начало ремонта пришлось на самый разгар паники и ухода брендов из России. Поставки еще не наладили, люди скупали всё подряд. Мне было крайне сложно купить технику. Повозилась я с холодильником (в итоге забрала последний со склада Самсунг), кондиционеры тоже мне не могли доставить, отменяли заказ. Нервов ушло много.
Квартира общей площадью 49,9м (с балконом), ремонтировала наша знакомая бригада, брали дешево, сделали качественно, я им очень благодарна. За работу отдали мы 450тыс руб. Причем там были и сложные работы, например укладка такой большой плитки на стены в ванной, запил плиток под 45 градусов, откосы окон дополнительно выравнивали и клеили стеклообои (и никакого колхозного пластикового откоса там нет), также стеклообои в ванной и прочее. Это всё удорожание проекта.
Материалы, мебель, установка техники, я могу лишь примерно сказать, что это вышло 1,65млн. Я записывала траты, но в процессе вылезало куча мелочей и за всем не уследишь.
Итого общая смета порядка 2,1млн.
При этом многое мы устанавливали сами, собирали мебель тоже сами, робот-пылесос я принесла из дома, а также микроволновку тоже я не покупала, у нас стояла одна не нужная. Телевизоры тоже из дома принесла. Они давно ждали своего часа.
Цена аренды
Риэлтор, который в последствии занимался сдачей в аренду квартиры, сказал мне, что надо делать картинку. Люди идут на картинку. Поэтому важно было, чтоб ремонт был гармоничных сочетающихся нейтральных цветов. Мне было сложно подбирать оттенки дерева друг к другу. Но в целом, я думаю, что справилась с этой задачей.
Также был запрос от риэлтора - это полная укомплектовка квартиры всем необходимым для жизни.
«Заехал с чемоданом и живи».
Это заняло очень много сил. Заехать в магазин посуды, одно там купил, другое здесь. Моталась я конечно по городу знатно. Одно подбирала к другому.
Риэлтор с ходу сказал, что цена этой квартиры 40-50тыс в мес. Я не сказала бы, что это высокая цена относительно городов России, особенно Москвы. Но в нашем регионе это выше рынка. В соседнем доме 5 летняя квартира сдается за 28 тыс. Цены на евродвушки в хороших домах колеблются в районе 30-35 тысяч. А вот с дизайнерским ремонтом жилье (2комн до 50м) стоит 55-65. Я взяла что-то среднее, и выставила за 45.
Хотя 2 года назад аренда была в районе 30 тысяч рублей. И вот как выросла цена. На 50%.
Экономическая выгода, годовая доходность
Давайте считать калькуляцию. Квартира была куплена на стадии котлована в застойный 2020г, по цене 3,6млн (даже не верится что были такие цены). Сейчас наши строители рядом возводят такой же дом, и продают квартиры этого метража от 6,1 млн. Паркоместо мы купили за 700 тыс (это было дорого, потому что в готовых соседних домах продавали по 500т). Сейчас цена взлетела в три раза — 2,1млн в непостроенном соседнем доме, и паркоместо просто так не купить, его продают только к 3 и 4-комнатным квартирам.
Очень жалею, что не купили сразу кладовую. Их продавали за 150тыс, сейчас соседка за 450 продает. Вот это самое выгодное вложение было бы.
Итого: 3,6млн (квартира) + 0,7 млн (парковка) + 2,1 млн (ремонт) = 6,4 млн затраты.
Паркоместо сдаю дорого. За 10тыс. Спрос на нее есть. Потому что в доме 192 квартиры и 60 паркомест. Вокруг дома городская платная зона парковки, и мест очень мало. В среднем по городу цена за аренду держится на уровне 5 тысяч. В бизнес-домах 7-8, но бывает и 10-12.
Общий доход = 55 тыс (45+10). Минус налог 4% (самозанятость). Итого 52,8 ежемесячно.
Налог на имущество придет лишь в этом году, не смогу его посчитать.
Доходность 8,25% годовых. Насколько это выгодное вложение? Это большой вопрос. Но не стоит забывать, что эта недвижимость растет в цене. Сейчас я квартиру могу продать минимум за 8 миллионов, а парковку за 2,5 млн.
То есть наши 6,4 млн превратились в 10,5млн и приносят 8% годовых от вложенных средств.
Квартира — это вложение в долгий срок, она никогда не будет лишней, и пригодится нашим детям.