Всем привет, если вы регулярно читаете мои отчеты по составу Капитала, то знаете, что у меня имеется такой класс активов, как фонды коммерческой недвижимости. Пока в капитале имеются паи двух фондов:
- Pnk Rental (22 пая на сумму 45 210 руб) - в составе фонда три складских комплекса в Московской области и Санкт-Петербурге
- Aktivo-18 (1 пай на сумму 353 693,88 руб) - в фонде ТРЦ в г. Рязань
Хочу этот список расширить, поэтому начал смотреть, какие есть еще интересные фонды на коммерческую недвижимость. Набрел на фонды от компании PARUS.
Пока запущено только три фонда, в каждом фонде - отдельный коммерческий объект (как я и люблю), а точнее - склад.
Паи фондов торгуются на Московской бирже, но доступны для покупки только квалифицированным инвесторам.
Кратко по каждому фонду:
- ПАРУС-ОЗН - Склад в тверской области, якорный арендатор Ozon, стоимость пая 6300 рублей, рентная доходность за 22-й год после выплаты НДФЛ составила 499,06 руб или 7,9% годовых.
- ПАРУС-СБЛ - Склад в пос. Марушкинское в 11 км от аэропорта Внуково. Якорный арендатор - СберЛогистика, стоимость пая на бирже 1000 рублей, рентная доходность за 22-й год после налогов составила 86,1 руб или 8,61% годовых.
- ПАРУС-НОРДВЕЙ - Склад в Санкт-Петербурге, имеет несколько ключевых арендаторов, стоимость пая на бирже - 1000 рублей, история выплат имеется только за четыре последних месяца 22-го года, доходность составила 29,28 рублей или 8,78% годовых.
Рентная доходность, прямо скажем, не очень большая. Но об этом позже. Сначала стоит объяснить, почему эти фонды доступны только квалифицированным инвесторам. Дело в том, что для покупки объекта недвижимости в фонд помимо средств пайщиков также были использованы заемные средства. Видимо для того, чтобы деньги инвесторов начинали работать сразу, а не ждали, пока соберется сумма, достаточная для покупки объекта.
Вообще, там схема владения объектом не совсем прямая, так как по факту деньги инвесторов даются в займ ООО, которая управляет объектом и им же владеет. Именно из-за этих сложностей фонд и недоступен для неквалифицированных инвесторов (так требует закон, подробнее: https://www.pifconsulting.ru/articles/articles_262.html).
На сайте смарт-лаб нашел схематичное изображение схемы работы фонда у одного из тамошних блогеров. Ссылка на источник есть в описании к фото.
В принципе, меня такая схема не пугает, все прозрачно и открыто. Деньги инвесторов, привлекаемых в фонд, постепенно будут уходить на погашение займов (с одной оговоркой, которая анонсирована была недавно, к ней еще вернусь). Пока фонд мне подходит для покупки.
Вернемся к вопросу доходности. Пока она низкая, но постепенно планируется увеличение рентного дохода за счет увеличения арендных платежей. С арендаторами складов заключены долгосрочные договоры на 3-6 лет с индексируемой арендной платой. То есть каждый год арендная плата будет увеличиваться на заранее известный процент, что дает возможность довольно точно спрогнозировать денежные поступления.
Рассмотрим на примере фонда ПАРУС-НОРДВЕЙ. Вот картинка с сайта эмитента (здесь указана доходность до вычета НДФЛ):
На пятилетнем горизонте прогнозируется средняя доходность 11,1% годовых до вычета НДФЛ или 9,657% годовых чистой доходности. Это уже звучит чуть получше. Также на сайте указано, что будет расти и стоимость самого объекта недвижимости (ведь "недвижка всегда растет цене"), но я планирую владеть паями "вечно" и мне рост их стоимости не сильно интересен, хотя это тоже неплохо.
Вывод по доходности:
В принципе, взять можно, ни хорошо, ни плохо. Нормально, стабильно, каждый месяц.
Едем дальше. Вернемся к вопросу заемных средств и возврата кредита из средств, получаемых от продажи новых паев.
Изначально планировалось, что постепенно весь кредит будет погашен, но этот вариант снижает доходность вновь приобретаемых паев, так как ставка по кредиту ниже, чем доходность по объекту. Поэтому было решено оставить кредитное плечо для повышения доходности пайщиков. То есть не гасить кредит полностью. Эту стратеги компания назвала Level Up. Ниже приведена иллюстрация из презентации компании.
В общем и целом, стратегия себя оправдывает, доходность действительно будет выше (в процентах годовых на каждый паи инвестора). Однако, кредитное плечо повышает не только доходность, но и риск ее снижения.
Давайте представим, что арендный поток по тем или иным причинам снизился на 15% или 34,2 млн рублей (ориентируемся на цифры из картинки выше), а операционные затраты и проценты по кредиту остались такими же.
Тогда в сценарии Basic выплаты инвесторам составят 126,8 млн руб или 6,34% годовых (доход на пай снизился на 20,75%). А в сценарии Level Up выплаты инвесторам составят 74,8 млн рублей или 7,48% годовых (доход на пай снизился на 31,37%).
Еще раз: рентный поток снизился на 15%, а доход инвестора на 20,75% в первом случае и на 31,37% во втором случае.
Меня стратегия "Level Up" не устраивает. Доходность итак не слишком высокая, даже в новой стратегии, а тут еще и повышенные риски на себя придется брать из-за кредитных денег в фонде.
А еще есть риск повышения процентной ставки по кредиту, и повышения общих издержек фонда на операционные затраты, что опять же очень сильно будет бить по доходности инвестора, то есть меня.
Дальше "копать" фонд смысла я не увидел, и делать этого не стал. Еще можно было посмотреть:
- отчетность за прошлые периоды по имеющимся фондам;
- раскладку по комиссиям УК;
- ликвидность стакана на МосБирже (история и объемы сделок);
- оценить рост стоимости пая (Фонды СБЛ и ОЗОН торгуются на бирже выше начальной стоимости пая).
Общий вывод по фондам PARUS
Плюсы фондов:
- в каждом фонде - один объект;
- прозрачность документации по фондам и отчетности;
- ежемесячные денежные выплаты;
- низкий порог входа, от 1000 рублей за пай.
Минусы фондов:
- использование заемных средств (повышает риски);
- фонд доступен только квалинвесторам (это снижает ликвидность);
- доходность средняя, не оправдывающая взятие на себя дополнительных рисков из-за заемных средств
Себе в капитал я эти фонды брать не буду.
Внимание, все написанное на канале отражает личное мнение автора, не является инвестиционной рекомендаций для кого-либо. Ваши деньги - ваши решения и ваша ответственность.