Считала тут ипотеку (кручу-верчу, повыгоднее хочу). Открыла интересную функцию. При расчете ипотеки в Домклик появилась новая опция - снижение ставки на весь срок.
Точнее, сама опция не новая, она еще полгода назад была. Но тогда можно было снизить ставку либо на 0,5%, либо на 1,5%. Сейчас же возможно снижение максимум на 9,5%. Это означает, что минимальная ставка по ипотеке на вторичку составляет сейчас 1,4%.
Внимание! Ставка, о которой я пишу, действовала на момент написания статьи. По состоянию на 24.05.2023 у меня в профиле доступно снижение только на 4,9% - до 6% годовых. Это тоже неплохо, но, конечно, уже не так интересно.
Базовая ставка в Сбере - 12,5%. Немало! Но если вы зарплатный клиент Сбера - это сразу минус 1%. Покупка на Домклик, страхование и электронная регистрация сделки позволяют снизить ставку еще на 1,6%. Остаток - 10,9%. А теперь можно еще и на 9,5% снизить ставку. Ну или меньше. Выбирай комфортный процент и радуйся.
В чем подвох?
Подвоха нет. Просто банк работает для своей выгоды, а не для нашей с вами) Поэтому снижение ставки - это не бесплатно. За него потребуется единовременно заплатить определенную сумму. Чем больше процентов хочется убрать - тем выше эта сумма.
Как это работает - подробнее тут.
Максимальное снижение - это совсем не дешево. В моих подсчетах, например, получается, что при сумме кредита в 4 270 175 ₽ за снижение придется заплатить аж 2 233 302 ₽. Это больше половины от суммы!
Поэтому, разумеется, сразу бросаться на сниженную ставку не стоит. Нужно сначала все подсчитать.
Надо сказать, что это предложение по сути своей - близкий родственник ипотеки со сверхнизкими ставками на новостройки. Ты можешь использовать сниженный процент на кредит, но при этом растет общая стоимость недвижимости.
Выгодно или нет? Считаем.
Возьмем конкретные цифры. Я беру общую стоимость квартиры в 6,5 миллионов. Прикидываю, что, допустим, 2,23 миллиона внесу из своих денег. Остальное возьму у банка на срок 22 года.
Т.к. я дополнительно заплачу 2,23 млн за снижение стоимости, можно считать, что для меня цена квартиры вырастает с 6,5 до 8,7 млн. Это не считая процентов, которые я переплачу за 22 года. То есть понижение ставки до минимальных 1,4% вызывает фактически рост начальной цены на 33%.
Банк, однако же, уверяет, что мне это очень выгодно. Мол, платите 2 миллиона, а экономите аж 6.
Сейчас посмотрим.
Вариант 1. Без снижения ставки.
Квартира стоит 6,5 миллиона, я вношу 2,23, ставка стандартная, 10,9%. Срок 22 года.
Ого, платеж аж 42 тысячи! Да еще и за квартиру стоимостью 6,5 миллиона придется выплатить аж 11,3+2,23 = 13,53 миллиона, две цены...
Вариант 2. Снизили ставку до минимальной.
Квартира стоит 6,5 миллиона, я вношу 2,23, ставка 1,4%. Срок 22 года.
Смотрите, как славно. И платеж небольшой, и большая часть внесенного ушла в оплату тела кредита...
Стоимость квартиры составила 2,23+4,96+2,23 (которые я заплатила за снижение ставки). Итого - 9,42 миллиона.
Вариант 3. Не снижаем ставку, но повышаем первый взнос.
Минуточку. Но если у нас есть деньги, чтобы заплатить за снижение ставки, почему бы нам просто не добавить их к первому взносу?
Квартира стоит 6,5 миллионов. Первый взнос - 4,46 миллиона. Ставка 10,9, срок - 22 года.
Этот вариант мало отличается от предыдущего. Платеж тут небольшой, а итоговая стоимость квартиры составит 5,378+4,46=9,838. Всего на 400 тысяч больше, чем в прошлом варианте.
При взятых цифрах выходит, что максимальная экономия покупателя - это 4,1 миллиона, но никак не 6-7, которые калькулятор Домклик рисует.
Нет, 4 миллиона - тоже солидная сумма, спору нет. Но эта цифра верна только в случае, если покупатель платит строго по графику. Ровно 22 года, не внося досрочных погашений. А если покупатель хочет погасить ипотеку раньше? В этом случае снижение ставки уже оказывается не таким выгодным.
Допустим, мы хотим расплатиться за 10 лет.
В 1 варианте итоговая стоимость квартиры составит 9,32 млн (ежемесячный платеж - 58 тысяч).
Во 2 варианте - 9,04 млн (ежемесячный платеж - 38 тысяч).
В 3 варианте - 7,78 млн (ежемесячный платеж - 28 тысяч).
Снижение ставки до 1,4% годовых на сроке в 10 лет оказалось невыгодным.
Выводы
Как и в случае со льготной ипотекой, действует простое правило. Доплачивать за снижение ставки выгодно только в том случае, если вы хотите выплачивать кредит долго. Чем короче срок - тем менее выгодна сниженная ставка. Чаще всего на сроке 10 лет и менее выгоднее направить деньги, которые вы бы потратили на снижение ставки, на первоначальный взнос. Даже при нынешних ставках, которые, вообще говоря, грабительские.
Однако предложение Сбера "Своя ставка" все же представляет некоторый интерес. Во-первых, можно поиграть со сроками. Во-вторых, ставку не обязательно снижать по максимуму - можно снизить ее до 5-7% или вообще до любой комфортной. В этом случае плата за снижение будет ниже, и итоговая цена недвижимости может оказаться более выгодной. Считайте - и находите варианты, которые будут наиболее комфортными для вас!
А вы уже пользовались услугой "Своя ставка"? Насколько выгодным это предложение оказалось для вас?